導(dǎo)讀：5629沿線火車景點 5629次列車沿途風(fēng)景 1. 5629次列車沿途風(fēng)景 2. 5619次列車途徑車站 3. 5629次列車 4. 5617次列車經(jīng)過路線 5. 5633次列車全程 6. 5612次列車沿途風(fēng)景 7. 5629次列車下最新時刻表 8. 5629次列車途徑

1. 5629次列車沿途風(fēng)景

遵義到重慶的5629/30次列車是目前川黔鐵路上唯一的圖定客車，使用的是25B型客車，可以開窗，是真正意義上的綠皮車，在渝貴鐵路開通后普速客車和動車組運行渝貴，川黔跑貨列，但這趟慢車跑川黔也是為了照顧沿線很多小站居民的出行。

2. 5619次列車途徑車站

車次 站次 途經(jīng)站 到達時間 開車時間 停留時間 運行時間 里程 硬座 軟座價 硬臥上/中/下 軟臥上/下

3358 1 阿克蘇 始發(fā)站 15:55 0分鐘 0分 0 0 0 0/0/0 0/03358 2 庫車 19:06 19:39 33分鐘 3小時11分 242 19.5 0 0/0/0 0/0

3358 3 庫爾勒 23:05 23:25 20分鐘 7小時10分 524 37 0 0/0/0 0/0

3358 4 吐魯番 06:47 07:04 17分鐘 14小時52分 858 54 0 0/0/0 0/0

3358 5 鄯善 08:47 08:59 12分鐘 16小時52分 1006 62.5 0 0/0/0 0/03358 6 柳園 16:55 17:01 6分鐘 25小時0分 1594 91.5 0 0/0/0 0/03358 7 疏勒河 18:56 19:02 6分鐘 27小時1分 1736 98 0 0/0/0 0/0

3358 8 嘉峪關(guān) 21:04 21:19 15分鐘 29小時9分 1891 103 0 0/0/0 0/0

3358 9 張掖 00:26 00:32 6分鐘 32小時31分 2114 114 0 0/0/0 0/0

3358 10 武威 04:05 04:11 6分鐘 36小時10分 2358 123.5 0 0/0/0 0/0

3358 11 蘭州 08:24 08:40 16分鐘 40小時29分 2661 135.5 0 0/0/0 0/0

3358 12 天水 16:28 16:36 8分鐘 48小時33分 3009 147.5 0 0/0/0 0/0

3358 13 寶雞 20:10 20:20 10分鐘 52小時15分 3164 153 0 0/0/0 0/0

3358 14 西安 23:02 23:18 16分鐘 55小時7分 3337 159 0 0/0/0 0/0

3358 15 三門峽西 03:25 03:43 18分鐘 59小時30分 3579 168 0 0/0/0 0/0

3358 16 洛陽 06:20 06:35 15分鐘 62小時25分 3724 174 0 0/0/0 0/0

3358 17 鄭州 08:30 終點站

3. 5629次列車

目前重慶真正意義上的非空調(diào)開窗綠皮車還有兩趟，一趟是重慶南到內(nèi)江5612次列車，重慶南站上午10點20分發(fā)車，下午17點34分到達內(nèi)江，走老成渝鐵路。

另一趟是重慶西到遵義的5629次列車，重慶西站上午10點30分發(fā)車，晚上18點35分到達遵義，走渝貴鐵路到珞璜南站后通過聯(lián)絡(luò)線轉(zhuǎn)入川黔鐵路。

4. 5617次列車經(jīng)過路線

達州到巴中每天有3趟列車，其中5617列車從達州到巴中經(jīng)過石梯、平昌兩個站。

5. 5633次列車全程

現(xiàn)在還在開行的慢火車還是不少的，幾個管轄區(qū)域有老區(qū)、山區(qū)的局好像都還保留著慢火車，成都局成昆線普雄到攀枝花5633/5634，廣鐵的7273/4懷化到澧縣、婁底、益陽、靖州，西安局寶雞到廣元，還有哈爾濱局林區(qū)列車，都是方便沿線的農(nóng)村的公益慢火車。

6. 5612次列車沿途風(fēng)景

重慶現(xiàn)在僅有的兩趟圖定的真正意義上的綠皮車就只有5629和5612兩趟客車，因為這兩趟客車使用的還是那種能開車窗不用空調(diào)的客車，而不是那種由紅色、藍色、白色刷綠的空調(diào)客車。這兩趟客車目前還是在菜園壩的重慶火車站發(fā)車，5629是重慶到遵義的列車，2019年4月老白沙沱長江大橋停用后，這趟車沒法直接上川黔鐵路，只有開到白市驛站，機車解掛換向運行經(jīng)興珞線到珞璜上川黔正線，而且前幾年開始這趟車在重慶發(fā)車后下一個辦理上下客的車站就是七龍星，重慶樞紐內(nèi)很多經(jīng)過的車站都不停靠辦客。5629重慶站上午9點27分發(fā)車。

