首先要把你們的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與概念規(guī)劃做好，用數(shù)據(jù)來(lái)分析為什么要做這個(gè)產(chǎn)業(yè)，怎么做，需要什么，未來(lái)發(fā)展方向，能為當(dāng)?shù)卣畮?lái)什么（一般關(guān)注稅收，落地投與后期產(chǎn)業(yè)化）。這個(gè)規(guī)劃要找專業(yè)的調(diào)研公司來(lái)做，要對(duì)該拿地城市做深入調(diào)研，說(shuō)明為什么要在該城市拿地。然后結(jié)合公司的需要做方案調(diào)整，是只拿工業(yè)地還是要做新城，需要配套住宅用地等，根據(jù)公司需求，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃，做方案，這期間要與政府溝通好，了解政府的想法，公司也要核算好盈利模式。然后在拿方案去和政府“講故事”。現(xiàn)在空頭支票畫大餅已經(jīng)不好使了，最好是帶著IP落地。這樣的方案價(jià)格不低，根據(jù)拿地面積計(jì)算，之前一個(gè)產(chǎn)城的項(xiàng)目光方案就花了一百多萬(wàn)。前期多和政府溝通，了解發(fā)展規(guī)劃，土地指標(biāo)什么的。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地的重點(diǎn)在于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，我國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入穩(wěn)定期，上漲幅度有限，大量地王被限價(jià)，但我國(guó)地價(jià)仍處于較高的水平，房企通過(guò)傳統(tǒng)方式拿地的難度越來(lái)越大，與此同時(shí)，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響越來(lái)越大，未來(lái)，創(chuàng)新拿地模式將是企業(yè)拿地、擴(kuò)張業(yè)績(jī)的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勁 利好補(bǔ)庫(kù)存

數(shù)據(jù)顯示：2018年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資65886億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速比1月份至6月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資46443億元，增長(zhǎng)14.2%，增速提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)是今年表現(xiàn)最好的數(shù)據(jù)之一。主要表現(xiàn)在兩方面。第一，全國(guó)房地產(chǎn)銷售端管控如此嚴(yán)厲的情況下，供給端表現(xiàn)反而非常好，不但沒(méi)有下跌，反而處于高位。第二，開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)依然位于兩位數(shù)的水平，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表現(xiàn)略偏熱。雖然當(dāng)前對(duì)于閑置土地等查處比較嚴(yán)厲，同時(shí)各地也在積極督促房企開(kāi)工，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表現(xiàn)比較強(qiáng)勁，利好補(bǔ)庫(kù)存。

2018年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

碧桂園拿地金額繼續(xù)位居榜首

大房企拿地是生產(chǎn)問(wèn)題,小房企拿地是生死問(wèn)題，因此，拿地但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，事關(guān)重要。數(shù)據(jù)顯示，2018年1－7月，碧桂園以1079億元拿地金額繼續(xù)位居榜首，萬(wàn)科以942億元穩(wěn)居第二位，保利以737億元穩(wěn)居第三位，三家房企的拿地金額均超500億。拿地額排名前十的房企還有龍湖集團(tuán)、綠地控股、中海地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中梁控股集團(tuán)、新城控股。TOP10企業(yè)1-7月拿地總金額高達(dá)5106億元，占TOP50企業(yè)的50.0%，大型優(yōu)秀房企的土地資源優(yōu)勢(shì)愈發(fā)凸顯。

2018年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額排行榜（TOP 10）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

杭州拿地成交價(jià)增長(zhǎng)142%位居榜首

從城市群拿地城市情況來(lái)看，一二線熱點(diǎn)城市仍為房企布局重點(diǎn)城市，如長(zhǎng)三角城市群的上海、南京、杭州、合肥等，環(huán)渤海城市群的北京、天津等，以及珠三角的廣州、佛山等城市土地?zé)岫瘸掷m(xù)升溫。2018年1-7月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交8037億元，同比增長(zhǎng)9%，增速較1-6月回落3個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交18544萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21%，增速較1-6月回落7個(gè)百分點(diǎn)。其中，杭州以2015億元的成交總價(jià)位于榜單首位，同比增長(zhǎng)142%，北京和上海分別以827億元和826億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位；規(guī)劃建筑面積方面，鄭州以2594萬(wàn)平方米躍居榜首，西安和武漢分別以2046萬(wàn)平方米和1954萬(wàn)平方米緊隨其后。

