導讀：高要新開發(fā)景點 高要新城區(qū) 1. 高要新城區(qū) 2. 高要新城區(qū)規(guī)劃 3. 高要城區(qū)是哪里 4. 高要城市規(guī)劃 5. 高要新區(qū)在哪里 6. 高要區(qū)發(fā)展 7. 高要開發(fā)區(qū) 8. 高要區(qū)未來的發(fā)展 9. 高要生態(tài)新城 10. 高要區(qū)最新規(guī)劃 11. 合肥空港新城

1. 高要新城區(qū)

有，在肇慶市高要區(qū)設有網(wǎng)點，具體地址在金龍大道與金信路交口東360米，金利西江新城店。

盒馬是超市，是餐飲店，也是菜市場，但這樣的描述似乎又都不準確。消費者可到店購買，也可以在盒馬App下單。它最大的特點之一就是快速配送：門店附近3公里范圍內(nèi)，30分鐘送貨上門。

2. 高要新城區(qū)規(guī)劃

西江下游干流以高要站為代表，多年平均水位2.456米（珠江基面，下同），歷年實測最高水位12.916米，歷年最低水位-0.304米。歷年實測最高、最低水位變幅為13.220米。

北江以石角站為代表，多年平均水位為6.198米，歷年實測最高水位13.958米，歷年最低水位3.588米，歷年最高、最低水位變幅為10.370米。

東江以博羅站為代表，多年平均水位為6.49米，歷年實測最高水位15.64米，歷年最低水位4.40米，歷年最高、最低水位變幅為11.24米。

3. 高要城區(qū)是哪里

肇慶新區(qū)位于中國廣東省肇慶市，地處鼎湖區(qū)中部，東鄰肇慶國家高新區(qū)和佛山市三水區(qū)，南靠高要區(qū)，西倚端州區(qū)，北接四會市，是肇慶市各功能區(qū)緊密連接的主要紐帶，是珠三角聯(lián)通大西南各省區(qū)的重要交通節(jié)點，是珠江西岸正在崛起的具有較大開發(fā)潛力和支撐引領作用的新興增長極。

肇慶新區(qū)規(guī)劃區(qū)面積518平方公里。其中起步區(qū)范圍約115平方公里，西起鳳凰大道、東至新區(qū)中路、南臨鼎湖大道（新區(qū)段）、北接321國道，涵蓋行政辦公、總部經(jīng)濟、文化體育、商務中軸、空港新區(qū)5個組團。納入四會市大沙鎮(zhèn)和高要區(qū)蜆崗鎮(zhèn)、回龍鎮(zhèn)、蛟塘鎮(zhèn)、白土鎮(zhèn)。肇慶新區(qū)以嚴格保護資源和環(huán)境為前提，結(jié)合肇慶新區(qū)建設發(fā)展的需要，到2030年建設用地規(guī)模控制在500平方公里左右，新區(qū)常住人口控制在60萬人左右，管理服務人口65萬人左右，開發(fā)強度控制在50%左右。

4. 高要城市規(guī)劃

肇慶位于廣東東部其中往東的是珠三角地區(qū)，其中端州、高要、鼎湖、四會屬于珠三角地區(qū)

1端州區(qū)，廣東省肇慶市市轄區(qū)，位于廣東省中部偏西，西江中下游北岸，屬于珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)范圍，是肇慶市政治、經(jīng)濟、文化中心。南臨西江，北靠北嶺山，東鄰鼎湖山，西與高要市小湘鎮(zhèn)接壤。端州，有2000多年的建城歷史，是國家級歷史文化名城，國家級風景旅游城市。

2、鼎湖區(qū)，位于廣東省中部偏西，西江下游，是肇慶市中心城區(qū)重要組成部分，屬珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃范圍主體之一。全區(qū)總面積596平方公里。西江航道、321國道和廣茂鐵路三條重要交通要道成“川”字型橫貫全境，扼西江水陸之咽喉。

3、高要區(qū)，是廣東省肇慶市轄區(qū)，地處肇慶市南部，東鄰佛山市三水區(qū)。屬廣佛肇經(jīng)濟圈和肇慶市經(jīng)濟發(fā)展中心區(qū)。全區(qū)總面積2071平方公里，高要歷史悠久，金利鎮(zhèn)茅崗遺址，是廣東省首次發(fā)現(xiàn)的靠近江河的最大一處新石器時代晚期居住建筑遺址。

5. 高要新區(qū)在哪里

副廳級別 1、肇慶新區(qū)位于廣東省肇慶市，地處鼎湖區(qū)中部，東鄰肇慶國家高新區(qū)和佛山市三水區(qū)，南靠高要市，西倚端州區(qū)，北接四會市，是肇慶市各功能區(qū)緊密連接的主要紐帶，是珠三角聯(lián)通大西南各省區(qū)的重要交通節(jié)點，是珠江西岸正在崛起的具有較大開發(fā)潛力和支撐引領作用的新興增長極。