5611/2

5612是重慶到內(nèi)江的客車，走老成渝鐵路，現(xiàn)在這趟車是老成渝鐵路內(nèi)江到重慶段唯一的旅客列車了，主要是照顧沿途沒有被高鐵覆蓋的那些小站，但重慶出發(fā)后在重慶樞紐范圍內(nèi)的? ?站也只在重慶南、小南海、銅罐驛辦理上下客。5612在重慶站是上午9點58分發(fā)車。

5629/30

其實這兩趟客車在十幾年前車次就由慢車變成普快了，所以甩掉了一些小站。另外為配合成渝高鐵和渝湘高鐵的建設(shè)，重慶站要不了多久就要封閉改造重建，兩趟慢車會怎么樣只有到時候才知道了。

7. 5629次列車下最新時刻表

　　以下是成都－達洲的車次、時間、票價　　車次, 始發(fā)站, 終點站, 車輛類型, 發(fā)站, 發(fā)時, 到站, 到時, 里程, 歷時, 硬座, 軟座, 硬臥中, 軟臥下　　5642/5643,成都,萬州,空調(diào)普快,成都,12:30,達州,18:42,397,06:12,49,81,100,156　　N868,成都,達州,空調(diào)快速,成都,13:25,達州,21:00,397,07:35,55,87,106,162　　T245/T248,成都,武昌,空調(diào)特快,成都,15:07,達州,20:19,397,05:12,55,87,106,162　　K352/K353,成都,上海,空調(diào)快速,成都,18:38,達州,00:55,397,06:17,55,87,106,162　　T126/T127,成都,東莞東,空調(diào)特快,成都,21:35,達州,02:52,397,05:17,55,87,106,162　　5628/5629,成都,萬州,空調(diào)普快,成都,22:58,達州,05:22,397,06:24,49,81,100,156　　以下是達洲回成都的時刻表　　車次, 始發(fā)站, 終點站, 車輛類型, 發(fā)站, 發(fā)時, 到站, 到時, 里程, 歷時, 硬座, 軟座, 硬臥中, 軟臥下　　T125/T128,東莞東,成都,空調(diào)特快,達州,01:48,成都,07:26,397,05:38,55,87,106,162　　T246/T247,武昌,成都,空調(diào)特快,達州,04:49,成都,10:01,397,05:12,55,87,106,162　　K351/K354,上海,成都,空調(diào)快速,達州,08:08,成都,15:04,397,06:56,55,87,106,162　　5641/5644,萬州,成都,空調(diào)普快,達州,09:44,成都,16:17,397,06:33,49,81,100,156　　5633,達州,成都,空調(diào)普快,達州,12:49,成都,19:28,397,06:39,49,81,100,156　　N867,達州,成都,空調(diào)快速,達州,22:20,成都,05:19,397,06:59,55,87,106,162　　5627/5630,萬州,成都,空調(diào)普快,達州,23:50,成都,06:38,397,06:48,49,81,100,156

8. 5629次列車途徑

其實這篇文章我從去年就開始醞釀，但一直缺乏數(shù)據(jù)支撐，在對2017-2018年合肥房價進行分析之后，這種思路逐漸清晰。我之前分析過合肥的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)，在此基礎(chǔ)上，我再次提出合肥房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊概念。

如何準(zhǔn)確描述合肥房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊的概念，并不是特別容易。你可以這樣認為，同一個小區(qū)或同一套房子，如果放在不同的板塊，在一段時間內(nèi)，升值空間會有所不同。超過全市均值的板塊我們可稱之為優(yōu)質(zhì)板塊，低于均值的可稱之為劣質(zhì)板塊。

為什么會產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊，歸根結(jié)底還是由于區(qū)域發(fā)展不均衡，資源投入不對等造成的。一個板塊，導(dǎo)入的優(yōu)質(zhì)資源越多或者預(yù)期越強烈，其升值潛力就越大；一個板塊，投入的資源越少或者嫌惡設(shè)施越多，其升值潛力就越差。

影響板塊價值的優(yōu)質(zhì)資源和嫌惡設(shè)施

我認為對板塊有顯著升值作用的優(yōu)質(zhì)資源有:

1、真學(xué)區(qū)。毫無疑問，真學(xué)區(qū)尤其是雙頂級學(xué)區(qū)，是影響板塊價值的最重要因素，沒有之一。合肥的真學(xué)區(qū)主要有7個，具體可參考我的文章《合肥的真假學(xué)區(qū)房——2018年合肥初中學(xué)區(qū)最新排名》（原文關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復(fù)“學(xué)區(qū)”查看）。

2、平均房齡。房齡對板塊本身沒有直接的促進意義，但如果你的鄰居房子看起來都賞心悅目，對你來講是不是也更有面子？板塊內(nèi)小區(qū)如果都是嶄新的面孔，彼此之間也互為資源，互相添彩。

3、路網(wǎng)建設(shè)。一個地方規(guī)劃得好與不好，有沒有發(fā)展?jié)摿Γ紫纫绰肪W(wǎng)建設(shè)如何。道路寬闊，平坦干凈，整齊劃一，基礎(chǔ)設(shè)施搭建良好，后期城市建設(shè)一般都不會太差。

4、公共資源。學(xué)校，醫(yī)院，商業(yè)中心，公園，地標(biāo)建筑，圖書館，博物館，體育館，游樂設(shè)施等，這些 資源都能提高你房產(chǎn)的使用價值，進而使房產(chǎn)保值升值。

5、環(huán)境資源。包括自然環(huán)境和人文環(huán)境。自然環(huán)境主要指山川、河流、湖泊、森林等自然景觀。人文環(huán)境主要指一個友善、和諧、愉悅的居住氛圍，所謂千金買鄰，平均人口素質(zhì)要高。

6、地鐵。由于大部分優(yōu)質(zhì)資源都分布在中心城區(qū)，地鐵縮短了郊區(qū)抵達中心城區(qū)的時間，提高了郊區(qū)對優(yōu)質(zhì)資源的使用效率，所以地鐵對郊區(qū)板塊的增值作用不可小視，但合肥地鐵對成熟市區(qū)的房產(chǎn)增值遠沒有遠郊的新區(qū)大。

對板塊有顯著負面影響的嫌惡設(shè)施有：

1、飛機場。飛機的起飛和降落能對周邊居住區(qū)造成較大的噪音影響，同時飛行安全事故也造成潛在的安全隱患，比如位于合肥新橋機場附近的空港新城。一般安全距離在1000米。

2、加油加氣站。早晚加油的車流量比較大，對周邊居住造成噪音影響，油氣對空氣也產(chǎn)生一定的污染，同時加油站存在易燃隱患，可能會波及附近的民房。一般安全距離在50米。

3、高壓電站。高壓電線產(chǎn)生的電磁輻射對人體健康有一定的影響，即使在國家規(guī)定的安全距離范圍內(nèi)，大部分人還很難過得了心理上的那道關(guān)。一般安全距離在15米。

4、垃圾處理廠。垃圾焚燒時會產(chǎn)生大量廢氣，對周邊的空氣造成較大污染，同時也容易產(chǎn)生重金屬漂浮物和致癌物質(zhì)。一般安全距離在500米。

5、工廠。一般來講，工廠機器運轉(zhuǎn)會產(chǎn)生較大的噪音，對周邊居民產(chǎn)生噪音污染。一些化工企業(yè)的生產(chǎn)活動，也可能會產(chǎn)生大量的廢水和廢氣，影響周邊的水質(zhì)和空氣質(zhì)量。前段時間鹽城響水化工廠爆炸就是典型案例。一般安全距離在180米。

6、墓地（殯儀館）。一般人都比較忌諱墓地（殯儀館），認為這些是不祥之物，雖然對人沒有直接的危害，但會形成沉重的心理負擔(dān)。再一個，火葬場焚燒產(chǎn)生的顆粒物會對周邊空氣造成污染，比如合肥西一環(huán)的殯儀館。

7、高架橋和高速路。日日夜夜川流不息的車輛，對附近居住區(qū)會產(chǎn)生較大的噪音影響，尤其是高層建筑，由于沒有遮擋，高樓層受到的干擾會更大。

8、客貨運物流集散中心。比如火車站，汽車站，貨運站，物流基地等。客運站嘈雜無序的人流嚴重影響居住氛圍，大貨車物流活動產(chǎn)生的揚塵和噪音對環(huán)境造成污染，新站區(qū)的老火車站附近就是最好的例子。

合肥房產(chǎn)板塊的等級劃分

如何衡量一個房產(chǎn)板塊的優(yōu)劣程度，我這里參考的是板塊價值和板塊潛力。板塊價值的衡量標(biāo)準(zhǔn)很簡單，就是整個板塊二手房的成交均價，反映的是資源投入質(zhì)量及數(shù)量；板塊潛力的衡量標(biāo)準(zhǔn)是，市場平穩(wěn)時期，各板塊房價的同比漲幅，反映的是資源投入預(yù)期及板塊成長性。

