導讀：旅游景區(qū)商業(yè)化的特點 旅游景區(qū)商業(yè)化的特點是什么 1. 旅游景區(qū)商業(yè)化的特點是什么 2. 旅游景點商業(yè)化現(xiàn)象 3. 旅游景區(qū)商業(yè)化的特點是什么呢 4. 旅游景區(qū)商業(yè)化的特點是什么意思 5. 旅游景區(qū)的商業(yè)模式 6. 旅游商業(yè)的特點與類型 7. 旅游景區(qū)的商業(yè)化及其影響 8. 旅游景點商業(yè)化是什么意思 9. 旅游景區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)

1. 旅游景區(qū)商業(yè)化的特點是什么

從游覽參觀點門票定價形式的角度分析，我國現(xiàn)有游覽參觀點可分為三類：公益性游覽參觀點、商業(yè)性游覽參觀點和復合型游覽參觀點。本文針對其不同屬性，進行分析研究。

一、公益性游覽參觀點的屬性及其門票價格制度

公益事業(yè)是指促進社會發(fā)展進步的社會公共事業(yè)和福利事業(yè)。《通知》規(guī)定，除文物建筑及遺址類博物館外，全國各級文化、文物部門歸口管理的公共博物館、紀念館、全國愛國主義教育示范基地，以及與人民群眾關(guān)系密切的城市休閑公園，都屬于公益事業(yè)。為充分體現(xiàn)其公益性，這些公益性游覽參觀點可以免費開放。免費開放單位日常運營費用，由原來的門票收入承擔改為各級財政部門納入預算承擔。原來的門票收入由中央財政設(shè)立專項資金負擔，運營經(jīng)費增量部分由中央和地方財政分擔。由此可以認為，公益性游覽參觀點不存在商業(yè)性特征，實行“零票價”政策。目前，在實踐中存在的主要問題是個別地方免費政策沒有貫徹到位。如有的地方以“與人民群眾關(guān)系密切的城市休閑公園”難以界定為理由，該免費的不免費。價格主管部門應加強與旅游部門等相關(guān)機構(gòu)的合作，共同界定免費游覽參觀點，加強價格監(jiān)督檢查，確保各項旅游優(yōu)惠政策的貫徹落實。

二、商業(yè)性游覽參觀點的屬性及其門票價格制度

對非依托國家自然資源和文化資源，由商業(yè)性投資興建的人造景觀，其門票價格實行市場調(diào)節(jié)。可以認為，此類游覽參觀點具有商業(yè)性的特征，不具有公益性。商業(yè)性游覽參觀點的經(jīng)營活動完全由游覽參觀點業(yè)主自負盈虧，成敗完全由市場決定，政府價格主管部門“不定價位，管行為”，以此維護旅游市場正常的價格秩序。

目前，價格部門對商業(yè)性游覽參觀點實施監(jiān)管遇到的主要問題是“該不該執(zhí)行政府的各項旅游優(yōu)惠政策？”游客認為，既然都是“游覽參觀點”，就都應該執(zhí)行政府制定的各項旅游優(yōu)惠政策，商業(yè)性游覽參觀點業(yè)主不能例外。價格部門經(jīng)常接到相關(guān)的投訴舉報。而經(jīng)營者認為，商業(yè)性游覽參觀點完全由業(yè)主投資興建，經(jīng)營活動完全是市場行為，政府無權(quán)剝奪經(jīng)營者的合法收益。如果對特殊群體實行優(yōu)惠政策，有時還會影響正常的旅游秩序。如對號入座的演出活動，如果對部分游客實行免票，座位難以安排，操作有困難。筆者認為，對商業(yè)性游覽參觀點是否執(zhí)行國家有關(guān)旅游優(yōu)惠政策的問題，要堅持實事求是的原則，倡導而不強求。在既保護經(jīng)營者合法權(quán)益，又顧及游客利益的前提下，倡導經(jīng)營者盡可能多地承擔社會責任，盡可能多地貫徹政府有關(guān)旅游優(yōu)惠政策，但不搞一刀切