6. 高要區(qū)發(fā)展

第一是端州，位于廣東省中部偏西，人口37萬。端州，是肇慶市政治、經(jīng)濟、文化? ??心，國家級歷史文化名城。

第二是四會，位于廣東中部，人口45萬。是全國經(jīng)濟實力百強縣。

第三是鼎湖，位于肇慶市中南部，人口16萬。是肇慶市中心城區(qū)重要組成部分。

第四是高要，位于肇慶市南部，人口79萬，是廣佛肇經(jīng)濟圈和肇慶市經(jīng)濟發(fā)展中心區(qū)。

第五是德慶，位于廣東中部偏西，人口39萬。水陸交通方便，建有年吞吐量100萬噸以上的國家二類口岸集裝箱碼頭。

7. 高要開發(fā)區(qū)

肇慶市有3個區(qū)、4個縣、1縣級市，分別為：端州區(qū)、鼎湖區(qū)、高要區(qū)、廣寧縣、懷集縣、封開縣、德慶縣、四會市。另設肇慶國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（市政府派出機構(gòu)，駐大旺區(qū)，享有地市一級的經(jīng)濟管理權(quán)和行政審批權(quán)）。

肇慶市地勢西北高，東部和南部較低，由西北向東南傾斜。以中低山丘陵為主，平原較少，形成山地、盆地、丘陵、沖積平原等形態(tài)相間分布的山區(qū)地貌，山地和丘陵主要分布在北部的懷集、東北部的廣寧和西部的封開與德慶等縣。河谷平原分布在東南部的四會、高要、鼎湖、端州等市（區(qū)）。

8. 高要區(qū)未來的發(fā)展

肇慶新區(qū)緊鄰廣佛都市圈，是肇慶發(fā)展粵港澳城市群和廣佛肇一體化的重要區(qū)域，處于珠三角及港澳地區(qū)連通東盟經(jīng)濟區(qū)和大西南地區(qū)的咽喉位置，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。肇慶新區(qū)，將成為珠三角及港澳地區(qū)連接東盟經(jīng)濟圈、北部灣經(jīng)濟圈和泛珠三角區(qū)域的重要門戶

9. 高要生態(tài)新城

民辦大專學費不同學校學費不一樣，廣東肇慶航空職業(yè)學院是最便宜的，它是經(jīng)廣東省人民政府批準，國家教育部備案的廣東省教育廳直屬全日制普通高等院校，位于歷史文化名城肇慶市高要區(qū)生態(tài)新城，占地306余畝，總投資20億元，區(qū)位優(yōu)勢明顯，環(huán)境優(yōu)美，交通方便快捷，建有布局合理、功能完善的現(xiàn)代化校園。

10. 高要區(qū)最新規(guī)劃

大旺高新區(qū)屬于肇慶四會市，不屬于行政區(qū)，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)。肇慶地級市賦予大旺縣一級行政、經(jīng)濟管理職能。肇慶市大旺高新園區(qū)（位于肇慶四會市）設立于1998年，不屬于行政區(qū)，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2002年上半年擴園遷址到大旺正式掛牌運作，總面積98平方公里，首期規(guī)劃建設22.52平方公里，全部為國有土地。2004年7月被省政府確定為廣東省吸收外資重點工業(yè)園區(qū)和廣東省山區(qū)吸收外資示范區(qū)；2008年8月競得省首批示范性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園；2010年9月升級為國家高新區(qū)；2011年8月被國家授予全國模范勞動關系和諧工業(yè)園區(qū)稱號。擴展資料歷史沿革大旺高新區(qū)前身為廣東省大旺華僑農(nóng)場，廣東省大旺農(nóng)場于1958年成立，建場初期，農(nóng)場就從廣州、汕頭招收工人和經(jīng)組織安排中，安置有從馬來西亞、印尼、泰國、越南等國50多名歸僑在農(nóng)場各條戰(zhàn)線工作。

1978年6月至1979年9月，農(nóng)場安置旅越難僑共6376人，廣東省大旺農(nóng)場也改稱為廣東省大旺華僑農(nóng)場。建場以來，隸屬關系幾經(jīng)更替，曾經(jīng)三水、四會、肇慶市農(nóng)委、省農(nóng)墾廳主管。1988年下放肇慶市管理。1992年設立大旺綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，賦予縣一級行政和經(jīng)濟管理職能。

11. 合肥空港新城

其實這篇文章我從去年就開始醞釀，但一直缺乏數(shù)據(jù)支撐，在對2017-2018年合肥房價進行分析之后，這種思路逐漸清晰。我之前分析過合肥的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)，在此基礎上，我再次提出合肥房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊概念。

