小李莊站，給人的印象是什么？

區(qū)域中心、房?jī)r(jià)利好、高端商業(yè)、改變管南、改變鄭州！

這些關(guān)鍵詞，都出現(xiàn)在小李莊站的各種解讀之中。

它在誕生之初，就被給予厚望。

每隔一段時(shí)間，就有人在官網(wǎng)留言，詢問小李莊站規(guī)劃建設(shè)情況。

圖源：人民網(wǎng)

截止目前，仍然沒有一個(gè)具體的、明確的規(guī)劃方案。

小李莊站，本質(zhì)上，還是一個(gè)火車站，普客列車的火車站。

依據(jù)現(xiàn)有資料，詳細(xì)扒一扒，小李莊站，究竟能帶來(lái)什么？

01

火車站

先來(lái)看小李莊站本身的規(guī)劃。

規(guī)劃圖不太清楚，我們來(lái)看一張衛(wèi)星圖：

除去研究范圍、概念城市設(shè)計(jì)范圍，因?yàn)檫@些更多的只是“規(guī)劃”。

整個(gè)區(qū)域的核心，就是小李莊火車站本身。

火車站、東西廣場(chǎng)、人工湖。

小李莊站，“按普速 6 站臺(tái) 12 線、城際 2 站臺(tái) 6 線規(guī)模配置”。

這個(gè)規(guī)模，與鄭州東站16站臺(tái)32線的規(guī)模相去甚遠(yuǎn)。

與鄭州火車站7站臺(tái)13線規(guī)模相當(dāng)。

換言之，小李莊站，作為普速列車的承接站，與現(xiàn)在的鄭州火車站，差不多。

可能會(huì)有人說(shuō)：

“現(xiàn)在都高鐵時(shí)代了，那還有那么多人坐普列？”

2016年-2018年高鐵、普鐵全年客流量對(duì)比

直接上數(shù)據(jù)，“55開”好吧！

高鐵的客流量，并沒有想象中那么碾壓，6億人1000元的數(shù)據(jù)，也可以佐證這個(gè)觀點(diǎn)。

小李莊站的目標(biāo)之一就是“站城融合”。

如果像老火車站一樣，建一個(gè)巨大的、空曠的、標(biāo)志性的廣場(chǎng)，很難達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。

可以做一個(gè)猜想。

未來(lái)東西廣場(chǎng)中間，會(huì)有道路、隧道、天橋貫穿其中，還會(huì)有商業(yè)中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園分布于廣場(chǎng)及周邊。

東西廣場(chǎng)，會(huì)變成區(qū)域功能性的一部分，而不僅僅是一個(gè)廣場(chǎng)。

人工湖。

小李莊站1.5公里范圍內(nèi)，有一個(gè)人工湖。

圖源：房天下

人工湖位于東三環(huán)（中華路）下方，未來(lái)東三環(huán)會(huì)直穿人工湖而過。

很可能，這個(gè)橋的造型，會(huì)成為鄭州另外一個(gè)標(biāo)志性的建筑。

代表小李莊站的輝煌。

火車站本身，規(guī)劃的沒有任何問題，比目前的鄭州站，要更加合理。

02

地鐵

鄭州老火車站，規(guī)劃地鐵1號(hào)線、10號(hào)線；

鄭州東站，規(guī)劃地鐵1號(hào)線、5號(hào)線、8號(hào)線；

鄭州南站，規(guī)劃地鐵城郊線（9號(hào)線一期）、13號(hào)線。

小李莊站，根據(jù)網(wǎng)傳信息，規(guī)劃5條地鐵。

而原來(lái)這些地鐵的規(guī)劃，是這樣的：

4號(hào)線-16號(hào)線：這兩個(gè)地鐵是接續(xù)狀態(tài)，小李莊站，剛好是接續(xù)點(diǎn)。

12號(hào)線、14號(hào)線，都在小李莊拐了個(gè)彎；

23號(hào)線，在鄭州地鐵2050年的規(guī)劃中，壓根沒有出現(xiàn)，何時(shí)修建？何時(shí)通車？又一個(gè)有生之年系列。

不可否認(rèn)的是，小李莊站，為片區(qū)帶來(lái)了地鐵，而且一來(lái)就是5條。

這樣的提升，是其它任何地標(biāo)、建筑、設(shè)施，都不可能做到的。

目前來(lái)看，這也是周邊項(xiàng)目，大力宣傳小李莊站，最具誘惑的地方。

5地鐵交會(huì)，全鄭州只此一處。

03

配套

小李莊站東廣場(chǎng)，規(guī)劃的全都是商業(yè)用地，這里將會(huì)是片區(qū)的商業(yè)中心。

本來(lái)以為，這里會(huì)和鄭州東站東廣場(chǎng)類似，就像這樣：

鄭州東站東廣場(chǎng)效果圖

直到5月份，介紹小李莊火車站的一段文字中，出現(xiàn)了一些企業(yè)的名稱：

“目前，鄭州傳化公路港、百麗鄭州物流中心、中國(guó)儲(chǔ)運(yùn)（鄭州）物流產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目加快建設(shè)，優(yōu)勢(shì)資源和要素呈集聚之勢(shì)。”—— 2020年5月26日《河南日?qǐng)?bào)》