2. 旅游景點商業(yè)化現(xiàn)象

是的，商業(yè)化嚴重，不是好事

3. 旅游景區(qū)商業(yè)化的特點是什么呢

旅游審美

《旅游審美》是指旅游主體在旅游活動中在精神上追求享受的需求。

旅游審美文化包括自然審美文化、社會審美文化和藝術(shù)審美文化三種類型。中西傳統(tǒng)文化的差異決定了中西旅游審美文化的差異，旅游審美主體的差異決定了旅游審美實質(zhì)和旅游審美價值的差異

章海榮先生的可貴之處正是著眼于中國的美學理論的探索。但社會生活是多樣的，復雜的。旅游也不例外。旅游審美中的旅游不同于古今的游歷。現(xiàn)代意義的旅游有著全新的內(nèi)涵，它已成為一種商業(yè)行為，一種獨立的經(jīng)濟形態(tài)，一種新的產(chǎn)業(yè)。無論是客體的開發(fā)、主體的審美行為，還是導游，都是經(jīng)濟行為，沒有錢是不能旅游的。人們越富有，才會有越來越多的? ?旅游；就旅游目的而言，旅游者的目的是各不相同的，并非所有的旅游者都是為了審美才去旅游。古人中有的人游歷是為了做學問，有的人是為了遁世，有的是因官場不得志，有的人是做官被貶被罰；現(xiàn)代人中有的人是想輕松一下而投入大自然，有的人是為了看看大都市的現(xiàn)代文明，有的人是為了尋找知識，有的是為了尋覓發(fā)財夢；更何況不同處境不同身份不同經(jīng)濟地位的人各有不同的審美眼光。能把諸多目光凝聚在一個聚焦點上，決非易事，在這方面《旅游審美原理》亦有諸多可借鑒之處。因而，我深信《旅游審美原理》既是當今的一座大廈，也是建立完全的中國旅游美學的基石，我們有理由相信它會贏得現(xiàn)代的以及未來的廣大讀者的信賴。

4. 旅游景區(qū)商業(yè)化的特點是什么意思

本人愛好旅游，也去了不少地方旅游。根據(jù)多年旅游感受與觀察，我來說說自己的一些建議吧。

1、建議取消旅游景區(qū)大門至旅游景區(qū)之間來回交通車的收費

現(xiàn)在有些旅游景區(qū)，景區(qū)大門到旅游景區(qū)之間有比較遠的距離，游客只能乘坐景區(qū)提供的交通車，還要交費，這種旅游景區(qū)內(nèi)交通收費，游客很有意見。旅游景區(qū)初衷可能是為了增加收入，但是這樣的收費不合理，因為游客覺得自己已經(jīng)購買了旅游景區(qū)門票了，對這樣的二次收費就會反感。

我認為，取消景區(qū)大門到旅游景區(qū)之間的交通費，雖然會減少旅游景區(qū)的收入，但是卻換來游客對旅游景區(qū)的好感，游客有好感，來的游客多了，那么收入反而增加，這樣就達到游客、旅游景區(qū)雙贏局面。

2、民族風情村寨旅游景區(qū)應該保持經(jīng)常性的豐富民族特色歌舞表演

民族風情村寨旅游景區(qū)，打的是民族風情牌，如果沒有保持經(jīng)常性的豐富民族特色歌舞表演，那么民族風情旅游景區(qū)就沒有了“靈魂”，沒有了“靈魂”的民族風情旅游景區(qū)就會慢慢失去吸引力。

（有舞臺，但沒有表演的民族風情村寨旅游景區(qū)）

3、民族風情村寨旅游景區(qū)不能過度商業(yè)化

民族風情旅游景區(qū)，是以民族古老建筑、民族特色村落、濃郁民族風情特色，這樣的氛圍吸引著游客，如果民族風情村寨旅游景區(qū)過度商業(yè)化，就會破壞以上所述的氛圍，那么原來的吸引力就會大大減弱。

