導(dǎo)讀：提高城鎮(zhèn)化率是一定需要農(nóng)村人口遷居到城市里 為什么一些落后縣城房價(jià)都6000、8000，甚至比所屬城市的房價(jià)還高？

提高城鎮(zhèn)化率，要增加農(nóng)民的收入，讓農(nóng)民離開土地也能安居，再有一份安定的工作，才能樂業(yè)。個(gè)人見解，希望多多探討。

不是，城鎮(zhèn)化主要是靠城市擴(kuò)張，一味的吧農(nóng)村人口遷到城市只是表面上增加了城市化率，本質(zhì)對城市發(fā)展完善度意義不大。

城市化是衡量一個(gè)國家發(fā)達(dá)程度的重要指標(biāo)，是指大多數(shù)地方的城市配套水平完善，福利制度玩好。

城市化主要是農(nóng)村配套發(fā)展，舊城改造，基礎(chǔ)交通設(shè)施建設(shè)來完成。

通過對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的改造，學(xué)校醫(yī)療，交通設(shè)施完善，工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，使村鎮(zhèn)擁有城市的基本功能。

當(dāng)?shù)匦滦娃r(nóng)業(yè)推廣，減少農(nóng)業(yè)人口，一部分農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)向工業(yè)制造業(yè)，服務(wù)業(yè)。

城市化的標(biāo)準(zhǔn)主要是用來形容一個(gè)地方，城市建設(shè)水平的，單獨(dú)的把農(nóng)業(yè)人口遷到城市生活，對于遷出地的城市建設(shè)沒有任何改變。

為什么一些落后縣城房價(jià)都6000、8000，甚至比所屬城市的房價(jià)還高？

在此之前，當(dāng)“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”出現(xiàn)之前，筆者堅(jiān)持認(rèn)為房價(jià)會(huì)被牢牢的控制住。

那時(shí)候沒人信，甚至有人私信筆者破口大罵，但事實(shí)卻證明了筆者的推斷。

而筆者之所以能夠得出準(zhǔn)確的結(jié)論，并不是因?yàn)檫\(yùn)氣好，而是看到了縣城房價(jià)暴漲的事實(shí)，更看到了背后強(qiáng)大的推動(dòng)力量。

大家都知道，縣城是不可能漲到8000的，但確實(shí)漲到了之所以說縣城漲不到這個(gè)價(jià)位，是因?yàn)榫退闩锔暮腿齑鎰?chuàng)造了一次大規(guī)模的輪漲，也不至于將縣城的房價(jià)推到這么高。

如此高房價(jià)之下，絕大部分縣城生活的人根本買不起，下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)更買不起。恐怕如今能夠承受當(dāng)前房價(jià)的人，只能占極小的比例。

而筆者判斷縣城房價(jià)的時(shí)候，有一個(gè)根本因素，那就是消費(fèi)能力。

縣城之所以物價(jià)低，消費(fèi)一直提升不起來的原因，就是受限于收入。

所以，也因?yàn)槭杖氲停馕吨茈y撐起高房價(jià)，莫說是七八千，除非所謂的百強(qiáng)縣，以及縣城中核心位置的有只住宅，否則連五千都很難達(dá)到。

那么，在如此高漲的房價(jià)之下，首先導(dǎo)致的就是物價(jià)的提升，然后就是一連串的連鎖反應(yīng)，大家的生活壓力開始增加，幸福指數(shù)劇降。

這個(gè)問題大家其實(shí)都明白，就算在理論上缺乏理解的人，房價(jià)一開始上漲的時(shí)候也能感受到。

那么，在普遍收入較低的環(huán)境里，通常大部分人會(huì)選擇阻止這種情況的發(fā)生，阻止的方式就是不買。

可是為什么大家不顧生活質(zhì)量，而瘋狂的買房呢？

原因就是有收益簡單的理解，40萬一套100㎡的房子，漲到8000元/㎡，馬上賣出去的話，就意味著一下子賺了40萬。

而更重要的是，你不需要出40萬，只需要出12萬就可以了，利用金融杠桿來買房。

經(jīng)歷了上次輪漲之后，如果買在低谷，就意味著不到一年的時(shí)間，12萬投資獲利了40萬，收益比例高達(dá)4.3倍，凈利潤比例高達(dá)3.3倍。而且其中低風(fēng)險(xiǎn)，保回本。

