很高興能回答你的問題。

首先在我國的土地性質為國有土地和農民集體所有土地兩大類，上一篇與大家分享了除了農民集體用地外的其他土地在康養(yǎng)項目投資開發(fā)中的影響，本篇編者將聚焦介紹農民集體所有土地在康養(yǎng)項目投資開發(fā)中的應用分析。

十三屆全國人大常委會第七次會議經表決通過了關于修改農村土地承包法的決定，農村土地實行“三權分置”的制度得以法制化，使得農村集體用地有了入市流轉的可能性！

“三權分置”是指所有權（歸集體）、承包權（歸農民）、經營權（歸實際經營者）利用農民集體所有土地做康養(yǎng)項目，需要的就是三權中的“經營權”。

國家政策

到2022年，建設國家森林康養(yǎng)基地300處；到2035年，建設國家森林康養(yǎng)基地1200處。利用好現有法律和政策規(guī)定，對集中連片開展生態(tài)修復達到一定規(guī)模的經營主體，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例治理面積從事康養(yǎng)產業(yè)開發(fā)。在不破壞森林植被的前提下，可依據《國家級公益林管理辦法》利用二級國家級公益林地開展森林康養(yǎng)活動；合理利用農村未承包的集體所有的部分土地、山林、水面、灘涂發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)。

——《國家林業(yè)和草原局 民政部 國家衛(wèi)生健康委員會 國家中醫(yī)藥管理局關于促進森林康養(yǎng)產業(yè)發(fā)展的意見》

鼓勵村集體建設用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務。進一步盤活森林、草原、濕地等自然資源，允許集體經濟組織靈活利用現有生產服務設施用地開展相關經營活動。鼓勵各類社會主體參與生態(tài)保護修復，對集中連片開展生態(tài)修復達到一定規(guī)模的經營主體，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用1－3%治理面積從事旅游、康養(yǎng)、體育、設施農業(yè)等產業(yè)開發(fā)。

——《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018-2022年）》

農村集體經濟組織可依法使用本集體所有的土地為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構與政府舉辦的養(yǎng)老機構可以依法使用農民集體所有土地。

——2014年4月17日國土資源部辦公廳印發(fā)的《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》（2019.4過期）

政策解讀

試行確有趨勢，實施仍需時日

綜合分析當前施行的各項支持政策，總體上很多政策還處于試點試行階段，距離全國范圍實施還需要一段時間，具體施行的政策細節(jié)還存在一定的變化可能性。

開發(fā)主體有條件

1、“開展生態(tài)修復達到一定規(guī)模的經營主體，在一定條件下，才可利用1－3%治理面積從事旅游、康養(yǎng)等產業(yè)開發(fā)。”也就是說，并非所有經營主體都可以參與開發(fā)。

2、“民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構與政府舉辦的養(yǎng)老機構可以依法使用農民集體所有土地”是民間資本可以自己利用農民集體所有土地開辦養(yǎng)老機構，還是民間資本要參與集體經濟組織呢？以什么形式參與呢？尚未明確。

《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》已過期

1、《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》自2014年4月17日印發(fā)，有效期五年，截止編者發(fā)稿時，已過期，新的關于養(yǎng)老服務設施用地文件未公布，存在空檔期的同時，也存在著頒布更有利于養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展、更具有落地性的可能。

農民集體所有用地使用有風險

1、民間資本若與村集體聯合開辦養(yǎng)老機構，一方面項目規(guī)模受限，床位數由當地民政局和規(guī)劃部門確定，輻射范圍最多涵蓋本村集體? ??周邊區(qū)域，另一方面，養(yǎng)老機構需為非營利性養(yǎng)老機構，則資本回收方式成問題。

2、土地無法流轉至民營資本名下，作為地上物的實際投資主體，并不能完全獲得地上物的所有權，運營管理會受集體經濟組織影響。

3、若以租賃形式獲得集體建設用地做康養(yǎng)，一方面受限于租賃期，期滿后續(xù)租問題不利于穩(wěn)定經營，另一方面租賃形式一般需要與村集體協調，容易因地價上漲產生糾紛。

用地決策

用地成本地不失為一個優(yōu)質選擇

農民集體所有土地，成本較低，康養(yǎng)項目落地可以解決當地就業(yè)、完善當地基礎建設、解決當地養(yǎng)老問題，可以協商較低的土地成本，且自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境較好，非常適宜做康養(yǎng)、旅居項目。

用地政策趨好

國家鼓勵農民集體所有土地經營權入市，相關政策支持必然會更加完善，農村土地市場也會越來越規(guī)范，一些疑難問題必將得以解決。

土地流轉試點契機

土地流轉開始地方試點，民間資本完全可以通過租賃或合作方式把集體建設用地規(guī)劃起來，進行建設，等到集體土地流轉施行，可以協議方式獲得土地經營權，抓住市場先機。

希望我的回答對你有所幫助。

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