建筑行業(yè)已是窮途末路了嗎，未來(lái)10年出路在哪？
導(dǎo)讀：建筑行業(yè)已是窮途末路了嗎，未來(lái)10年出路在哪？ 2022年，房地產(chǎn)發(fā)展方向是什么？大家有何預(yù)測(cè)？
我以我三十年市政公用工程職業(yè)告訴你。建筑業(yè)沒(méi)有窮途末路，但是面臨洗牌或者正在洗牌。
一般外行人認(rèn)為的建筑業(yè)只是蓋房子。但是不知道建筑業(yè)細(xì)分有好多專業(yè)，房屋建筑、裝飾裝修、市政公用工程、公路、鐵路、民航機(jī)場(chǎng)、水利水電、園林景觀、環(huán)境工程、古建等等。
目前房屋建筑、大型公路鐵路工程可以說(shuō)萎縮了。市政、園林等其它專業(yè)還是沒(méi)有太大的收縮。
說(shuō)洗牌說(shuō)的是中建、中鐵、鐵建、中交建等央企。不客氣的說(shuō)因?yàn)樗鼈儚氖碌墓疯F路房建行業(yè)萎縮了。但是上述央企最近在轉(zhuǎn)戰(zhàn)市政園林等市場(chǎng)，它們注冊(cè)了好多市政公司。
我很不客氣的說(shuō)他們?cè)谀撤N程度上對(duì)公路房建鐵路以外的行業(yè)是非常外行的！它們的突然轉(zhuǎn)行擾亂了市場(chǎng)。因?yàn)橥庑小⒓凹毙枋袌?chǎng)份額的原因，它們外行低價(jià)投標(biāo)、造成了企業(yè)本身虧損，工程質(zhì)量欠缺。導(dǎo)致原有的專業(yè)公司迷茫迷惑。
相信現(xiàn)在所有的工程人都是痛苦的！但是痛苦是暫時(shí)的。中字頭企業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)很快就會(huì)結(jié)束的。這也倒逼原有的地方企業(yè)在技術(shù)投入、人員管理上下功夫，轉(zhuǎn)變思想。
舉個(gè)簡(jiǎn)單例子在河北某個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，中字頭企業(yè)所參建的已交工的工程，因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題數(shù)次返修、及外行原因幾乎沒(méi)有不虧損的。相信央企也不會(huì)一直虧損下去吧。建設(shè)單位也不會(huì)允許一直維修返工下去的！
相信未來(lái)十年所有工程人都會(huì)在技術(shù)質(zhì)量上更加仔細(xì)。未來(lái)十年會(huì)實(shí)行設(shè)計(jì)施工一體化。未來(lái)十年會(huì)更專業(yè)化。優(yōu)勝略汰、大浪淘沙是前進(jìn)路上必不可少的一個(gè)過(guò)程。
明確的說(shuō)建筑業(yè)已經(jīng)從各方面進(jìn)入頹勢(shì)，還有什么好說(shuō)的，吃的是關(guān)系飯，2002~2022積德少，拆遷多，根子爛，飛揚(yáng)跋扈，行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低，現(xiàn)在絕大多數(shù)人對(duì)這個(gè)行業(yè)的認(rèn)同度?，一場(chǎng)疫情如同一面照妖鏡，啥都弄得清清楚楚，起碼現(xiàn)在還不是過(guò)街老鼠人人喊打，別自憐自哀了，這也許僅僅只是一個(gè)開(kāi)始……該轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型吧
2022年，房地產(chǎn)發(fā)展方向是什么？大家有何預(yù)測(cè)？
2021年12月的政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)的描述有三大看點(diǎn)。
其一，“房住不炒”。這是在貨幣寬松政策下，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域金融有一定松綁的情況下，打掉大家對(duì)房?jī)r(jià)大漲的預(yù)期。
其二，沒(méi)有提房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)領(lǐng)域最為重要踩剎車(chē)的政策就是房產(chǎn)稅，因此房產(chǎn)稅在2022年不會(huì)大范圍鋪開(kāi)。
其三，對(duì)于房地產(chǎn)有兩條最核心的定調(diào)，一條是“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，；另一條是“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
意思就是商品房按揭貸款會(huì)適當(dāng)放寬，金融企業(yè)會(huì)繼續(xù)給開(kāi)發(fā)企業(yè)放款了。開(kāi)發(fā)商有錢(qián)，下游關(guān)聯(lián)行業(yè)才能保證結(jié)款，才能讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行良性循環(huán)的軌道。
因?yàn)橛小耙虺鞘┎摺边@個(gè)修飾詞語(yǔ)，這就意味著金融企業(yè)向開(kāi)發(fā)企業(yè)放貸還是會(huì)區(qū)別對(duì)待，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體復(fù)蘇沒(méi)有問(wèn)題，但還是會(huì)結(jié)構(gòu)分化。落后地區(qū)三線以下城市即使復(fù)蘇也還是有限，發(fā)達(dá)地區(qū)有房住不炒的定調(diào)，房?jī)r(jià)也難以大漲。