這么好的收益去哪兒找？就算不懂投資的人也明白，這就是天上掉餡餅啊？

所以，在可預(yù)見的未來即將發(fā)生時(shí)，當(dāng)房價(jià)一開始漲，自然就會(huì)無數(shù)人紛紛入局，不惜砸鍋賣鐵，東借西湊，一定要想盡辦法趕上這班車。

結(jié)果就是因?yàn)椤氨娭境沙恰保Y(jié)果導(dǎo)致了縣城房價(jià)不僅達(dá)到了預(yù)期價(jià)位，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了預(yù)期。

其實(shí)對于入局者而言，其一開始能夠得到一倍的收益就算理想了，沒想到現(xiàn)在得到了三四倍。

但有一點(diǎn)比較遺憾，房價(jià)是上來了，但也賣不出去了。

這個(gè)價(jià)位真心沒什么人能買得起了，結(jié)果是職能慢慢等待，等到大? ?收入上來了之后再說。亦或者借助城鎮(zhèn)化的推動(dòng)，提升區(qū)域人口，倒是再逐步消化房價(jià)。

當(dāng)然，這是“結(jié)果”，而“過程”還沒分析完，咱們繼續(xù)。

大家可能會(huì)好奇，就算一個(gè)縣城的人一起努力，房價(jià)也未必能推到這么高，畢竟大家手里的錢是有數(shù)的可是為什么還會(huì)這么高呢？——因?yàn)榭h城下面的人開始入局了。

筆者一開始說，之所以推斷房價(jià)將會(huì)被控制住，原因就是看到了縣城房價(jià)暴漲背后的強(qiáng)大推動(dòng)力。

那就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的入局者。

作為市場信息的末環(huán)，作為投資市場中最弱勢的群體，他們忽然發(fā)現(xiàn)了賺錢的好機(jī)會(huì)，然后紛紛入局，將大量的資金注入到縣城。

在基本的供需管理面，當(dāng)一個(gè)區(qū)域的全部人口將精力放在不到二十分之一的地方，那這個(gè)地方必然水漲船高。

一個(gè)縣城中所有的人都把錢砸在一個(gè)地方，那還有不漲的道理？

所以，縣城房價(jià)就被推到如此之高的地步。而現(xiàn)在可謂處境十分尷尬，著急買房的望而興嘆，著急賣房的苦于找不到下家。

而大家有沒有考慮過一個(gè)問題，當(dāng)對于投機(jī)這件事兒最不敏感的農(nóng)村群體，都已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了并進(jìn)行了投機(jī)，那房價(jià)還有可能漲嗎？

總不能當(dāng)所有人都不進(jìn)行勞動(dòng)生產(chǎn)的時(shí)候，只是憑借投資就能賺錢吧？

試問，錢從哪兒來？剛需嗎？你們覺得現(xiàn)在的房價(jià)，還是剛需能消費(fèi)起的嗎？

新生力量補(bǔ)充，依靠90后？難道大家不知道90后已經(jīng)開始佛系了嗎？賺的錢夠花就行了，難道還指望他們努力賺錢買房不成？

所以房價(jià)必須控制，堅(jiān)決遏制這話可不是筆者說的，看下圖：

話說這個(gè)圖筆者已經(jīng)發(fā)了三遍了，估計(jì)這也是最后一遍。

因?yàn)閺沫h(huán)境和狀況來看，最遲9月初，將會(huì)有房價(jià)調(diào)控的重磅文件出臺。

要知道，以前房價(jià)管理是限售，少賣自然會(huì)漲，因?yàn)榉孔幼兩倭恕?/p>

如今的主旋律是限購，不讓買房子就會(huì)降價(jià)，因?yàn)橘I的人少了。

對此，大家可以留意新聞。

最后說一句，想投資的可以入市，但是不要想著短期收益，最后一班車已經(jīng)過去了。

為什么縣城沒什么工業(yè)，房價(jià)反而高的離譜？甚至比上級地級市還高。

漲價(jià)厲害多半是窮縣，沒什么工業(yè)收入，人口也多。要不你對照一下凡是中西部的縣城房價(jià)賣每平七千以上的是不是占這三條。

按理說，窮縣，房價(jià)應(yīng)該便宜才是，咋偏偏高呢？——

開發(fā)商開始看中這縣人口多優(yōu)勢，認(rèn)為開出的盤好賣，房價(jià)定的稍高點(diǎn)，別的開發(fā)商一看價(jià)格高利潤大，跟著也來買地開盤，開發(fā)商扎堆都來建房了。一下賣了不少地，地方看地怪好賣來，漲地價(jià)，地價(jià)噌噌上竄。下一輪房價(jià)上去了。

