旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。因為旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結(jié)合的形式，要求有更高的管理水平和經(jīng)營能力。前幾年一度興旺的旅游地產(chǎn)，因大量的管理問題，經(jīng)營問題而遭受打擊后，至 2004 年才開始復(fù)蘇的狀況，旅游地產(chǎn)業(yè)非專業(yè)化的結(jié)果。實際上，旅游地產(chǎn)中發(fā)展最快的分時度假酒店，至 2002 年全球即有 5400 多家，享受了將近一百多億美元的分時度假銷售額。從上海前沿集團與某全球著名酒店管理集團簽訂合作協(xié)議在中國全面發(fā)展度假產(chǎn)權(quán)酒店，天津泰達集團收購目前國內(nèi)最大的分時度假公司的動態(tài)中均可以看到旅游地產(chǎn)熱潮的前期準備，已開始向投資集約化、管理專業(yè)化的方向發(fā)展。
　　旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的通過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個全新產(chǎn)旅游地產(chǎn)項目的成功基礎(chǔ)有哪些？業(yè)模式。通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個大類：
　　旅游景點地產(chǎn)主要是指在風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動營造的各種觀光、休閑、娛樂、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。
　　旅游商務(wù)地產(chǎn)主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。
　　旅游度假地產(chǎn)主要是指為游客或度假者提供的直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間。
　　旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物空間。
　　而這四大類產(chǎn)品的開發(fā)與經(jīng)營，均需以下五個方面為依托：
　　◆天生的資質(zhì)
　　旅游地產(chǎn)多在旅游風(fēng)景區(qū)或運動、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優(yōu)良的自然環(huán)境，能夠吸引人到此旅游度假，這樣給項目的開發(fā)帶來了先天優(yōu)勢。有的地方環(huán)境的價值特征可能很明顯，如山區(qū)景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園風(fēng)光、古老村鎮(zhèn)的建筑肌理等。有特色的自然環(huán)境實際上也就決定了旅游地產(chǎn)項目的特征，幾乎所有成功的旅游度假區(qū)都是保護和加強自然和社會環(huán)境方面獲得了最佳狀態(tài)。
　　◆良好的題材
　　旅游度假區(qū)多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息，吸引人們此觀光游覽，進而帶來地產(chǎn)開發(fā)的契機。文化和傳說有利于形成新的主題，易于創(chuàng)造好的故事來營造引人入勝的旅游娛樂項目，而且旅游地產(chǎn)還可利用這些文化傳說較高的知名度來促進項目的宣傳和推廣。目前，國內(nèi)的開發(fā)商有一種傾向，就是一定要做出文化來，一定要強調(diào)項目的文化底蘊，試圖以文化這張牌來提升項目的品味和檔次。這種出發(fā)點是好的但是對于旅游地產(chǎn)來講，切忌硬做文化、為做文化而做文化。旅游地產(chǎn)非常需要做主題性的東西，但是文化一定要做得很輕松、很吸引人。旅游地產(chǎn)畢竟不是歷史文化名城保護規(guī)劃或者考古復(fù)原項目，旅游地產(chǎn)里面文化傳說是可以發(fā)揮的不是特別強調(diào)真實性，而是強調(diào)趣味性。
　　◆完善的規(guī)劃
　　旅游地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域應(yīng)該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設(shè)施以及購物、休閑、娛樂、運動場所，使得消費者在旅游度假的同時也不會感覺到生活不方便。旅游地產(chǎn)項目的用地可以是從未開發(fā)過，也可以是基礎(chǔ)設(shè)施完備的用地。國外曾總結(jié)出六種常見的用地形式，即未開發(fā)、剛開發(fā)、正在開發(fā)、成熟的密集的和飽和的用地。多數(shù)成功的旅游地產(chǎn)項目都是位于較大的風(fēng) 景旅游區(qū)范圍之內(nèi)，因為相對于在基礎(chǔ)設(shè)施較完善的區(qū)域開發(fā)，開辟一個新區(qū)域無疑意味著要承擔(dān)更大的風(fēng)險。
　　◆持續(xù)的投資
　　旅游地產(chǎn)的特點是用地范圍大，已有的自然景觀上需要擴展新的景觀，如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設(shè)施。這種形式的開發(fā)費用非常高，需要開發(fā)者建設(shè)所有的服務(wù)設(shè)施并采用大規(guī)模營銷手段來宣傳產(chǎn)品。然而新開發(fā)區(qū)的土地費用一般會相對較低，旅游地產(chǎn)開發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價值的潛能會很大，問題在于從投資建設(shè)到獲得收益的過程會相對較長。
　　以下是中國成功的旅游地產(chǎn)項目的一些代表案例：
　　案例一：青島奧帆中心后奧運時代實戰(zhàn)旅游品牌營銷策劃項目
　　案例二：宜賓市城市營銷和旅游市場整體營銷策劃項目
　　案例三：4A景區(qū)樂島全程貼身營銷實戰(zhàn)項目
　　案例四：深圳歡樂谷旅游品牌保鮮項目
　　案例五、重慶古鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)旅游整體策劃項目
　　案例六：北京房山某大型國有企業(yè)旅游地產(chǎn)項目
　　案例七：世界地質(zhì)公園四川興文石海旅游事件行銷活動策劃項目
　　案例八：國家級風(fēng)景名勝區(qū)四川宜賓蜀南竹海旅游策劃項目
　　案例九：河南建業(yè)集團開封水系項目旅游小鎮(zhèn)和旅游地產(chǎn)策劃項目
　　案例十：西安城市戰(zhàn)略定位和旅游營銷案例

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