一般來講，板塊價值和板塊潛力并無直接關(guān)系。板塊價值高的地方，資源稀缺且集中，流動性會比較強，但投資潛力未必最大；板塊潛力大的地方，資源投入預(yù)期大，投資收益相對更大，但在預(yù)期未完全兌現(xiàn)前，收益和流動性可能會大打折扣。

我將合肥市區(qū)及靠近市區(qū)的部分郊縣區(qū)域分為26個板塊（包河工業(yè)園板塊數(shù)據(jù)不足，暫缺），具體劃分見下圖：

合肥鏈家2017-2018年共成交8695套二手房，通過對這些數(shù)據(jù)進行分析，初步得出各板塊的成交均價及同比漲幅。參考我之前文章《合肥優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的等級評價》（原文關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復(fù)“房產(chǎn)”查看）規(guī)則，綜合均價及漲幅，我將合肥房產(chǎn)板塊等級分為5檔。

1檔代表合肥最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)板塊，5檔則是最劣質(zhì)的板塊，3檔相當(dāng)于大盤平均值。舉個例子，優(yōu)質(zhì)板塊? ??1+檔好于1檔，1檔好于1-檔，1-檔好于2+檔；劣質(zhì)板塊：4+檔好于4檔，4檔好于4-檔，4-檔好于5+檔，以此類推。

以下表格是合肥各板塊的分檔情況：

1檔板塊：主要是政務(wù)區(qū)的天鵝湖南板塊，天鵝湖北板塊和翡翠路西板塊，廬陽區(qū)的環(huán)城河內(nèi)板塊和四里河板塊，以及濱湖區(qū)的省府板塊。

2檔板塊：主要是政務(wù)區(qū)的潛山路東板塊，濱湖區(qū)的核心區(qū)，46中學(xué)區(qū)和金融西板塊，包河區(qū)的二環(huán)路外和48中學(xué)區(qū)板塊，經(jīng)開區(qū)的繁華大道南和繁華大道北板塊，蜀山區(qū)的長潛黃，二環(huán)路西和黃潛望板塊。

3檔板塊：主要是濱湖的啟動區(qū)板塊，經(jīng)開區(qū)的工業(yè)區(qū)板塊，長豐縣的北城板塊，包河區(qū)的二環(huán)路內(nèi)板塊，以及蜀山區(qū)的長江路北板塊。

4檔板塊：主要是廬陽區(qū)的廬陽區(qū)板塊和瑤海區(qū)的長江路南板塊。

5檔板塊：主要是瑤海區(qū)的長江路北板塊。

請大家注意，板塊分檔并非一成不變，隨著時間推移，板塊等級也會變化調(diào)整。一些板塊資源投入越來越優(yōu)質(zhì)集中，造成房價突飛猛進，板塊等級會隨之提升；一些板塊房產(chǎn)逐漸老化或區(qū)域內(nèi)資源流失嚴重，造成房價大幅下跌，板塊等級會隨之下降。

合肥各區(qū)板塊分析

我統(tǒng)計匯總了2018年合肥各區(qū)成交量相對較大的小區(qū)房價同比漲幅，并將這些數(shù)據(jù)標(biāo)注在各個板塊地圖上，使大家更為直觀的理解每個板塊的優(yōu)質(zhì)程度。紅色數(shù)字代表的是上漲小區(qū)，綠色數(shù)字代表的是下跌小區(qū)。

政務(wù)區(qū)：

政務(wù)區(qū)集各種優(yōu)質(zhì)資源于一身，比如50中新校，奧體小學(xué)，西園小學(xué)，合肥八中，天鵝湖景區(qū)，安徽之門等地標(biāo)建筑，奧體中心，博物館，圖書館，省立醫(yī)院南區(qū)，市政中心，萬象城，銀泰城，萬達廣場等。政務(wù)區(qū)毫無疑問是合肥市優(yōu)質(zhì)資源最為集中的板塊，沒有之一。

我們可以看到，天鵝湖南和天鵝湖北成交均價都超過了2.3w，是全合肥市房價最高的兩個板塊，因此我將它們并列為1+檔。由于樣本較少，誤差較大，這兩個板塊的實際漲幅要高于表中數(shù)據(jù)。天鵝湖南有奧體小學(xué)，天鵝湖北有西園小學(xué)南區(qū)，雙學(xué)區(qū)是這兩個板塊價格較高的原因之一。

翡翠路西板塊成交均價為2.1w+，排在全市房價的第二梯隊，其位置和小學(xué)學(xué)區(qū)上略遜色于以上兩個板塊，因此我將它列為1檔。三個板塊都屬于50中新校的真學(xué)區(qū)，幾乎看不到有房價下跌的小區(qū)。