頭一波拿地的地產(chǎn)商，運(yùn)氣好，房子賣的差不多。第二波拿地的地產(chǎn)商拿地價(jià)格高一點(diǎn)，房價(jià)也高點(diǎn)。這個(gè)房價(jià)與周邊縣城房價(jià)懸殊就大了。房價(jià)高，房子又多，難賣了，民眾就有觀望心理了。你憑啥比別的縣城貴。等等看吧。

觀望久了，開發(fā)商越積庫存越大。它具有傳染性，以至全國大小城市都這樣。為避免資源閑置浪費(fèi)，后面就有了去庫存。

去庫存是好政策，把以前剩的房子賣完了。可地產(chǎn)商誤讀誤斷：賣不掉以后不怕了，還會(huì)去庫存。拼命拿地開發(fā)。又走了老路。庫存多了。不過地產(chǎn)商無師自通，琢磨出賣不掉的房子抵押貸款。用房子抵押從銀行把錢套出來。用來還購地錢建房錢等。

然后再拿地再開發(fā)，賣不掉房子高估價(jià)再抵押貸款出來，還上次的抵押款和利息（不高估只夠還原本的，高估就能高貸，把利息與原本一并能還上才行），把老盤證抽出來了。這老盤房? ??證也不能閑著，高估房價(jià)能多貸款，作流動(dòng)資金。這樣老盤價(jià)也因高估把房價(jià)拉上來了，也就是二手房也漲價(jià)了。如此循環(huán)，房價(jià)不斷上漲。

只有不斷上漲，地產(chǎn)商才能把新盤賣不掉的抵押貸款，還上舊盤抵押欠款。一旦房價(jià)平穩(wěn)，抵押貸出的款少只能夠還上次貸的本錢，利息還不上。如果新盤降價(jià)，賣剩的房產(chǎn)抵押值低，貸來的錢款更少，根本不夠還上次貸的本錢，利息更還不上了。

這就是房價(jià)不斷推漲的原因，也是越賣不掉越上漲的原因，更是窮縣房價(jià)追超地級市房價(jià)的原因。

其實(shí)這中間，絕對有地產(chǎn)商資金鏈斷裂、倒閉的開發(fā)商。只要有一個(gè)地產(chǎn)商倒閉，其它地產(chǎn)商就會(huì)拼命漲價(jià)，避風(fēng)險(xiǎn)。漲價(jià)更賣不掉避什么風(fēng)險(xiǎn)？因?yàn)闈q價(jià)，房屋抵押值就高，貸出款多，任由自己流動(dòng)，會(huì)撐的久一點(diǎn)。反正賣不完，把風(fēng)險(xiǎn)嫁給金融部門吧。（其實(shí)就是賣給金融部門了。）即使將來自已倒閉了，房子在你銀行里。隨你處分。

縣城里地產(chǎn)商倒閉越多，其它未倒閉地產(chǎn)商房價(jià)上漲越快。并不是張顯沒倒閉有實(shí)力，而是再一次證明房子難賣，只有漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)更好轉(zhuǎn)嫁。你自己對照一下，你們縣每倒閉一個(gè)，是不是又漲了房價(jià)。（中部某縣城三年有4家地產(chǎn)商資金斷裂倒閉，房價(jià)漲至八千左右，部分樓盤更高）。

許多地產(chǎn)商負(fù)債就是這么負(fù)債的。賣不掉抵押負(fù)的債居多。

房價(jià)上漲與需求關(guān)系漸漸變小，與金融來回轉(zhuǎn)換占重要節(jié)點(diǎn)。房子目前就是金融產(chǎn)品了。

想一想，每次開盤后不是說都賣光盤了嘛，光盤了應(yīng)該賺錢，地產(chǎn)商咋都負(fù)債呢。說明地產(chǎn)商說謊，掩耳盜鈴，排隊(duì)是假，光盤是哄，能賣完根本不會(huì)負(fù)債！賣不掉都被金融平臺兜了，現(xiàn)在兜多了，金融平臺意識到有一定風(fēng)險(xiǎn)了，開始控制資金流了。

沒資金，地產(chǎn)商也不愿拿地了，地王絕跡了，各地流拍土地是常態(tài)了。

所以，國家讓七部委聯(lián)合下去治理這些亂象，讓房屋回歸居住功能，目前，收效顯著。

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