如何準確描述合肥房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊的概念，并不是特別容易。你可以這樣認為，同一個小區(qū)或同一套房子，如果放在不同的板塊，在一段時間內(nèi)，升值空間會有所不同。超過全市均值? ?板塊我們可稱之為優(yōu)質(zhì)板塊，低于均值的可稱之為劣質(zhì)板塊。條萊垍頭

為什么會產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊，歸根結(jié)底還是由于區(qū)域發(fā)展不均衡，資源投入不對等造成的。一個板塊，導入的優(yōu)質(zhì)資源越多或者預期越強烈，其升值潛力就越大；一個板塊，投入的資源越少或者嫌惡設施越多，其升值潛力就越差。垍頭條萊

影響板塊價值的優(yōu)質(zhì)資源和嫌惡設施頭條萊垍

我認為對板塊有顯著升值作用的優(yōu)質(zhì)資源有:

1、真學區(qū)。毫無疑問，真學區(qū)尤其是雙頂級學區(qū)，是影響板塊價值的最重要因素，沒有之一。合肥的真學區(qū)主要有7個，具體可參考我的文章《合肥的真假學區(qū)房——2018年合肥初中學區(qū)最新排名》（原文關注微信公眾號“小易論樓市”，回復“學區(qū)”查看）。

2、平均房齡。房齡對板塊本身沒有直接的促進意義，但如果你的鄰居房子看起來都賞心悅目，對你來講是不是也更有面子？板塊內(nèi)小區(qū)如果都是嶄新的面孔，彼此之間也互為資源，互相添彩。

3、路網(wǎng)建設。一個地方規(guī)劃得好與不好，有沒有發(fā)展?jié)摿Γ紫纫绰肪W(wǎng)建設如何。道路寬闊，平坦干凈，整齊劃一，基礎設施搭建良好，后期城市建設一般都不會太差。

4、公共資源。學校，醫(yī)院，商業(yè)中心，公園，地標建筑，圖書館，博物館，體育館，游樂設施等，這些資源都能提高你房產(chǎn)的使用價值，進而使房產(chǎn)保值升值。

5、環(huán)境資源。包括自然環(huán)境和人文環(huán)境。自然環(huán)境主要指山川、河流、湖泊、森林等自然景觀。人文環(huán)境主要指一個友善、和諧、愉悅的居住氛圍，所謂千金買鄰，平均人口素質(zhì)要高。

6、地鐵。由于大部分優(yōu)質(zhì)資源都分布在中心城區(qū)，地鐵縮短了郊區(qū)抵達中心城區(qū)的時間，提高了郊區(qū)對優(yōu)質(zhì)資源的使用效率，所以地鐵對郊區(qū)板塊的增值作用不可小視，但合肥地鐵對成熟市區(qū)的房產(chǎn)增值遠沒有遠郊的新區(qū)大。頭條萊垍

對板塊有顯著負面影響的嫌惡設施有：

1、飛機場。飛機的起飛和降落能對周邊居住區(qū)造成較大的噪音影響，同時飛行安全事故也造成潛在的安全隱患，比如位于合肥新橋機場附近的空港新城。一般安全距離在1000米。

2、加油加氣站。早晚加油的車流量比較大，對周邊居住造成噪音影響，油氣對空氣也產(chǎn)生一定的污染，同時加油站存在易燃隱患，可能會波及附近的民房。一般安全距離在50米。

3、高壓電站。高壓電線產(chǎn)生的電磁輻射對人體健康有一定的影響，即使在國家規(guī)定的安全距離范圍內(nèi)，大部分人還很難過得了心理上的那道關。一般安全距離在15米。條萊垍頭

4、垃圾處理廠。垃圾焚燒時會產(chǎn)生大量廢氣，對周邊的空氣造成較大污染，同時也容易產(chǎn)生重金屬漂浮物和致癌物質(zhì)。一般安全距離在500米。

5、工廠。一般來講，工廠機器運轉(zhuǎn)會產(chǎn)生較大的噪音，對周邊居民產(chǎn)生噪音污染。一些化工企業(yè)的生產(chǎn)活動，也可能會產(chǎn)生大量的廢水和廢氣，影響周邊的水質(zhì)和空氣質(zhì)量。前段時間鹽城響水化工廠爆炸就是典型案例。一般安全距離在180米。條萊垍頭

6、墓地（殯儀館）。一般人都比較忌諱墓地（殯儀館），認為這些是不祥之物，雖然對人沒有直接的危害，但會形成沉重的心理負擔。再一個，火葬場焚燒產(chǎn)生的顆粒物會對周邊空氣造成污染，比如合肥西一環(huán)的殯儀館。