（過度商業(yè)化民族風情氛圍減弱）

部分商業(yè)可以考慮在民族風情旅游景區(qū)附近安排設(shè)立，設(shè)立距離以不破壞民族風情村寨氛圍為好。

以上幾點建議是“旅途隨記”作者的個人建議，如有不同意見，歡迎評論。

5. 旅游景區(qū)的商業(yè)模式

中南林業(yè)科技大學旅游學院的吳江洲在《旅游年票發(fā)行商的成本收益分析》一文中透露：當前，我國旅游年票經(jīng)營模式可以由“政府主導，企業(yè)發(fā)行，景區(qū)參與，商戶加盟。”這十六個字來概括。由于我國很多景點的經(jīng)營和所有權(quán)尚屬于國家，所以作為一種區(qū)域旅游目的地營銷手段的旅游年票，政府在其中所起到的主導作用顯得尤為重要。但由于政府畢竟是行政機構(gòu)，對于旅游年票只能說是起到一個主導方向和協(xié)調(diào)矛盾的作用。將真正的發(fā)行工作交給有一定運作經(jīng)驗的企業(yè)來做，會更為適合。因為作為局外人的企業(yè)，可以運用其專業(yè)的方法，以很高的效率來運作旅游年票的發(fā)行工作。這便是企業(yè)運作發(fā)行的優(yōu)勢。

也就是說，旅游年票的大部分銷售是分出去的，而作為主管部門只是起到整合旅游景區(qū)資源的作用，拿陜西來說，陜西旅游年票的主管單位是"陜西旅游年票發(fā)行辦公室"，按照公開報道顯示，錦繡江山全國旅游年票已連續(xù)發(fā)行十年，經(jīng)所有年票景區(qū)聯(lián)合授權(quán)，由各地? ?立的年票辦公室經(jīng)辦，是一項政府主導、景區(qū)讓利、百姓受惠的民心工程。

但實際上，民心工程也有可能實現(xiàn)盈利的，年票銷售的直接收入自然是最直觀的，但是要記住，年票也是有成本的，即：只要用戶到達景區(qū)，使用年票免票，年票辦就要支付給旅游景區(qū)一定的費用，當然了，這個費用相比起景區(qū)門票的正常價格來，就要低得多了。不過，實際如何具體結(jié)算，或者到底是以單個用戶結(jié)算，還是以達到一定數(shù)量以上的用戶結(jié)算，就不得而知了。

那么，有人就會問了，那這樣結(jié)算的話，旅游年票不是越賣越虧了嘛？

實際上，真正計算的話，去同一個景區(qū)的人越多，年票辦給景區(qū)的結(jié)算就越多，成本就越高，如果所的用戶都去了所有的景區(qū)的話，旅游年票這個事情是必虧無疑。

但是，辦理過旅游年票的人，仔細想想，你買來的年票，一年當中真正使用的有幾回？事實就是，你不可能一年當中逛遍800多家景區(qū)，即使經(jīng)濟允許，時間也不可能允許。

比如：一個省有10萬人購買了旅游年票，按單價100元每人計算，總銷售價格就是1000萬元，那么其中：

有20%的人去了很多景區(qū)，這20%的人按成本計算是虧損的。人均虧200，就是400萬元。

有20%的人去了幾個景區(qū)，這20%的人按成本計算是持平的。盈虧平衡。

另外有50%的人只去了1,2個景區(qū)，這50%的人按成本計算是盈利的。人均成本50，就是250萬元。

另外有10%的人一次也沒用過年票，這10%的人按成本計算是盈利的。人均掙100，就是100萬元。

總盈利：1000-400-250=350萬元。

所以，雖然有40%的人用年票重復消費了，而且成本是虧的，但是，另外60%的人其實都是盈利的，從總賬上來算，旅游年票是不太可能虧損的。

所以，關(guān)于“旅游年票盈利模式”結(jié)論就很明顯了：

1、旅游年票沉默用戶和不活躍用戶占大多數(shù)，給景區(qū)的結(jié)算成本實際上是很低的。

2、少部分受歡迎的景區(qū)承擔了絕大部分路遠、不太受歡迎景區(qū)的接待量，當接待量到達一定數(shù)量的時候，也等于是享受了超值的團購價，這也就間接降低了整體的成本。

