近日，伴隨著電視劇《安家》的熱播，劇中價(jià)格動(dòng)輒上億的老洋房刷新了不少觀眾對(duì)于豪宅的認(rèn)知，不少網(wǎng)友留言感慨“貧窮限制了我的想象力”。

隨著劇情進(jìn)入白熱化階段，羅晉飾演的靜宜門店店長徐文昌（徐姑姑）圈粉無數(shù)。工作上，徐姑姑業(yè)務(wù)能力超強(qiáng)，憑借過硬的專業(yè)技能，成為老洋房方面的專家，更出書《夢(mèng)回十里洋房》，身為一店之長的他御下有方，團(tuán)隊(duì)氛圍融洽，下屬對(duì)他都“忠心耿耿”。生活中，徐姑姑不僅衣品頗佳，還燒得一手好菜，西紅柿炒蛋、藕夾等家常菜手到擒來，汽鍋雞、佛跳墻等大菜硬菜也不在話下。彈唱尤克里里時(shí)，光芒萬丈，抱著吉他一首《想把我唱給你聽》更是讓人不禁單曲循環(huán)。

很多人認(rèn)為，徐文昌的灑脫，重情誼、人緣好，離不開他有安身立命的法寶——過硬的老洋房業(yè)務(wù)技能。

回夢(mèng)上海老洋房

在很多上海人的記憶中，那一棟棟形態(tài)各異的老洋房，羅密歐式的半圓陽臺(tái)、紅色的木質(zhì)百葉窗、大斜坡的屋頂……掩映在兩側(cè)法國梧桐的濃蔭里，是這座城市獨(dú)特的景觀與腔調(diào)。

徐姑姑的大作《夢(mèng)回十里洋房》確有其書，但準(zhǔn)確的書名為《回夢(mèng)上海老洋房》，作者是擅長講述上海豪門故事的宋路霞，該書以老洋房為主線，講述了百多年十里洋場的名人趣聞軼事，史料豐富。

正如劇中徐姑姑所言，“每一棟老洋房都有自己的故事、性格和自己應(yīng)有的主人”。

某種意義上，老洋房之于上海，如同四合院之于北京，園林之于蘇州一般，是人文地標(biāo)，更憑借其獨(dú)特的歷史印記和建筑風(fēng)貌，成為城市名片中韻味深長的一部分。

上海老洋房主要指建造于1840年到1949年間的獨(dú)幢別墅，建筑風(fēng)格各異，一般為四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐室，有數(shù)套衛(wèi)生間等結(jié)構(gòu)較好的獨(dú)立式或復(fù)式、別墅式住宅。

經(jīng)過歷史的沉淀，《上海老洋房和里農(nóng)房發(fā)展趨勢報(bào)告》顯示，上海全市現(xiàn)存老洋房4000-5000幢，但是90%以上歸國家所有，而國有花園住宅2004年起就只租不售了，上海私有產(chǎn)權(quán)的老洋房總共只有200-250幢，其中產(chǎn)權(quán)清晰、可出售的老洋房不超過100幢，而修繕完好的不足50幢，多集中于汾陽路、太原路、愚園路、武康路、思南路、長樂路和華山路，每一幢老洋房里承載著一個(gè)當(dāng)年上海灘的傳奇故事。

《安家》中讓“飼料大王”林茂根無比向往的老洋房向公館原型正是上海優(yōu)秀歷史建筑應(yīng)公館。應(yīng)公館建于1930年代，位于鳳陽路288弄338號(hào)，磚混結(jié)構(gòu)，西式折衷風(fēng)格，共三層。其最初的建造者是民國時(shí)期來滬的寧波商人、上海有名的地產(chǎn)大亨——應(yīng)子云。1918年，應(yīng)子云斥資十萬兩白銀（折合人民幣約1000多萬元，這還沒有算上過去近100年的通貨膨脹，銀價(jià)變動(dòng)），耗時(shí)三年建造，在當(dāng)時(shí)上海灘的花園住宅中，只有外灘匯豐銀行可與之媲美。2017年，應(yīng)公館曾對(duì)外報(bào)價(jià)3.18億元。

有細(xì)心網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，應(yīng)公館還是電視劇《偽裝者》里明公館的原型。

上圖為《安家》中向公館；下圖為《偽裝者》中明公館

于是，網(wǎng)友腦洞大開將兩部劇劇情連接起來：抗戰(zhàn)勝利后，明樓改名為向玉榮，一家人隱姓埋名，帶著明臺(tái)、阿誠移居海外。

一幢承載一個(gè)上海灘傳奇故事

那么市面上，還有哪些代表性的老洋房呢?