潛山路東板塊成交均價為1.9w+，排在全市房價的第三梯隊頭部，目前是50中南校的學(xué)區(qū)，非真學(xué)區(qū)，再加上板塊內(nèi)有不少同比下跌的小區(qū)，我將其列為2+檔。

政務(wù)區(qū)目前是合肥市房價天花板區(qū)域，因為整體已經(jīng)發(fā)展成熟，再往上突破可能需要學(xué)區(qū)產(chǎn)生更高一層的質(zhì)變，這當(dāng)然是很難的。所以政務(wù)區(qū)目前可能并非合肥最佳的投資區(qū)域，但卻是資產(chǎn)最安全、流動性最好的優(yōu)質(zhì)板塊。

濱湖區(qū)：

濱湖區(qū)目前是合肥市資源投入最大的一個新區(qū)，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源有：46中，師范附小，合肥一中，合肥濱湖醫(yī)院，塘西河公園，方興湖公園，地鐵1號線和5號線，金融后臺基地，超高層地標(biāo)建筑，十大場館，省級行政中心，銀泰城，融創(chuàng)茂，萬達城，巢湖風(fēng)景區(qū)等。

濱湖從啟動區(qū)板塊開始建設(shè)，隨后依次是46中學(xué)區(qū)、金融后臺西、核心區(qū)和省府板塊，因此我們可以看到這幾個板塊的平均房齡也是這個順序，同比漲幅也是按照這個順序依次升高。

省府板塊的房價為1.9w+，排在全市第三梯隊頭部，同比漲幅達到7.35%，是全市房價上漲最快的板塊之一。近兩個月濱湖土拍熱度高漲，再次證明了省府板塊的價值和潛力，我將其列為1-檔。

核心區(qū)板塊成交均價? ?1.78w，基本排在第三梯隊，同比漲幅也不算低。其實之前由于限價房的存在，核心區(qū)一直被壓制著，隨著限價盤去化完畢，近幾個月來房價漲幅很大，目前已經(jīng)在1.9w站穩(wěn)腳跟，正向2w+進軍。從其定位和潛力上來看，我將核心區(qū)列為2+檔。

金融后臺西板塊成交均價為1.84w，排在第三梯隊，同比漲幅一般。考慮其房齡及位置不如核心區(qū)，學(xué)區(qū)也不是很突出，我將它列為2檔。

46中學(xué)區(qū)板塊成交均價為1.97w，排在第三梯隊頭部，同比漲幅一般。考慮到46中學(xué)區(qū)非真學(xué)區(qū)，房齡也沒有優(yōu)勢，我將其列為2檔。其實“46中+師范附小”板塊，無論價格還是漲幅，都是濱湖較高水平，我認為可以列為2+檔。

啟動區(qū)板塊成交均價為1.66w，排在第四梯隊，同比漲幅不大。考慮到啟動區(qū)板塊的房齡相對偏老，也沒有特別突出的優(yōu)勢資源，我將其列為3+檔。

濱湖受到全市乃至全省投資者的青睞，是目前合肥房產(chǎn)投資最熱門的區(qū)域。從這兩天土拍來看，省府板塊受到極大關(guān)注，由于還有很多空地尚未開發(fā)，想象空間很大，我認為是目前濱湖潛力最大的區(qū)域。

經(jīng)開區(qū)和肥西縣：

這里的肥西縣指的是靠近經(jīng)開區(qū)的肥西縣域，兩個區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源有：168玫瑰園學(xué)校，安醫(yī)大二附院，翡翠湖，南艷湖，地鐵3號線，中環(huán)城，港澳廣場等。嫌惡設(shè)施有：工業(yè)區(qū)板塊和柏堰工業(yè)園的工廠。

繁華大道南板塊成交均價為1.64w，排在第四梯隊，漲幅在全市也是遙遙領(lǐng)先，我將其列為2+檔。168玫瑰園學(xué)校西區(qū)學(xué)區(qū)為真學(xué)區(qū)，其均價及漲幅，已遠遠超出板塊均值，我認為可列為1-檔。

繁華大道北板塊成交均價為1.55w，排在第四梯隊，漲幅一般，我將其列為2檔。工業(yè)區(qū)板塊成交均價為1.48w，排在第四梯隊尾部，漲幅不高，再加上有工廠嫌惡設(shè)施，我將其列為3+檔。

經(jīng)開區(qū)和肥西縣的房產(chǎn)分化比較大，區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房和房齡不超過5年的次新房漲幅較大，房齡超過10年的老破大，跌幅較大。168玫瑰園學(xué)校的學(xué)區(qū)房，地鐵3號線沿線的次新房及繁華大道西板塊的新房潛力較大。