7、高架橋和高速路。日日夜夜川流不息的車輛，對附近居住區(qū)會產(chǎn)生較大的噪音影響，尤其是高層建筑，由于沒有遮擋，高樓層受到的干擾會更大。頭條萊垍

8、客貨運物流集散中心。比如火車站，汽車站，貨運站，物? ?基地等。客運站嘈雜無序的人流嚴重影響居住氛圍，大貨車物流活動產(chǎn)生的揚塵和噪音對環(huán)境造成污染，新站區(qū)的老火車站附近就是最好的例子。

合肥房產(chǎn)板塊的等級劃分條萊垍頭

如何衡量一個房產(chǎn)板塊的優(yōu)劣程度，我這里參考的是板塊價值和板塊潛力。板塊價值的衡量標準很簡單，就是整個板塊二手房的成交均價，反映的是資源投入質(zhì)量及數(shù)量；板塊潛力的衡量標準是，市場平穩(wěn)時期，各板塊房價的同比漲幅，反映的是資源投入預期及板塊成長性。

一般來講，板塊價值和板塊潛力并無直接關系。板塊價值高的地方，資源稀缺且集中，流動性會比較強，但投資潛力未必最大；板塊潛力大的地方，資源投入預期大，投資收益相對更大，但在預期未完全兌現(xiàn)前，收益和流動性可能會大打折扣。

我將合肥市區(qū)及靠近市區(qū)的部分郊縣區(qū)域分為26個板塊（包河工業(yè)園板塊數(shù)據(jù)不足，暫缺），具體劃分見下圖：

合肥鏈家2017-2018年共成交8695套二手房，通過對這些數(shù)據(jù)進行分析，初步得出各板塊的成交均價及同比漲幅。參考我之前文章《合肥優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的等級評價》（原文關注微信公眾號“小易論樓市”，回復“房產(chǎn)”查看）規(guī)則，綜合均價及漲幅，我將合肥房產(chǎn)板塊等級分為5檔。

1檔代表合肥最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)板塊，5檔則是最劣質(zhì)的板塊，3檔相當于大盤平均值。舉個例子，優(yōu)質(zhì)板塊：1+檔好于1檔，1檔好于1-檔，1-檔好于2+檔；劣質(zhì)板塊：4+檔好于4檔，4檔好于4-檔，4-檔好于5+檔，以此類推。

以下表格是合肥各板塊的分檔情況：垍頭條萊

1檔板塊：主要是政務區(qū)的天鵝湖南板塊，天鵝湖北板塊和翡翠路西板塊，廬陽區(qū)的環(huán)城河內(nèi)板塊和四里河板塊，以及濱湖區(qū)的省府板塊。

2檔板塊：主要是政務區(qū)的潛山路東板塊，濱湖區(qū)的核心區(qū)，46中學區(qū)和金融西板塊，包河區(qū)的二環(huán)路外和48中學區(qū)板塊，經(jīng)開區(qū)的繁華大道南和繁華大道北板塊，蜀山區(qū)的長潛黃，二環(huán)路西和黃潛望板塊。

3檔板塊：主要是濱湖的啟動區(qū)板塊，經(jīng)開區(qū)的工業(yè)區(qū)板塊，長豐縣的北城板塊，包河區(qū)的二環(huán)路內(nèi)板塊，以及蜀山區(qū)的長江路北板塊。

4檔板塊：主要是廬陽區(qū)的廬陽區(qū)板塊和瑤海區(qū)的長江路南板塊。

5檔板塊：主要是瑤海區(qū)的長江路北板塊。

請大家注意，板塊分檔并非一成不變，隨著時間推移，板塊等級也會變化調(diào)整。一些板塊資源投入越來越優(yōu)質(zhì)集中，造成房價突飛猛進，板塊等級會隨之提升；一些板塊房產(chǎn)逐漸老化或區(qū)域內(nèi)資源流失嚴重，造成房價大幅下跌，板塊等級會隨之下降。

合肥各區(qū)板塊分析頭條萊垍

我統(tǒng)計匯總了2018年合肥各區(qū)成交量相對較大的小區(qū)房價同比漲幅，并將這些數(shù)據(jù)標注在各個板塊地圖上，使大家更為直觀的理解每個板塊的優(yōu)質(zhì)程度。紅色數(shù)字代表的是上漲小區(qū)，綠色數(shù)字代表的是下跌小區(qū)。垍頭條萊

政務區(qū)：垍頭條萊

政務區(qū)集各種優(yōu)質(zhì)資源于一身，比如50中新校，奧體小學，西園小學，合肥八中，天鵝湖景區(qū)，安徽之門等地標建筑，奧體中心，博物館，圖書館，省立醫(yī)院南區(qū)，市政中心，萬象城，銀泰城，萬達廣場等。政務區(qū)毫無疑問是合肥市優(yōu)質(zhì)資源最為集中的板塊，沒有之一。條萊垍頭