白日的榮宅

夜間的榮宅

榮宅坐落于靜安區(qū)陜西北路186號(hào)，堪稱上海最為高雅的花園洋房之一，是近代上海著名的實(shí)業(yè)家“面粉大王”榮宗敬家族曾經(jīng)的家宅，其與弟弟榮德生一起締造了榮氏實(shí)業(yè)帝國，開啟了榮氏家族延綿四代的財(cái)富史。

2004年，榮宅被列入上海市靜安區(qū)文化遺產(chǎn)；2005年，榮宅榮獲“上海市優(yōu)秀歷史建筑”的稱號(hào)；2011年，時(shí)尚品牌 Prada攜手修繕專家建筑師 Roberto Baciocchi啟動(dòng)對(duì)榮宅的修繕。榮宅的修繕工程目標(biāo)在于修補(bǔ)破損之處，以恢復(fù)宅邸內(nèi)飾外景的歷史原貌；同時(shí)對(duì)宅邸進(jìn)行必要的結(jié)構(gòu)性加強(qiáng)及功能性革新，做到了真正的“修舊如舊”。

查公館

查公館是上海市靜安區(qū)興業(yè)太古匯內(nèi)的一棟百年歷史保護(hù)建筑，原為上海“顏料大王”邱氏兄弟的舊宅，1999年被評(píng)為上海市優(yōu)秀歷史建筑。

整棟建筑于2010年從原地平移57米至新址，整個(gè)建筑的平移和修繕過程歷經(jīng)國內(nèi)相關(guān)專家學(xué)者反復(fù)論證，由興業(yè)太古匯開發(fā)商之一的香港興業(yè)國際集團(tuán)有限公司積極推動(dòng)。香港興業(yè)在發(fā)展過程中，始終傳承著集團(tuán)創(chuàng)始人查濟(jì)民先生倡導(dǎo)的"尊人重土"的核心理念，為紀(jì)念査濟(jì)民先生，同時(shí)也為了賦予這座歷史保護(hù)建筑新的生命，遂將平移后的建筑命名為"查公館"。

馬勒別墅

馬勒別墅（Moller Villa），又稱“馬勒住宅”，位于上海市陜西南路30號(hào)，占地五千余平方米，花園面積近兩千平方米。馬勒別墅是由英籍猶太人富商馬勒委托當(dāng)時(shí)著名的華蓋建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)建造的私人花園別墅，歷時(shí)9年，于1936年竣工，1949年后成為共青團(tuán)上海團(tuán)市委辦公場所。1989年，馬勒住宅被列為上海市第一批優(yōu)秀近代建筑、市級(jí)文物保護(hù)單位。

愛廬

愛廬位于徐匯區(qū)東平路9號(hào)，建于1932年，整幢建筑是西歐鄉(xiāng)村別墅風(fēng)格，建筑面積為660平方米，花園面積980平方米。愛廬原為當(dāng)年蔣介石與宋美齡結(jié)婚時(shí)宋美齡的陪嫁，現(xiàn)屬于Sasha's西餐廳和上海音樂學(xué)院中等音樂專科學(xué)校。

丁香花園

丁香花園是上海灘最負(fù)盛名、保存最為完好的老洋房之一。此園集西洋花園官邸建筑與中國江南園林于一體，園中建有三幢西式花園別墅，其中1號(hào)樓即為李鴻章和丁香居住的丁香樓，2號(hào)樓為19世紀(jì)后期美國式的別墅建筑。該處現(xiàn)名為丁香花園，被列為上海市優(yōu)秀近代建筑保護(hù)單位。

老洋房的屬性決定了它的交易門檻高、總價(jià)高，滬上老洋房交易專家、鏈家豪宅事業(yè)部新里洋房的店經(jīng)理邱澤柱在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)簡單描繪了這群老洋房神秘的買家群體們。

鏈家豪宅事業(yè)部新里洋房的店經(jīng)理邱澤柱

邱澤柱表示，根據(jù)過往交易經(jīng)驗(yàn)來看，老洋房的目標(biāo)群體并非某一固有圈層，而是呈現(xiàn)多層次化。有些是成功企業(yè)家，資產(chǎn)實(shí)力雄厚，也有部分境外人士或海歸族，他們有著豐富的海外經(jīng)驗(yàn)，鐘愛歐洲中世紀(jì)建筑，回到上海后想擁有一套老洋房作為珍藏，也有些影視圈、文藝圈的明星大腕對(duì)老洋房情有獨(dú)鐘。因此，老洋房除了作為房屋自身的居住功能外，買家更多的需求傾向于資產(chǎn)配置，根據(jù)過往交易情況來看，收藏需求大于自住。

邱澤柱透露，交易后，對(duì)于品相上佳的老洋房，買家通常會(huì)選擇原汁原味的保養(yǎng)，而對(duì)于部分居住幾代人的祖產(chǎn)，里面的老物件在，就需要打理、修繕。

巨鹿路886號(hào)洋房

“全國成交第一天價(jià)”

市面上最為著名的老洋房成交紀(jì)錄莫過于上海市巨鹿路886號(hào)的出讓。

巨鹿路街道景觀

巨鹿路886號(hào)屬于巨鹿路868-892號(hào)十二幢聯(lián)排別墅之一，與《安家》中的龔家花園一樣，其由匈牙利人拉斯洛·鄔達(dá)克設(shè)計(jì)，這也是其在上海的處女作，同屬鄔達(dá)克設(shè)計(jì)的還有一些耳熟能詳?shù)纳?a href='/haidi/' target=_blank>海地標(biāo)性建筑，如大光明電影院、國際飯店、綠房子、沐恩堂、武康大樓等。