蜀山高新區(qū)：

蜀山區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：50中東、西校，安居苑小學(xué)，安醫(yī)大第一附屬醫(yī)院，董鋪湖，三里庵商圈，黃潛望商圈等。高新區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：安醫(yī)一附院高新分院，大蜀山國家森林公園，蜀西湖，柏堰湖，地鐵2號線和4號線，合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，銀泰城，奧特萊斯等。

黃潛望板塊成交均價為1.74w，排在第三梯隊尾部，漲幅不高，我將其列為2-檔。其實黃潛望已經(jīng)開始表現(xiàn)出分化，主要是次新房和老破房之間的分化，住宅和公寓之間的分化。

長潛黃板塊成交均價為1.85w，排在第三梯隊，漲幅較大，我將其列為2檔。其實板塊這樣劃分有點不太科學(xué)，50中東西校兩個真學(xué)區(qū)，均價最高，漲幅最大，可以列為1-檔。

長江路北板塊成交均價為1.47w，排在第四梯隊尾部，同比小幅下跌，我將其列為3-檔。板塊內(nèi)有以下嫌惡設(shè)施：合肥殯儀館，污水處理廠及建設(shè)中的合肥高鐵西站。

二環(huán)路西板塊成交均價為1.6w，排在第四梯隊，漲幅一般，我將其列為2檔。二環(huán)路西范圍實在太大，大蜀山以東跟大蜀山以西情況完全不同，蜀山東板塊下跌小區(qū)較多，可列為2-檔，蜀山西漲幅較大，可列為2+檔。

蜀山區(qū)房價漲幅最大的區(qū)域位于50中東西校學(xué)區(qū)板塊，以及大蜀山以西板塊。其余區(qū)域漲跌參半，基本上是老房子和公寓下跌，房齡年輕的次新房上漲。

廬陽區(qū)和北城：

廬陽區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：45中，42中，南門小學(xué)，六安路小學(xué)，合肥六中（即將搬離），省立醫(yī)院，省婦幼保健院，逍遙? ?公園，杏花公園，廬州公園，步行街等。

環(huán)城河內(nèi)板塊成交均價為2.09w，排在第二梯隊，漲幅較大，我將其列為1檔。其實“45中+南門小學(xué)”學(xué)區(qū)板塊不但均價高，漲幅也大，可列為1+檔。42中學(xué)區(qū)板塊表現(xiàn)相對差點，大概為1-檔。

廬陽區(qū)板塊成交均價為1.55w，排在第四梯隊，同比跌幅甚至超過了蜀山區(qū)長江路北板塊，我將其列為4檔。四里河板塊主要是萬科森林公園，成交均價為2.15w，排在第二梯隊，漲幅可觀，我將其列為1檔。

北城板塊主要是指長豐縣的北城世紀(jì)城及環(huán)城高速以北區(qū)域，成交均價為1.1w，排在第五梯隊，漲幅一般，我將其列為3+檔。北城走出了一個相對獨立的行情，這也是這兩天雙墩地塊被熱拍的重要原因，但目前區(qū)域新房價格仍存在一定的透支。

廬陽區(qū)和北城的嫌惡設(shè)施是廬陽工業(yè)園和雙鳳工業(yè)園的污染工廠，比如位于二環(huán)路北的熱電廠。廬陽區(qū)漲幅較大的是45中和42中的學(xué)區(qū)房，以及品牌房和次新房。目前看來，有較大潛力的區(qū)域是四里河板塊和北城。

包河區(qū)：

包河區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：48中，屯溪路小學(xué)，包公園，萬達廣場等。嫌惡設(shè)施有：汽車客運南站，高鐵南站，安徽五金商貿(mào)城，五里廟裝飾世界，包河工業(yè)園區(qū)工廠等。

48中學(xué)區(qū)板塊成交均價為1.63w，排在第四梯隊，漲幅一般，我將其列為2-檔。盡管48中是一個真學(xué)區(qū)，但并未體現(xiàn)出一個真學(xué)區(qū)應(yīng)有的溢價，在合肥7所真學(xué)區(qū)里是最弱勢的一個，甚至不如46中。

二環(huán)路內(nèi)板塊成交均價為1.53w，排在第四梯隊，同比漲幅很小，我將其列為3檔。其實板塊內(nèi)普遍出現(xiàn)下跌，主要是去年公寓成交占比大，拉低了對比基數(shù)，導(dǎo)致今年均價出現(xiàn)上漲的結(jié)果。馬鞍山路東表現(xiàn)尤為弱勢，我認為可列為3-檔或者4檔。