我們可以看到，天鵝湖南和天鵝湖北成交均價都超過了2.3w，是全合肥市房價最高的兩個板塊，因此我將它們并列為1+檔。由于樣本較少，誤差較大，這兩個板塊的實際漲幅要高于表中數(shù)據(jù)。天鵝湖南有奧體小學，天鵝湖北有西園小學南區(qū)，雙學區(qū)是這兩個板塊價格較高的原因之一。

翡翠路西? ?塊成交均價為2.1w+，排在全市房價的第二梯隊，其位置和小學學區(qū)上略遜色于以上兩個板塊，因此我將它列為1檔。三個板塊都屬于50中新校的真學區(qū)，幾乎看不到有房價下跌的小區(qū)。條萊垍頭

潛山路東板塊成交均價為1.9w+，排在全市房價的第三梯隊頭部，目前是50中南校的學區(qū)，非真學區(qū)，再加上板塊內(nèi)有不少同比下跌的小區(qū)，我將其列為2+檔。

政務區(qū)目前是合肥市房價天花板區(qū)域，因為整體已經(jīng)發(fā)展成熟，再往上突破可能需要學區(qū)產(chǎn)生更高一層的質(zhì)變，這當然是很難的。所以政務區(qū)目前可能并非合肥最佳的投資區(qū)域，但卻是資產(chǎn)最安全、流動性最好的優(yōu)質(zhì)板塊。條萊垍頭

濱湖區(qū)：條萊垍頭

濱湖區(qū)目前是合肥市資源投入最大的一個新區(qū)，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源有：46中，師范附小，合肥一中，合肥濱湖醫(yī)院，塘西河公園，方興湖公園，地鐵1號線和5號線，金融后臺基地，超高層地標建筑，十大場館，省級行政中心，銀泰城，融創(chuàng)茂，萬達城，巢湖風景區(qū)等。

濱湖從啟動區(qū)板塊開始建設，隨后依次是46中學區(qū)、金融后臺西、核心區(qū)和省府板塊，因此我們可以看到這幾個板塊的平均房齡也是這個順序，同比漲幅也是按照這個順序依次升高。

省府板塊的房價為1.9w+，排在全市第三梯隊頭部，同比漲幅達到7.35%，是全市房價上漲最快的板塊之一。近兩個月濱湖土拍熱度高漲，再次證明了省府板塊的價值和潛力，我將其列為1-檔。頭條萊垍

核心區(qū)板塊成交均價為1.78w，基本排在第三梯隊，同比漲幅也不算低。其實之前由于限價房的存在，核心區(qū)一直被壓制著，隨著限價盤去化完畢，近幾個月來房價漲幅很大，目前已經(jīng)在1.9w站穩(wěn)腳跟，正向2w+進軍。從其定位和潛力上來看，我將核心區(qū)列為2+檔。

金融后臺西板塊成交均價為1.84w，排在第三梯隊，同比漲幅一般。考慮其房齡及位置不如核心區(qū)，學區(qū)也不是很突出，我將它列為2檔。

46中學區(qū)板塊成交均價為1.97w，排在第三梯隊頭部，同比漲幅一般。考慮到46中學區(qū)非真學區(qū)，房齡也沒有優(yōu)勢，我將其列為2檔。其實“46中+師范附小”板塊，無論價格還是漲幅，都是濱湖較高水平，我認為可以列為2+檔。頭條萊垍

啟動區(qū)板塊成交均價為1.66w，排在第四梯隊，同比漲幅不大。考慮到啟動區(qū)板塊的房齡相對偏老，也沒有特別突出的優(yōu)勢資源，我將其列為3+檔。

濱湖受到全市乃至全省投資者的青睞，是目前合肥房產(chǎn)投資最熱門的區(qū)域。從這兩天土拍來看，省府板塊受到極大關注，由于還有很多空地尚未開發(fā)，想象空間很大，我認為是目前濱湖潛力最大的區(qū)域。

經(jīng)開區(qū)和肥西縣：

這里的肥西縣指的是靠近經(jīng)開區(qū)的肥西縣域，兩個區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源有：168玫瑰園學校，安醫(yī)大二附院，翡翠湖，南艷湖，地鐵3號線，中環(huán)城，港澳廣場等。嫌惡設施有：工業(yè)區(qū)板塊和柏堰工業(yè)園的工廠。頭條萊垍

繁華大道南板塊成交均價為1.64w，排在第四梯隊，漲幅在全市也是遙遙領先，我將其列為2+檔。168玫瑰園學校西區(qū)學區(qū)為真學區(qū)，其均價及漲幅，已遠遠超出板塊均值，我認為可列為1-檔。

繁華大道北板塊成交均價為1.55w，排在第四梯隊，漲幅一般，我將其列為2檔。工業(yè)區(qū)板塊成交均價為1.48w，排在第四梯隊尾部，漲幅不高，再加上有工廠嫌惡設施，我將其列為3+檔。條萊垍頭