2018年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)土地成交城市排行榜（TOP 10）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中 商產(chǎn)業(yè)研究院整理

創(chuàng)新拿地更符合城市發(fā)展方向

由于城市土地越來(lái)越稀缺，寸土寸金，這就要求對(duì)土地價(jià)值盡可能最大化；其次，地方政府不再是過(guò)去通過(guò)出售土地解決財(cái)政收入的思路，而是立足城市升級(jí)，解決更多就業(yè)，創(chuàng)造更多稅收，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展等新的出發(fā)點(diǎn)；目前現(xiàn)階段創(chuàng)新拿地模式尤為重要。以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、超高層等模式拿地，更符合城市發(fā)展方向。

創(chuàng)新拿地就是創(chuàng)新拿地模式，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、舊城改造、超高層拿地等模式去拿地。另外，由于文旅門檻較低，房企紛紛布局文旅產(chǎn)業(yè)，其次為大健康、IP/主題樂(lè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)類實(shí)質(zhì)性投資最多。目前，國(guó)內(nèi)房企主要分成三個(gè)階梯，其拿地涉及行業(yè)，關(guān)注點(diǎn)均有所不同：

房地產(chǎn)企業(yè)拿地關(guān)注行業(yè)一覽表

數(shù)據(jù)來(lái)源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

五大類創(chuàng)新拿地模式

從房企創(chuàng)新拿地產(chǎn)業(yè)布局出發(fā)，目前，房企拿地主要?dú)w為文旅小鎮(zhèn)、大健康、科技產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)扶貧、商貿(mào)綜合五大類創(chuàng)新拿地模式：

文旅小鎮(zhèn)

大健康

科技產(chǎn)業(yè)

農(nóng)業(yè)扶貧

商貿(mào)綜合

概念

整合IP資源，形成成熟的文旅產(chǎn)品體系向政府勾地，核心在于資源的稀缺性和可落地性。

整合/戰(zhàn)略合作醫(yī)療資源，融入生態(tài)、養(yǎng)生、體育、文化等形成大健康產(chǎn)品體系，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的拿地模式。

依托企業(yè)強(qiáng)大的資金實(shí)力和產(chǎn)業(yè)資源整合能力，通過(guò)打造科技小鎮(zhèn)概念拿地，但該模式房企進(jìn)入門檻較高

響應(yīng)國(guó)家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，房企通過(guò)農(nóng)業(yè)扶貧模式可以獲取農(nóng)業(yè)流轉(zhuǎn)用地，但目前尚未形成成熟的產(chǎn)品模塊和盈利模式。

通過(guò)商業(yè)+IP資源或TOD開(kāi)發(fā)模式獲取市中心或城郊土地。

選址

區(qū)位：一二線城市城郊及外圍三四線城市；資源：具有歷史文化底蘊(yùn)及稀缺性；其它則包括土地成本低廉，交通到達(dá)便利等。

健康小鎮(zhèn)：一二線城市周邊50-120公里，1-2小時(shí)車程，以康養(yǎng)為核心，融入運(yùn)動(dòng)、休閑、文化、生活等于一體的“大健康”生活小鎮(zhèn)。健康社區(qū)：一二線城郊，環(huán)境優(yōu)美、宜居，融合居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老于一體的一站式綜合養(yǎng)老社區(qū)。

區(qū)位：一線城市外圍和二線城市城郊，距離城市核心區(qū)不超過(guò)60km；資源：有一定的制造業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)配套；其它要求則包括生態(tài)環(huán)境宜居，區(qū)位具備核心城市產(chǎn)業(yè)承接的機(jī)會(huì)等。

農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)：核心一二線城市郊區(qū)或周邊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)，距離市中心50-120公里，1-2小時(shí)車程。田園綜合體：經(jīng)濟(jì)活躍度高，人口密度大的城市郊區(qū)，距離交通節(jié)點(diǎn)便捷且距離近。

城市綜合體：市中心或者城市副中心，有軌交或軌交規(guī)劃，周邊人口密度大；TOD：城市副中心或城郊，靠近公共交通主干線，交通便利。

發(fā)展模式

1.資源提升模式。成功案例：丹寨萬(wàn)達(dá)旅游小鎮(zhèn)、古北水鎮(zhèn)等；2.IP資源嫁接模式。成功案例：水果俠主題世界+“水果俠”樂(lè)園IP）、恒大華誼影視小鎮(zhèn)+“華誼”影視IP等