3、用戶基數(shù)達到一定量級的時候，旅游年票是有可能給參與景區(qū)帶來龐大客流量的，如果全中國人人一張旅游年票，估計每個旅游景區(qū)都要被擠爆了。

當然，以上都是筆者個人的分析和想象，應該說，旅游年票是一個相當惠民的項目，也是非常超值的。如果有更詳細數(shù)據(jù)的朋友也歡迎共同探討。

而同類的自駕游護照、自由行旅游護照，還是和旅游年票的模式類似，要不然，為什么問到護照激活率的時候，主辦方都是三緘其口？因為，這是背后的生意規(guī)律啊，即使他知道了也不會告訴你。就和你辦了自家小區(qū)健身會所的健身卡一樣，有的人辦了一次都沒去，自己肯定是虧了，有的人天天去，商家自然是虧了，商家都在賭這個激活比例或多或少而已。

如果能夠?qū)崿F(xiàn)大數(shù)據(jù)的管理，和旅游景區(qū)一起建立用戶數(shù)據(jù)的分析系統(tǒng)，有針對性地開發(fā)旅游景區(qū)的需求，畢竟，旅游景區(qū)需要人氣，游客需要實惠，兩者的需求都滿足了，相信，旅游年票會帶來更大的價值，也會讓用戶的體驗更好。

本文原創(chuàng)作者：我不是博客（微信：noblog）

6. 旅游商業(yè)的特點與類型

　　旅游業(yè)，國際上稱為旅游產(chǎn)業(yè)，是憑借旅游資源和設(shè)施，專門或者主要從事招徠、接待游客、為其提供交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛等六個環(huán)節(jié)的綜合性行業(yè)。旅游業(yè)務要有三部分構(gòu)成：旅游業(yè)、交通客運業(yè)和以飯店為代表的住宿業(yè)。他們是旅游業(yè)的三大支柱? ??　　旅游業(yè)是以旅游資源為憑借、以旅游設(shè)施為條件，向旅游者提供旅行游覽服務的行業(yè)。又稱無煙工業(yè)、無形貿(mào)易。　　狹義的旅游業(yè)，在中國主要指旅行社、旅游飯店、旅游車船公司以及專門從事旅游商品買賣的旅游商業(yè)等行業(yè)。廣義的旅游業(yè)，除專門從事旅游業(yè)務的部門以外，還包括與旅游相關(guān)的各行各業(yè)。旅行游覽活動作為一種新型的高級的社會消費形式，往往是把物質(zhì)生活消費和文化生活消費有機地結(jié)合起來的。

7. 旅游景區(qū)的商業(yè)化及其影響

感謝提問者的精心提問，感謝頭條官方的信任，邀請小編回答這個熱點的問題！小編先拋磚，目的是引各位的玉，歡迎各位也熱心作答！

小編自小以來喜歡看書，喜歡研究研究古今中外的文化，尤其是各種雜七雜八的書籍，所以對于旅游文化還是有一點點的研究，當然比起那些專業(yè)研究的朋友水平低多了，所以對于旅游業(yè)對當?shù)匚幕瘞淼膲奶幎加惺裁矗?/p>

小編以前思考的時候也有不少心得，下面小編給大家說說，分享分享心得：

在一定程度上，它破壞了當?shù)氐奈幕＠纾幸环N偽民俗現(xiàn)象。簡單地說，為了與旅游業(yè)合作，會使用許多民間商業(yè)詞匯，如儺戲。最初只有在特殊的節(jié)日舉行特殊的儀式。現(xiàn)在，為了迎合游客的需求，一些景區(qū)開發(fā)了這個節(jié)目，每天都有演出，已經(jīng)失去了原來的意義。

它在一定程度上影響著旅游地人們的生活。甚至還有旅游民族。旅游民族是當?shù)厝藦穆糜钨Y源中獲取市場資源的現(xiàn)象。比如，在云南的一個山村，由于旅游業(yè)的發(fā)展，原本應該過著男耕女織生活的當?shù)厣贁?shù)民族開始改變行為，不再務農(nóng)，而是為游客服務，比如提供照相服務。總之，它們已經(jīng)成為旅游業(yè)發(fā)展的附屬品，并不是旅游業(yè)發(fā)展所依賴的主體。