經(jīng)開區(qū)和肥西縣的房產(chǎn)分化比較大，區(qū)域內(nèi)學區(qū)房和房齡不超過5年的次新房漲幅較大，房齡超過10年的老破大，跌幅較大。168玫瑰園學校的學區(qū)房，地鐵3號線沿線的次新房及繁華大道西板塊的新房潛力較大。 條萊垍頭

蜀山高新區(qū)：

蜀山區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：50中東、西校，安居苑小學，安醫(yī)大第一附屬醫(yī)院，董鋪湖，三里庵商圈，黃潛望商圈等。高新區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：安醫(yī)一附院高新分院，大蜀山國家森林公園，蜀西湖，柏堰湖，地鐵2號線和4號線，合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，銀泰城，奧特萊斯等。

黃潛望板塊成交均價為1.74w，排在第三梯隊尾部，漲幅不高，我將其列為2-檔。其實黃潛望已經(jīng)開始表現(xiàn)出分化，主要是次新房和老破房之間的分化，住宅和公寓之間的分化。

長潛黃板塊成交均價為1.85w，排在第三梯隊，漲幅較大，我將其列為2檔。其實板塊這樣劃分有點不太科學，50中東西校兩個真學區(qū)，均價最高，漲幅最大，可以列為1-檔。

長江路北板塊成交均價為1.47w，排在第四梯隊尾部，同比小幅下跌，我將其列為3-檔。板塊內(nèi)有以下嫌惡設施：合肥殯儀館，污水處理廠及建設中的合肥高鐵西站。

二環(huán)路西板塊成交均價為1.6w，排在第四梯隊，漲幅一般，我將其列為2檔。二環(huán)路西范圍實在太大，大蜀山以東跟大蜀山以西情況完全不同，蜀山東板塊下跌小區(qū)較多，可列為2-檔，蜀山西漲幅較大，可列為2+檔。垍頭條萊

蜀山區(qū)房價漲幅最大的區(qū)域位于50中東西校學區(qū)板塊，以及大蜀山以西板塊。其余區(qū)域漲跌參半，基本上是老房子和公寓下跌，房齡年輕的次新房上漲。

廬陽區(qū)和北城：

廬陽區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：45中，42中，南門小學，六安路小學，合肥六中（即將搬離），省立醫(yī)院，省婦幼保健院，逍遙津公園，杏花公園，廬州公園，步行街等。垍頭條萊

環(huán)城河內(nèi)板塊成交均價為2.09w，排在第二梯隊，漲幅較大，我將其列為1檔。其實“45中+南門小學”學區(qū)板塊不但均價高，漲幅也大，可列為1+檔。42中學區(qū)板塊表現(xiàn)相對差點，大概為1-檔。

廬陽區(qū)板塊成交均價為1.55w，排在第四梯隊，同比跌幅甚至超過了蜀山區(qū)長江路北板塊，我將其列為4檔。四里河板塊主要是萬科森林公園，成交均價為2.15w，排在第二梯隊，漲幅可觀，我將其列為1檔。

北城板塊主要是指長豐縣的北城世紀城及環(huán)城高速以北區(qū)域，成交均價為1.1w，排在第五梯隊，漲幅一般，我將其列為3+檔。北城走出了一個相對獨立的行情，這也是這兩天雙墩地塊被熱拍的重要原因，但目前區(qū)域新房價格仍存在一定的透支。條萊垍頭

廬陽區(qū)和北城的嫌惡設施是廬陽工業(yè)園和雙鳳工業(yè)園的污染工廠，比如位于二環(huán)路北的熱電廠。廬陽區(qū)漲幅較大的是45中和42中的學區(qū)房，以及品牌房和次新房。目前看來，有較大潛力的區(qū)域是四里河板塊和北城。垍頭條萊

包河區(qū)：

包河區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：48中，屯溪路小學，包公園，萬達廣場等。嫌惡設施有：汽車客運南站，高鐵南站，安徽五金商貿(mào)城，五里廟裝飾世界，包河工業(yè)園區(qū)工廠等。

48中學區(qū)板塊成交均價為1.63w，排在第四梯隊，漲幅一般，我將其列為2-檔。盡管48中是一個真學區(qū)，但并未體現(xiàn)出一個真學區(qū)應有的溢價，在合肥7所真學區(qū)里是最弱勢的一個，甚至不如46中。

二環(huán)路內(nèi)板塊成交均價為1.53w，排在第四梯隊，同比漲幅很小，我將其列為3檔。其實板塊內(nèi)普遍出現(xiàn)下跌，主要是去年公寓成交占比大，拉低了對比基數(shù)，導致今年均價出現(xiàn)上漲的結(jié)果。馬鞍山路東表現(xiàn)尤為弱勢，我認為可列為3-檔或者4檔。垍頭條萊