二環(huán)路外板塊成交均價為1.76w，排在第三梯隊，是市區(qū)房價上漲最快的板塊之一，我將其列為2+檔。高鐵板塊是最受矚目的一個區(qū)域，屬于包河區(qū)的當(dāng)紅小生。

包河區(qū)下跌最多的是二環(huán)路內(nèi)，主要是房齡相對較老的小區(qū)和公寓，二環(huán)路外幾乎全線飄紅，大都是房齡不超過5年的次新房。

瑤海新站區(qū)

瑤海新站區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：38中，和平小學(xué)，瑤海公園，生態(tài)公園，陶沖湖，少荃湖，地鐵1、2、3、4號線，瑤海萬達廣場等。嫌惡設(shè)施有：合肥火車站，合肥汽車站，合肥汽車客運總站，合肥北站，新站區(qū)的物流企業(yè)，高能耗高污染工廠等。

長江路南板塊成交均價為1.5w，排在第四梯隊，同比跌幅遠遠超過了蜀山區(qū)長江路北板塊和廬陽區(qū)板塊，我將其列為4-檔。因為2017年成交基數(shù)較少，2018年板塊低價房源成交占比增多，誤差較大，實際跌幅應(yīng)該沒有這么大。

長江路北板塊成交均價為1.2w，排在第五梯隊，同比跌幅較大，我將其列為5檔，是整個合肥市區(qū)最為弱勢的板塊。瑤海區(qū)的所有嫌惡設(shè)施基本都集中在長江路北，這是板塊劣質(zhì)的最主要原因。

瑤海新站區(qū)大環(huán)境非常糟糕，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也相對落后，板塊非常弱勢，絕大部分小區(qū)房價都在下跌。目前上漲小區(qū)主要集中在38中的學(xué)區(qū)房，房齡不超過5年的次新房和品牌小區(qū)。

合肥房產(chǎn)板塊的演化規(guī)律及發(fā)展趨勢

房產(chǎn)板塊出現(xiàn)分化是人們購房喜好或購房慣性的外在體現(xiàn)，其實是群體行為形成的一種客觀結(jié)果。由于合肥嚴格的限購政策，外部需求被抑制，需求限制在合肥市有購房資格的這個相對狹小的內(nèi)部群體里。

市區(qū)內(nèi)的購房需求更多是出于改善置換或者投資保值，那么會出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)被追捧，而劣質(zhì)房產(chǎn)沒人要的局面。在全市房價基本穩(wěn)定的前提下，優(yōu)質(zhì)房? ??被蜂擁搶購升值，必然伴隨劣質(zhì)房產(chǎn)被集中拋售貶值（《合肥的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)》原文關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復(fù)“房產(chǎn)”查看）。

2018年合肥鏈家全市共成交5629套二手房，均價16386元/平米，較2017年16395元/平米下跌-9元/平米，基本保持穩(wěn)定。這就必然造成合肥優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)出現(xiàn)分化，優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊出現(xiàn)分化。

我在文章《合肥未來哪些區(qū)域的房產(chǎn)更值得投資？》（原文關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復(fù)“投資”查看）里分析了合肥城區(qū)的發(fā)展史，這為我們總結(jié)房產(chǎn)板塊的演化規(guī)律提供了客觀依據(jù)。

2000年之前，合肥城區(qū)基本控制在二環(huán)內(nèi)，這個階段發(fā)展的特點主要是從環(huán)城河內(nèi)老城區(qū)向外輻射攤大餅。2000年以后，合肥相繼加快建設(shè)經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)和濱湖區(qū)，這個階段發(fā)展的特點主要是另辟新區(qū)、多點開花和多中心化。

我們看到這四個新區(qū)基本都集中在合肥的西部和南部，在建設(shè)新區(qū)過程中，老城區(qū)大量優(yōu)質(zhì)資源被分流。經(jīng)過20年的發(fā)展，合肥西南形成政務(wù)區(qū)和濱湖區(qū)兩個新的市中心，還有經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)兩個重要的產(chǎn)業(yè)基地。

合肥是一個非常年輕的城市，據(jù)初步統(tǒng)計，合肥購房群體中，40歲以下人群占比達到85%以上。人們買房大都喜新厭舊，尤其是年輕人，因此我們可以看到，絕大部分購房者更傾向購買新房，尤其是合肥的新區(qū)新房。

所以，房齡是構(gòu)成板塊價值最重要的因素之一。老城區(qū)一方面優(yōu)質(zhì)資源被掏空，另一方面房齡進一步老化，板塊逐漸呈現(xiàn)空心化和劣質(zhì)化。與之相反，新區(qū)不斷導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)資源和年輕人口，一直不斷在建造新房，板塊呈現(xiàn)欣欣向榮和優(yōu)質(zhì)化。