對于物質(zhì)文化：在某種程度上，旅游可以疏遠物質(zhì)文化。旅游者將自己或民族的文化帶入旅游目的地，從而影響當?shù)匚幕．數(shù)鼐用窨赡軙つ康卣J為外國文化是好的。盲目學習只會沖淡自己民族文化的特點，導致體育文化的異化，使不同民族或國家的文化發(fā)展不再獨特。

制度文化：旅游業(yè)的發(fā)展在一定程度上會導致制度文化的破壞。由于旅游者文化素養(yǎng)和素質(zhì)參差不齊，旅游者在前往某一目的地旅游時，可能會做出一些高雅的行為，破壞當?shù)氐娘L俗習慣，或破壞當?shù)氐奈镔|(zhì)文化遺產(chǎn)，給當?shù)芈糜钨Y源造成重大損失，不利于旅游業(yè)的發(fā)展。二是旅游目的地的本土文化受到外來文化的影響。當?shù)匚幕赡馨l(fā)生重大變化，不利于文化特色的保存和傳承。

對于行為文化：旅游行為將外來文化帶到旅游目的地。這種文化傳播形式有其利弊。一種文化的到來可能會影響到當?shù)鼐用竦膶徝狼槿ず褪澜缬^，這種意識會影響到旅游目的地居民的行為。負面影響也會導致行為文化的破壞。例如，旅游者帶來了自己或民族的文化，對旅游目的地的傳統(tǒng)文化產(chǎn)生了影響。當?shù)鼐用衩つ康叵嘈磐鈬氖恰昂谩钡模患訁^(qū)別地盲目接受。他們盲目模仿旅游者的生活方式，接受旅游者的價值觀、人生觀和道德觀。因此，他們的民族文化逐漸被外來文化所同化。旅游目的地居民，特別是青少年，在生活方式上盲目模仿外國游客，特別是在發(fā)達國家和發(fā)達地區(qū)，逐漸改變消極的思想和行為。他們開始對自己的傳統(tǒng)生活方式感到不滿。他們先是被動地模仿自己的衣著、娛樂，然后發(fā)展自覺的追求，增加了賭博、賣淫、投機倒把、貪污賄賂、走私走私等犯罪和不良社會現(xiàn)象的數(shù)量，影響了社會秩序的穩(wěn)定。由于旅游是一種商業(yè)營銷，隨著旅游業(yè)發(fā)展? ??深入和經(jīng)濟利益的影響，旅游目的地的商業(yè)意識太強，會導致旅游目的地的風俗習慣、生活方式遭到破壞，文化的真實性受到極大破壞。

對于心理文化：心理文化是社會意識活動中孕育出來的人的價值觀、審美情趣、思維方式等主觀因素。心理文化的負面影響可以分為兩個方面。一方面，對于旅游目的地居民而言，外來文化的沖突可能導致旅游目的地居民心態(tài)的變化。另一方面，對于旅游者來說，接受和體驗另一種文化也會對他們自身的價值觀產(chǎn)生一定的影響。受商業(yè)化的影響，當?shù)鼐用裨趨⑴c旅游時可能會更加關(guān)注經(jīng)濟利益，從而導致居民心態(tài)和文化的改變，整個地區(qū)的旅游業(yè)將向商業(yè)化方向發(fā)展。如果旅游景點過于商業(yè)化，旅游景點就會失去吸引力，旅游體驗就會下降。下降也是意料之中的。

以上就是小編對于旅游業(yè)對當?shù)匚幕瘞淼膲奶幎加惺裁矗窟@個熱點問題的的一些簡單的看法，有不同的想法和不同的意見的小伙伴歡迎下方留言，請不吝賜教，小編感激不盡，必定予以回復，謝謝各位閱讀！

8. 旅游景點商業(yè)化是什么意思

限制旅游景點從業(yè)人員的規(guī)模和地點。對宰客黑導游等現(xiàn)象進行嚴厲打擊。派出巡邏隊在旅游景點那兒進行不間斷的巡邏檢查。

9. 旅游景區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)