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的托市政策大概就是給奄奄一息的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)喂一 口續(xù)命湯，防止房地產(chǎn)硬著陸而已。
但是不管是硬著陸還是軟著陸，房地產(chǎn)最后都是要著陸的！
看不清這個(gè)大勢(shì)，盲目去追漲殺跌，最后的結(jié)果一定是頭破血流。
臨近2021年年底，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展，央行和住建部密集發(fā)聲，而且還有很多媒體進(jìn)行了各種解讀。我們看到對(duì)于房地產(chǎn)的定位發(fā)生了很大變化，最大的變化是又一次將房地產(chǎn)定義為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我們可以合理推測(cè)，只要房地產(chǎn)在降金融杠桿之后，房地產(chǎn)在去除金融屬性之后，那么房地產(chǎn)整體行業(yè)又重新回歸于實(shí)體經(jīng)濟(jì)了，那么未來(lái)又可以被重點(diǎn)的扶持發(fā)展了。
那么在所有的解讀中，其實(shí)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)工作，所有的重點(diǎn)還是圍繞著“整體穩(wěn)定”以及“化解風(fēng)險(xiǎn)”為主線，基本上我們能推測(cè)出2022年的樓市脈絡(luò)出來(lái)。
1.三類(lèi)房的建設(shè)仍然持續(xù)推進(jìn)，而且還會(huì)規(guī)模持續(xù)越來(lái)越大。其實(shí)居者有其屋的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，還是我們一直堅(jiān)持的。但是逐步從商品房改革實(shí)現(xiàn)路徑轉(zhuǎn)為了三類(lèi)房（公租房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房）的持續(xù)建設(shè)。只有不斷加快的三類(lèi)房建設(shè)供給，未來(lái)才能給予了“房住不炒”一系列政策實(shí)施的充足空間。同樣三類(lèi)房的建設(shè)，也可以讓房地產(chǎn)真正變成支柱產(chǎn)業(yè)。
2.化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)最重要的措施，也是最長(zhǎng)久的措施，就是改變現(xiàn)在銷(xiāo)售制度。如果將過(guò)去的期房銷(xiāo)售政策改為現(xiàn)房銷(xiāo)售，那么房地產(chǎn)建設(shè)的金融杠桿將大大降低，自然房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大降低。目前我們看到的房地產(chǎn)商不能及時(shí)交房，其實(shí)就將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了購(gòu)房人，也轉(zhuǎn)移給了提供資金的金融機(jī)構(gòu)。但是如果現(xiàn)房銷(xiāo)售，那么房地產(chǎn)商必須使用更多的自有資金，房地產(chǎn)商在不能無(wú)序擴(kuò)張了。雖然此次住建部沒(méi)有明確提出這一點(diǎn)，但是預(yù)期未來(lái)可能會(huì)推行這一變化。
3.整體房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的穩(wěn)定，而不僅僅是目前交易價(jià)格的穩(wěn)定。過(guò)去我們是主要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但是看到臨近年底，多個(gè)城市出現(xiàn)了樓市限跌令，明白了房產(chǎn)市場(chǎng)的整體價(jià)格變化，除了在一些一線城市和區(qū)域熱點(diǎn)城市，仍然要維持房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的限購(gòu)限貸措施，防止出現(xiàn)突然的價(jià)格上升。但是更多的是防止明年許多二三線城市乃至縣城，他們的樓市出現(xiàn)快速的持續(xù)價(jià)格下降。
那么未來(lái)的所謂市場(chǎng)穩(wěn)定就是想達(dá)到樓價(jià)目前這個(gè)狀態(tài)不大漲不大跌，給房地產(chǎn)的整體降杠桿防風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)創(chuàng)造有利時(shí)機(jī)。不過(guò)我們仔細(xì)思考，防止?jié)q價(jià)可以用行政措施有用的，但是防止某些區(qū)域跌價(jià)的行政措施有用嗎？其實(shí)面對(duì)許多小城市和縣城的泡沫，其實(shí)讓擠一擠泡沫也是良性的。
如果房地產(chǎn)業(yè)想回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，想成為支柱產(chǎn)業(yè)，就堅(jiān)決不能再用玩金融的那一套方法去做地產(chǎn)。2022年給了房地產(chǎn)業(yè)涅盤(pán)重生的機(jī)會(huì)，剩下的就看各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)以及主管部門(mén)方面能不能抓住調(diào)整的機(jī)遇？
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