應該是供求關系導致的！

第一、呈貢區(qū)房價是昆明5個區(qū)內(nèi)漲幅最大的嗎？01、近期昆明5區(qū)房價行情

據(jù)中國房協(xié)&禧泰數(shù)據(jù)顯示，2020年6月，全昆明房產(chǎn)均價14028元/㎡，同比上漲8.3%，環(huán)比上漲0.34%！

其中，官渡區(qū)房產(chǎn)均價14215元/㎡，同比上漲11.12%，環(huán)比下跌1.69%；盤龍區(qū)房產(chǎn)均價14283元/㎡，同比上漲6.74%，環(huán)比下跌0.24%；五華區(qū)房產(chǎn)均價14719元/㎡，同比上漲11.81%，環(huán)比上漲0.98%；西山區(qū)房產(chǎn)均價16135元/㎡，同比上漲8.03%，環(huán)比下跌0.03%；呈貢區(qū)房產(chǎn)均價10891元/㎡，同比上漲8.58%，環(huán)比下跌0.5%！

從圖表匯總可以看出，西山區(qū)的房產(chǎn)均價最高，呈貢區(qū)最低；同比房價漲幅看，五華最高，盤龍最低；環(huán)比房價漲幅看，五華最高，官渡最低。

就目前昆明房價而言，不管是環(huán)比數(shù)據(jù)，還是同比數(shù)據(jù)，呈貢區(qū)的房價漲幅都處在中間位置，并不是昆明房價漲幅最大的區(qū)。

02、近3年昆明5區(qū)房價行情

吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，近3年來，昆明房價漲幅最大的官渡區(qū)，漲幅高達47.5%！其次是西山區(qū)38.3%、五華區(qū)37.3%和盤龍區(qū)36%，最后是呈貢區(qū)，漲幅達18.4%。

綜上比較，不管是近3年房價數(shù)據(jù)，還是最近的房價數(shù)據(jù)，呈貢區(qū)域房價漲幅都不是最大的。

第二、如何看待呈貢區(qū)域房價漲勢？01、為什么大家會有呈貢房價漲幅最大的錯覺？

得不到的，永遠是最好的！

呈貢區(qū)房價這2、3年漲幅很大，準確地說，應該是2017年房價漲幅最大。2016年末去考察呈貢市場，預感到呈貢區(qū)房價可能會在接下來有大的上漲行情，在17年頭的時候開始常住呈貢。

以米蘭園小區(qū)為例，在17年初的時候，180多平米戶型總價在120萬左右，等到年尾的時候，這個戶型已經(jīng)漲到接近200萬，漲幅確實很大。但在隨后的18、19、20年里，房價漲幅并不是很大，保持了相對穩(wěn)定。

也就是說，呈貢房價漲幅大其實只是在17年這一年！其他時間內(nèi)房價漲幅并不大，過了那一陣之后，呈貢房價保持了相對的平穩(wěn)。

看下安居客的歷史房價數(shù)據(jù)，2017年1月，呈貢區(qū)房產(chǎn)均價6268元/㎡，2017年12月，呈貢區(qū)房產(chǎn)均價8501元/㎡，漲幅高達35.6%，月均漲幅3%！

所以，大家認為呈貢區(qū)房價漲幅最大，其實應該是2017年這一年漲幅最大，而不是近期房價或最近幾年內(nèi)房價漲幅最大。

02、呈貢區(qū)房價為什么能維持這個價格？

我認為是市場供求關系決定的！

呈貢樓市一度“無房可賣”！在2017年時候，新房方面，南亞、七彩云南、龍斗壹號、花香滿徑、實力心城、眾和嘉苑等已經(jīng)賣完，興冶國際尚未開盤，能賣的一手房只有惠景園尾盤大戶型、滇池明珠尾盤和興冶國際認籌。