二環(huán)路外板塊成交均價為1.76w，排在第三梯隊，是市區(qū)房價上漲最快的板塊之一，我將其列為2+檔。高鐵板塊是最受矚目的一個區(qū)域，屬于包河區(qū)的當紅小生。

包河區(qū)下跌最多的是二環(huán)路? ?，主要是房齡相對較老的小區(qū)和公寓，二環(huán)路外幾乎全線飄紅，大都是房齡不超過5年的次新房。垍頭條萊

瑤海新站區(qū)垍頭條萊

瑤海新站區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：38中，和平小學，瑤海公園，生態(tài)公園，陶沖湖，少荃湖，地鐵1、2、3、4號線，瑤海萬達廣場等。嫌惡設施有：合肥火車站，合肥汽車站，合肥汽車客運總站，合肥北站，新站區(qū)的物流企業(yè)，高能耗高污染工廠等。頭條萊垍

長江路南板塊成交均價為1.5w，排在第四梯隊，同比跌幅遠遠超過了蜀山區(qū)長江路北板塊和廬陽區(qū)板塊，我將其列為4-檔。因為2017年成交基數(shù)較少，2018年板塊低價房源成交占比增多，誤差較大，實際跌幅應該沒有這么大。

長江路北板塊成交均價為1.2w，排在第五梯隊，同比跌幅較大，我將其列為5檔，是整個合肥市區(qū)最為弱勢的板塊。瑤海區(qū)的所有嫌惡設施基本都集中在長江路北，這是板塊劣質(zhì)的最主要原因。

瑤海新站區(qū)大環(huán)境非常糟糕，城市基礎設施建設也相對落后，板塊非常弱勢，絕大部分小區(qū)房價都在下跌。目前上漲小區(qū)主要集中在38中的學區(qū)房，房齡不超過5年的次新房和品牌小區(qū)。

合肥房產(chǎn)板塊的演化規(guī)律及發(fā)展趨勢

房產(chǎn)板塊出現(xiàn)分化是人們購房喜好或購房慣性的外在體現(xiàn)，其實是群體行為形成的一種客觀結(jié)果。由于合肥嚴格的限購政策，外部需求被抑制，需求限制在合肥市有購房資格的這個相對狹小的內(nèi)部群體里。條萊垍頭

市區(qū)內(nèi)的購房需求更多是出于改善置換或者投資保值，那么會出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)被追捧，而劣質(zhì)房產(chǎn)沒人要的局面。在全市房價基本穩(wěn)定的前提下，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)被蜂擁搶購升值，必然伴隨劣質(zhì)房產(chǎn)被集中拋售貶值（《合肥的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)》原文關注微信公眾號“小易論樓市”，回復“房產(chǎn)”查看）。

2018年合肥鏈家全市共成交5629套二手房，均價16386元/平米，較2017年16395元/平米下跌-9元/平米，基本保持穩(wěn)定。這就必然造成合肥優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)出現(xiàn)分化，優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊出現(xiàn)分化。

我在文章《合肥未來哪些區(qū)域的房產(chǎn)更值得投資？》（原文關注微信公眾號“小易論樓市”，回復“投資”查看）里分析了合肥城區(qū)的發(fā)展史，這為我們總結(jié)房產(chǎn)板塊的演化規(guī)律提供了客觀依據(jù)。條萊垍頭

2000年之前，合肥城區(qū)基本控制在二環(huán)內(nèi)，這個階段發(fā)展的特點主要是從環(huán)城河內(nèi)老城區(qū)向外輻射攤大餅。2000年以后，合肥相繼加快建設經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、政務區(qū)和濱湖區(qū)，這個階段發(fā)展的特點主要是另辟新區(qū)、多點開花和多中心化。條萊垍頭

我們看到這四個新區(qū)基本都集中在合肥的西部和南部，在建設新區(qū)過程中，老城區(qū)大量優(yōu)質(zhì)資源被分流。經(jīng)過20年的發(fā)展，合肥西南形成政務區(qū)和濱湖區(qū)兩個新的市中心，還有經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)兩個重要的產(chǎn)業(yè)基地。垍頭條萊

合肥是一個非常年輕的城市，據(jù)初步統(tǒng)計，合肥購房群體中，40歲以下人群占比達到85%以上。人們買房大都喜新厭舊，尤其是年輕人，因此我們可以看到，絕大部分購房者更傾向購買新房，尤其是合肥的新區(qū)新房。

所以，房齡是構(gòu)成板塊價值最重要的因素之一。老城區(qū)一方面優(yōu)質(zhì)資源被掏空，另一方面房齡進一步老化，板塊逐漸呈現(xiàn)空心化和劣質(zhì)化。與之相反，新區(qū)不斷導入優(yōu)質(zhì)資源和年輕人口，一直不斷在建造新房，板塊呈現(xiàn)欣欣向榮和優(yōu)質(zhì)化。