大健康+生態(tài)環(huán)境打造生態(tài)養(yǎng)生；+養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展健康養(yǎng)老；+體育營(yíng)運(yùn)打造運(yùn)動(dòng)康體；+文化休閑打造文化養(yǎng)心；+休閑農(nóng)業(yè)打造飲食養(yǎng)生；+中醫(yī)藥及醫(yī)療打造康療養(yǎng)生。成功案例：恒大養(yǎng)生谷模式

1、新興科技產(chǎn)業(yè)植入模式。借助企業(yè)開(kāi)發(fā)和招商能力，植入新興科技產(chǎn)業(yè)，打造科技產(chǎn)業(yè)+城市配套+公建配套的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。2、產(chǎn)業(yè)升級(jí)模式。依托區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，升級(jí)原有低端制造業(yè)，打造智造+產(chǎn)業(yè)配套的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。代表案例：碧桂園科技小鎮(zhèn)

1.產(chǎn)業(yè)扶貧模式。純投資模式，重心偏向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游等 產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供就業(yè)機(jī)會(huì)為農(nóng)民創(chuàng)收。2、田園樂(lè)居模式。重心偏向田園社區(qū)的建設(shè)，讓城市居民到農(nóng)村購(gòu)房、消費(fèi)，通過(guò)城市反哺農(nóng)村。代表案例：藍(lán)城農(nóng)業(yè)

1、商業(yè)+模式。在購(gòu)物中心植入電競(jìng)、教育、醫(yī)療、樂(lè)園等，打造城市名片，助力企業(yè)以綜合體模式拿地，同時(shí)為商業(yè)引流。2、TOD模式。以公共交通為導(dǎo)向，通過(guò)交通樞紐與商業(yè)功能的相互結(jié)合及整體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)并加快城市一體化進(jìn)程。代表案例：復(fù)星蜂巢城市

以上五種創(chuàng)新拿地模式各有側(cè)重，每種方式的進(jìn)入門檻均不同，房企需企業(yè)自身特點(diǎn)、優(yōu)劣勢(shì)比較以及對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估采用合適的拿地模式。

創(chuàng)新拿地發(fā)展趨勢(shì)分析

既然拿地已經(jīng)決定了房企的生死存亡。不拿地就會(huì)退出地產(chǎn)領(lǐng)域，拿地又都算不過(guò)來(lái)賬。雖然拿了高價(jià)地可能會(huì)死，但沒(méi)拿到地，那是絕對(duì)會(huì)死。因此今天的投資拿地，成為房地產(chǎn)面向未來(lái)的戰(zhàn)略性能力。

趨勢(shì)一：創(chuàng)新拿地，彎道超車。目前，創(chuàng)新拿地輩出，創(chuàng)新拿地使開(kāi)發(fā)商更容易獲得住宅土地，而且總價(jià)和單價(jià)都相對(duì)更有利潤(rùn)空間。由于新的拿地模式將不斷涌現(xiàn)，拿地的難度將加大，但無(wú)論如何創(chuàng)新，沿著城市生長(zhǎng)的未來(lái)方向，是拿地創(chuàng)新的出發(fā)點(diǎn)。

趨勢(shì)二：并購(gòu)拿地成房企拿地的主力方式。最近兩年，越來(lái)越多房企成立并購(gòu)管理部。“并購(gòu)部”開(kāi)始作為一個(gè)新興組織和崗位在房企內(nèi)部成立。房企并購(gòu)專業(yè)人才迅速成為稀缺崗位，更嚴(yán)峻的問(wèn)題是，即使薪酬飆升，也很難招到優(yōu)秀并購(gòu)人才。

趨勢(shì)三：更符合城市發(fā)展方向。今后房地產(chǎn)市場(chǎng)賣方重就業(yè)和城市升級(jí)，買方轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商城市化不斷升級(jí)換代后，今天土地交易雙方對(duì)土地的用途，土地的價(jià)值普遍都有了新認(rèn)知。一方面城市土地越來(lái)越稀缺，寸土寸金，這就要求對(duì)土地價(jià)值盡可能最大化。

更多內(nèi)容請(qǐng)參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)及投融資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。

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