　　從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關(guān)研究，更不要說對商鋪投資進行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進行分類，便于讀者理解和后面對商鋪投資進行探討。　　商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場，以及大型購物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見商鋪----商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。　　盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運營特點、投資特點都會顯著不同。在此對商鋪進行必要分類，有助于讀者對商鋪的個性化了解，以及便于后面對其進行研究。　　1、 按照開發(fā)形式進行分類　　（1）、商業(yè)街商鋪　　商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。　　商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風項目的經(jīng)營情況卻并不好。當然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。　　與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經(jīng)營者都面臨損失。　　（2）、市場類商鋪　　在這里，我們所說的“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。　　市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。　　（3）、社區(qū)商鋪　　社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。　　社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。　　（4）、住宅底層商鋪 　　住宅底層商鋪，指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。　　住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。　　（5）、百貨商場、購物中心商鋪　　百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。目前，國內(nèi)有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內(nèi)多個大中城市開發(fā)建設(shè)。　　（6）、商務樓、寫字樓商鋪　　商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。　　（7）、交通設(shè)施商鋪　　交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。　　以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發(fā)形式的角度進行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。　　2、按照投資價值分類　　商鋪作為房地產(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區(qū)商業(yè)的定價應該是住宅的2倍到3 倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。　　鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標。　　（1）、“都市型”商鋪--績優(yōu)股　　“都市型”商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，通常，“都市型”商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運營收益水平較高。商鋪的商業(yè)運營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：“都市型”商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將“都市型”商鋪稱之為商鋪中的績優(yōu)股，應該是比較貼切的。　　“都市型”商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于“績優(yōu)股”商鋪，應該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業(yè)額？！　　“都市型”商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營，體驗業(yè)態(tài)和服務業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標。　　（2）、“社區(qū)型”商鋪--潛力股　　“社區(qū)型”商鋪和我們上一部分談到的“社區(qū)型”商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為“潛力股”原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準確，發(fā)展環(huán)境良 好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質(zhì)疑。　　需要指出的是社區(qū)商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。　　關(guān)于商鋪投資價值的掌控問題，本書將在后面的章節(jié)進行專門介紹。　　（3）、“便利型”商鋪--冷門小盤股　　“便利型”商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為“便利型”商鋪是因為其所經(jīng)營的商品均屬于“便利”類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。　　“便利型”商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場細分的類型。目前在國內(nèi)有很多從事“便利型”商鋪經(jīng)營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規(guī)模極大。　　“便利型”商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的“小盤股”特點。正所謂船的好掉頭！　　之所以用“冷門”來形容“便利型”商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場細分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。在后面的章節(jié)我們還將專門對其進行介紹。　　（4）、專業(yè)街市商鋪--高科技股　　專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。　　比如北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪“高科技股”。　　（5）、其他商鋪-“一般股票”　　其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為 “一般股票”，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構(gòu)、開發(fā)商進行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業(yè)性較高，投資風險不易控制。　　從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對項目定位、市場規(guī)模、市場策略的判斷足夠準確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿(mào)商城一期、二期總計商業(yè)面積達64000平方米，從規(guī)模看，在北京激烈的商業(yè)競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京國貿(mào)商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的“績優(yōu)股”。　　從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在? ??區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價值會得到極大地提升，可以從“一般股票”轉(zhuǎn)變成“績優(yōu)股”。只是依賴于開發(fā)商、運營商對項目準確的開發(fā)判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。　　3、按照商鋪的位置形式分類　　按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進行介紹。　　鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導致其差異性的存在。　　（1）、唯一性差異　　鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復制的唯一性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價值。　　（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異　　鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個專業(yè)建材大賣場里去經(jīng)營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。　　（3）、營業(yè)時間差異　　鋪位的營業(yè)時間不能隨心所欲。如一個規(guī)定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。　　（4）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風險差異　　鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風險較大。在國內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。　　（5）、物業(yè)運行費用差異　　對于整個商用物業(yè)的運行費用，如空調(diào)運行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費用的分攤并不由鋪位業(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。　　（6）、物業(yè)出租選擇范圍差異　　相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。　　（7）、投資風險差異　　時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了“錢” 途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實，任何炒作的東西非但有風險，而且很難持久。炒得越高風險越大。不少人，懷著“一鋪養(yǎng)三代”的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入“一鋪套三代”的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風險已經(jīng)不小了。　　另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風險就更大了。　　（8）、炒作難易程度差異　　鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被“復制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。

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