二手房領域，同樣面臨“無房可賣”的行情！二手房的存量是很大的，但沒有產(chǎn)權證！過戶時間長！限售！其中，導致二手房“無房可賣”的最大因素是沒有產(chǎn)權證！比如，米蘭園小區(qū)里面，有一半左右的房子手續(xù)有問題，入住很多年了，沒有房產(chǎn)證，無法正常過戶交易；七彩云南同樣在當年沒有證，也是入住有些時間了；惠景園小區(qū)同樣沒有證。

也就是說，在相當長一段時間內(nèi)，由于眾多的小區(qū)沒有拿到房產(chǎn)證，導致市場上缺乏能正常交易的二手房，出現(xiàn)了供不應求的行情，房價自然漲！

后來產(chǎn)權證陸續(xù)辦下來了，可以交易了，但又出臺了2年限售！我認為限售的目標之一在于減少二手房市場入市量，穩(wěn)住呈貢區(qū)房價，不至于出現(xiàn)幾年前那樣的房價下跌。

綜合看，呈貢房價只是在2017年這一年里，房價漲幅過大，出現(xiàn)這種行情的最大因素在于這一年里，一手樓盤入 市少，二手房缺乏產(chǎn)權證，導致供不應求，推高了房價。

第三、在呈貢還能置業(yè)嗎？01、呈貢還在成長

呈貢樓市有四個優(yōu)勢：

⑴大學城

有人氣，就能帶動需求！

大學城差不多20萬左右的人口，基本都是高校師生，吃喝拉撒睡，各項需求都是強勁的！還能吸引其他人員就業(yè)，進而帶動住房消費和需求。

⑵市級行政中心

市級行政中心搬遷呈貢后，由于公務員有小區(qū)，住房需求不是很大，但會吸引更多的企、事業(yè)單位進駐，拉動就業(yè)和住房需求。

⑶地盤大

市級機關是在農(nóng)田上建蓋起來的，繞開了老城拆遷，成本費用低，阻力小，建設速度快，加上呈貢地盤大，土地價格低，易于規(guī)劃，易于推進城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)。

⑷契合政府規(guī)劃

大昆明城市規(guī)劃戰(zhàn)略是“南延北拓”！

呈貢位于昆明主城東南方向，“南延”就是往呈貢方向發(fā)展，有政府規(guī)劃推動，呈貢的前景是有的。但需要時間，這個時間，可能是10年，也可能是20年，當然，也可能更久。

呈貢的四點優(yōu)勢將是長期的，從長期看，呈貢樓市是有前景的。但短期內(nèi)看，呈貢各項配套不完善，人可以住在呈貢，但工作和就業(yè)機會少，還得跑主城，這就導致短期內(nèi)呈貢人氣仍然是不足的，房價的后勁不足。如無限售、緩辦產(chǎn)權證因素制約，呈貢房價下跌會有壓力！

02、呈貢還能不能置業(yè)？

⑴本地人

呈貢本地人而言，機關、事業(yè)、國有單位職工都經(jīng)過了前些年數(shù)輪集資建房、團購房和福利房之類的，早已透支了購買力，已經(jīng)不缺房了；其他人員在高房價面前，難有充足的購買力支撐房價上漲。

⑵外地人

交易記錄證明，呈貢近幾年的房子多數(shù)被外地人買走了，包括東北地區(qū)、西北寧夏、新疆、內(nèi)蒙、西南川渝和省內(nèi)地州人士。

預計未來市場行情看，本地人買呈貢不方便，住呈貢，工作在主城，好學校在主城，上學在主城，本地人看來是很難有勇氣買呈貢的房子。

外地人將會基于高性價比、低置業(yè)門檻的優(yōu)勢，選擇呈貢樓盤，繼續(xù)推動呈貢樓市發(fā)展。但呈貢入住率在短期內(nèi)難以有明顯提升，除非能吸引一些大型央企區(qū)域總部順利入駐！

因此，呈貢樓市前景是有的，但需要時間。在經(jīng)歷了2017年房價暴漲之后，呈貢樓市預計將會進入平穩(wěn)發(fā)展時期，中短期內(nèi)都難有大漲行情。

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