將2018年合肥所有規(guī)模成交以上小區(qū)房價漲跌情況整合在一張圖上，紅色圓點代表房價同比上漲的小區(qū)，綠色圓點代表房價同比下跌的小區(qū)，我們就能看到合肥優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊的大致分布圖 。垍頭條萊

以二環(huán)路為界，很明顯，這張圖呈現(xiàn)的就是合肥二環(huán)路內(nèi)老城區(qū)的完全塌陷，與之相對應的是西南區(qū)域新城區(qū)的強勢崛起。合肥房產(chǎn)板塊的發(fā)展就像一棵參天大樹，最有活力、發(fā)展最快的永遠是頂端枝頭的嫩芽，而它后邊的樹干可能早已空心枯裂。

合肥未來哪些板塊的投資潛力較大？

影響房產(chǎn)保值升值最重要的因素是學區(qū)。因此我們看到合肥的7所真學區(qū)，除了48中以外，基本都是本區(qū)域內(nèi)房價最高的板塊。從一個房產(chǎn)大周期來看，學區(qū)房未必是升值空間最大的標的，但價格堅挺、收益穩(wěn)定、流動性強，卻是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。頭條萊垍

除了學區(qū)外，房齡是影響房產(chǎn)價值的另一個重要因素。我小密圈經(jīng)常有成員問，新房買到手之后，持有多少年投資收益最大？目前合肥平均房齡在10年左右，新房一般持有5年，其收益達到最大化，10年后基本上打不贏大盤。因此那些預期較好的優(yōu)質(zhì)板塊，通常5年時間即可初步發(fā)展成熟，而這些區(qū)域的新房，投資潛力最大。頭條萊垍

據(jù)了解，合肥正打算將濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)打包申請國家級合肥濱湖新區(qū)，這充分顯示出市zf對西南區(qū)域的重視。“大湖名城，創(chuàng)新高地”是合肥對外的名片，濱湖區(qū)和高新區(qū)則是這個名片內(nèi)涵的集中體現(xiàn)，毫無疑問，這兩個板塊目前是合肥最具投資潛力的區(qū)域。

從各區(qū)房價漲幅分布圖上來看，除了學區(qū)房外，漲幅最大的區(qū)域主要分布在濱湖區(qū)的省府板塊，高新區(qū)的蜀西湖板塊，肥西縣的繁華西板塊，包河區(qū)的高鐵板塊。在我看來，購房者應首先關注這些西南板塊。

東北區(qū)域相對有潛力的板塊有：長豐縣的北城新區(qū)，包河區(qū)的淝河片區(qū)，瑤海區(qū)的東部新中心，新站區(qū)的烈山路板塊和少荃湖板塊。但這些板塊目前普遍存在價格虛高、庫存較大和兌現(xiàn)周期長的問題，與西南區(qū)域相比，我認為潛力要相對差一些。垍頭條萊

這兩天的合肥土拍，引來眾多開發(fā)商爭搶，其中長豐雙墩地塊限最高價搖號出讓，說明越來越多開發(fā)商開始看好北城的發(fā)展。廬陽區(qū)板塊相對劣質(zhì)，往北多為工業(yè)區(qū)，幾無發(fā)展空間，再加上長豐縣不限購，一些地緣性需求溢出到北城。

目前規(guī)劃中的地鐵8號線直達北城，整個環(huán)城高速北與工業(yè)區(qū)嚴格分離，北城正作為一個新區(qū)被高規(guī)格規(guī)劃和建設，吸引了包括萬科、恒大、世貿(mào)、正榮、融僑、金地、華地在內(nèi)的十數(shù)家品牌開發(fā)商，整個北城正在走出一個獨立行情。

包河區(qū)淝河片區(qū)處在新老城區(qū)之間，區(qū)位可圈可點，如果板塊內(nèi)改造比較徹底的話，還是可以有一番作為的，成為下一個四里河也不是沒有這種可能。駱崗機場據(jù)說要打造成合肥的中央公園，這個板塊同樣值得關注。

盡管瑤海區(qū)是一個劣質(zhì)區(qū)域，但在我看來，東部三個板塊最終都能夠走出一個獨立行情。它們并不存在發(fā)展?jié)摿栴}，主要是目前價格與價值不匹配，潛力過早透支，再加上板塊內(nèi)新房庫存極大，資源優(yōu)勢相對不足，回報周期過長，短期投資價值有限。條萊垍頭

關于合肥各區(qū)房價分析，請搜索關注微信公眾號“小易論樓市”，回復“濱湖”、“政務”、“蜀山”、“廬陽”等區(qū)域關鍵詞查看。頭條萊垍

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