將2018年合肥所有規(guī)模成交以上小區(qū)房價漲跌情況整合在一張圖上，紅色圓點代表房價同比上漲的小區(qū)，綠色圓點代表房價同比下跌的小區(qū)，我們就能看到合肥優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊的大致分布圖。

以二環(huán)路為界，很明顯，這張圖呈現(xiàn)的就是合肥二環(huán)路內(nèi)老城區(qū)的完全塌陷，與之相對應(yīng)的是西南區(qū)域新城區(qū)的強勢崛起。合肥房產(chǎn)板塊的發(fā)展就像一棵參天大樹，最有活力、發(fā)展最快的永遠是頂端枝頭的嫩芽，而它后邊的樹干可能早已空心枯裂。

合肥未來哪些板塊的投資潛力較大？

影響房產(chǎn)保值升值最重要的因素是學(xué)區(qū)。因此我們看到合肥的7所真學(xué)區(qū)，除了48中以外，基本都是本區(qū)域內(nèi)房價最高的板塊。從一個房產(chǎn)大周期來看，學(xué)區(qū)房未必是升值空間最大的標(biāo)的，但價格堅挺、收益穩(wěn)定、流動性強，卻是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

除了學(xué)區(qū)外，房齡是影響房產(chǎn)價值的另一個重要因素。我小密圈經(jīng)常有成員問，新房買到手之后，持有多少年投資收益最大？目前合肥平均房齡在10年左右，新房一般持有5年，其收益達到最大化，10年后基本上打不贏大盤。因此那些預(yù)期較好的優(yōu)質(zhì)板塊，通常5年時間即可初步發(fā)展成熟，而這些區(qū)域的新房，投資潛力最大。

據(jù)了解，合肥正打算將濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)打包申請國家級合肥濱湖新區(qū)，這充分顯示出市zf對西南區(qū)域的重視。“大湖名城，創(chuàng)新高地”是合肥對外的名片，濱湖區(qū)和高新區(qū)則是這個名片內(nèi)涵的集中體現(xiàn)，毫無疑問，這兩個板塊目前是合肥最具投資潛力的區(qū)域。

從各區(qū)房價漲幅分布圖上來看，除了學(xué)區(qū)房外，漲幅最大的區(qū)域主要分布在濱湖區(qū)的省府板塊，高新區(qū)的蜀西湖板塊，肥西縣的繁華西板塊，包河區(qū)的高鐵板塊。在我看來，購房者應(yīng)首先關(guān)注這些西南板塊。

東北區(qū)域相對有潛力的板塊有：長豐縣的北城新區(qū)，包河區(qū)的淝河片區(qū)，瑤 海區(qū)的東部新中心，新站區(qū)的烈山路板塊和少荃湖板塊。但這些板塊目前普遍存在價格虛高、庫存較大和兌現(xiàn)周期長的問題，與西南區(qū)域相比，我認為潛力要相對差一些。

這兩天的合肥土拍，引來眾多開發(fā)商爭搶，其中長豐雙墩地塊限最高價搖號出讓，說明越來越多開發(fā)商開始看好北城的發(fā)展。廬陽區(qū)板塊相對劣質(zhì)，往北多為工業(yè)區(qū)，幾無發(fā)展空間，再加上長豐縣不限購，一些地緣性需求溢出到北城。

目前規(guī)劃中的地鐵8號線直達北城，整個環(huán)城高速北與工業(yè)區(qū)嚴格分離，北城正作為一個新區(qū)被高規(guī)格規(guī)劃和建設(shè)，吸引了包括萬科、恒大、世貿(mào)、正榮、融僑、金地、華地在內(nèi)的十?dāng)?shù)家品牌開發(fā)商，整個北城正在走出一個獨立行情。

包河區(qū)淝河片區(qū)處在新老城區(qū)之間，區(qū)位可圈可點，如果板塊內(nèi)改造比較徹底的話，還是可以有一番作為的，成為下一個四里河也不是沒有這種可能。駱崗機場據(jù)說要打造成合肥的中央公園，這個板塊同樣值得關(guān)注。

盡管瑤海區(qū)是一個劣質(zhì)區(qū)域，但在我看來，東部三個板塊最終都能夠走出一個獨立行情。它們并不存在發(fā)展?jié)摿栴}，主要是目前價格與價值不匹配，潛力過早透支，再加上板塊內(nèi)新房庫存極大，資源優(yōu)勢相對不足，回報周期過長，短期投資價值有限。

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