鄭州傳化公路港：中國(guó)500強(qiáng)物流公司，一期已經(jīng)基本建成。

百利鄭州物流中心：已經(jīng)開建。

中國(guó)儲(chǔ)運(yùn)（鄭州）物流產(chǎn)業(yè)園：規(guī)劃已經(jīng)出來(lái)，就等建成投產(chǎn)。

無(wú)一例外，都是物流企業(yè)。

“南動(dòng)”的發(fā)展策略，執(zhí)行的非常到位。

火車站周邊，物流企業(yè)集聚。

還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。

現(xiàn)在的鄭州火車站，周邊各種大大小小的物流公司，不勝枚舉。

各種服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、電商園區(qū)，聚集于此。

白天，這里車水馬龍，人聲鼎沸，一片繁華；

夜晚，面包車、拉貨車、大卡車各種物流車輛搬貨卸貨。

火車站周邊，物流+批發(fā)市場(chǎng)，創(chuàng)造了無(wú)數(shù)的就業(yè)崗位和GDP。

同時(shí)，也讓無(wú)數(shù)的創(chuàng)業(yè)者，成為了億萬(wàn)富翁。

銀基廣場(chǎng)

物流、批發(fā)市場(chǎng)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)、對(duì)于GDP、對(duì)于片區(qū)、對(duì)于創(chuàng)業(yè)者、對(duì)于在這里工作的人，都是利好。

04

房?jī)r(jià)毒藥

物流、批發(fā)市場(chǎng)，什么都利好。

唯獨(dú)，不利好房地產(chǎn)。

火車站周邊，配套頂級(jí)。

有地鐵1號(hào)線，有大衛(wèi)城等頂級(jí)商業(yè)，有人民公園，有數(shù)不清的產(chǎn)業(yè)……

但是，火車站周邊，卻是房?jī)r(jià)洼地。

無(wú)論是東廣場(chǎng)還是西廣場(chǎng)，在一眾批發(fā)市場(chǎng)、物流園區(qū)的圍剿之下，房?jī)r(jià)大多都在1.1萬(wàn)元/㎡左右。

甚至，還有萬(wàn)元以下的房源。

當(dāng)然，高鐵東站周邊，則是另外一種完全不同的景象。

兩萬(wàn)、三萬(wàn)的房?jī)r(jià)，比比皆是。

鄭州東站與鄭州火車站，最大的不同在于，東站在鄭東新區(qū)，這里有高端的商務(wù)寫字樓，這里是鄭州最高端的商務(wù)區(qū)之一，這里入住了無(wú)數(shù)企業(yè)總部，這里是鄭州高收入人群的聚集地。

這里還有高端的住宅區(qū)，有綠地雙子塔，有海馬公園，有建業(yè)天筑。

鄭州綠地雙子塔

目前看來(lái)，小李莊站與鄭州老火車站更為相似。

普客列車、人口密集、人員復(fù)雜、流動(dòng)人口多；

物流園區(qū)、物流企業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)一條龍；

大車、貨車、電動(dòng)板車。

以上這些，現(xiàn)在都在鄭州老火車站。

鄭州火車站

以后，都將出現(xiàn)在小李莊站。

05

總結(jié)

鄭州新的產(chǎn)業(yè)片區(qū)，大致可分為兩種：

1.高端服務(wù)業(yè)

就是每一位購(gòu)房者所期待的，企業(yè)總部、科技公司、上市公司、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、高端產(chǎn)業(yè)聚集于此。

高級(jí)白領(lǐng)，在高大上的寫字樓中，享受頂級(jí)的工資待遇。

2. 中低端產(chǎn)業(yè)

包括物流、批發(fā)市場(chǎng)、工業(yè)園、廠房。

周邊都是大車、貨車、流動(dòng)人口，大家拿著被平均的工資，連房子都買不起。

并不是每一個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)，都是第一種。

也可能，是第二種。

第二種不好么？

對(duì)于在這里創(chuàng)業(yè)、當(dāng)老板、打工的人來(lái)說(shuō)，物流并沒有什么不好，工廠更是一種非常普遍的謀生手段。

對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，每一個(gè)物流園區(qū)， 每一個(gè)工廠，都是GDP重要的組成部分，都是稅收的重要組成部分。

工業(yè)、實(shí)業(yè)、產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈。

但是，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)。

工業(yè)、物流就是毒藥。

呼嘯而過的大貨車，密度極高的流動(dòng)人口，將會(huì)直接影響房子的價(jià)值。

就像火車站周邊，就像經(jīng)開物流園區(qū)周邊。

小李莊站：

對(duì)區(qū)域發(fā)展是利好；

對(duì)片區(qū)人口導(dǎo)入是利好；

對(duì)管南經(jīng)濟(jì)發(fā)展是利好；

對(duì)軌道交通是利好；

對(duì)物流園區(qū)是利好；

對(duì)人們掙錢是利好；

對(duì)整個(gè)鄭州的發(fā)展都是利好。

唯獨(dú)，對(duì)房?jī)r(jià)不是利好。

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