武康大樓

巨鹿路由上海法租界公董局修筑于1907年，這條路上集中了多幢優(yōu)秀歷史建筑，如中共第一個(gè)無線電訓(xùn)練班舊址、亞細(xì)亞火油公司舊址、胡蝶舊居、劉吉生住宅、巨鹿路天主堂等。

據(jù)記者了解，巨鹿路886號(hào)是有上海首富之稱的駱駝牌香煙買辦童楚江送給女兒的嫁妝，后由其女兒的后人古董商人梁鵬飛繼承，而梁鵬飛的太爺梁卓軒是老上海當(dāng)時(shí)的罐頭食品大王，出品有雀巢、DEL-MONTE等世界品牌。

著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)、上好的地段和梁氏家族歷史背景等多重元素結(jié)合后，2016年，巨鹿路886號(hào)以1.25億元的總價(jià)出讓，單價(jià)達(dá)33.3萬元/平方米（不包括地價(jià)）。按照規(guī)定，住宅性質(zhì)的老洋房首次出售，需繳納70年的土地出讓金，出讓金的的計(jì)算，一般以地段和面積（占地、建筑兩者取其高）合算，一般為1萬-3萬元/平方米，上海老洋房土地出讓金一般是總房價(jià)的10%左右。

經(jīng)計(jì)算，巨鹿路886號(hào)建筑面積375平方米，花園面積500平方米，土地出讓金達(dá)2500萬元，折算后老洋房的單價(jià)高達(dá)40萬元/平方米，超越此前華僑城·蘇河灣別墅（34.49萬元/平方米）的出讓紀(jì)錄，成為“全國成交第一天價(jià)”。

不過，巨鹿路886號(hào)洋房的購買者身份成謎。

嚴(yán)家花園

“一年漲幅超一億”

上海老洋房中，成交單價(jià)最高的屬巨鹿路886號(hào)，“漲價(jià)最典型”的卻是嚴(yán)家花園。

嚴(yán)家花園

位于愚園路699號(hào)的嚴(yán)家花園建于1920年，距今已有百年歷史，同樣也是由著名設(shè)計(jì)師鄔達(dá)克設(shè)計(jì)。嚴(yán)家花園原是上海大隆機(jī)器廠創(chuàng)始人嚴(yán)裕棠以及其兒子嚴(yán)慶祥的住所，在嚴(yán)慶祥逝世后，嚴(yán)家后人多移居海外，嚴(yán)家花園也因疏于打理逐漸老朽。幾代傳承后，嚴(yán)家后人為投資創(chuàng)業(yè)重振嚴(yán)家事業(yè)選擇變賣房產(chǎn)，但嚴(yán)家花園的產(chǎn)屬問題復(fù)雜，十多年未能達(dá)成共識(shí)，最終通過上訴法院協(xié)助賣房。

2009年，盛大網(wǎng)絡(luò)首席執(zhí)行官陳天橋以2.8億元總價(jià)接手了嚴(yán)家花園。據(jù)悉，由于是法拍房，陳天橋以公司名義拍下嚴(yán)家花園，并補(bǔ)足了70年的土地出讓金。在加以修繕后，2016年，陳天橋?qū)ν鈭?bào)價(jià)嚴(yán)家花園出讓價(jià)10億元，幾乎一年億元的上浮空間，震驚了不少業(yè)內(nèi)人士。

不過，時(shí)至今日，嚴(yán)家花園仍由陳天橋持有。記者查閱房天下信息發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)家花園目前在該平臺(tái)掛價(jià)8億元整，單價(jià)約38萬元/平方米，逼近巨鹿路886號(hào)出讓單價(jià)。

事實(shí)上，真正的老洋房成交頻率低且周期長。

這是一段漫長的前期投入過程，周期及結(jié)果很難預(yù)料。邱澤柱表示，常規(guī)交易周期在半年到一年左右，如果資產(chǎn)過大，周期甚至可能長達(dá)兩三年。為了更直觀地體現(xiàn)老洋房的交易周期及頻率，邱澤柱給出了一組數(shù)據(jù)，“整個(gè)上海鏈家過去3年的成交數(shù)量為8，最高的一筆為1.9億元，從掛牌、推廣到成交歷時(shí)近3年”。

老洋房的成交難點(diǎn)在邱澤柱看來主要集中在三個(gè)方面，一是產(chǎn)權(quán)是否清晰干凈，前期需要花費(fèi)大量精力在確權(quán)上；此外，如果產(chǎn)權(quán)人較多，上面掛靠的戶口多，還需確定是否存在戶口無法牽走的情況；最后，在住戶較多的情況下，可能存在違章搭建，按照規(guī)定違章搭建是限制交易的。

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