導(dǎo)讀：農(nóng)民買了商品房，自己建的房子怎么辦？原來(lái)的宅基地還能用多久？ 現(xiàn)在對(duì)于農(nóng)村的宅基地有出臺(tái)什么新的法律嗎？

恭喜你買了商品房。如果你在城里買了商品房，一家人的戶口沒(méi)有遷到城里去最好，如果戶口拿到城里去了，你的所以農(nóng)村補(bǔ)貼都不會(huì)有了，但是農(nóng)村的房子還可以住，只要房產(chǎn)權(quán)是你的

不清楚

現(xiàn)在對(duì)于農(nóng)村的宅基地有出臺(tái)什么新的法律嗎？

很高興受邀回答您這個(gè)問(wèn)題！

根據(jù)2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉、〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修正），新修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》于2020年1月1日起施行。

根據(jù)您的問(wèn)題描述，那么先介紹一下新《土地管理法》有關(guān)宅基地的規(guī)定，再來(lái)回答您的問(wèn)題，規(guī)定如下：

1、《土地管理法》第九條第二款：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”的規(guī)定，可以明確農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，即您的宅基地其實(shí)質(zhì)是享有宅基地使用權(quán)，而不是享有所有權(quán)。

2、《土地管理法》第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。”之規(guī)定，即，

1)、新《土地管理法》針對(duì)現(xiàn)行的一戶一宅制度進(jìn)行了重大的補(bǔ)充和完善，以農(nóng)村村民的居住權(quán)為出發(fā)點(diǎn)，允許縣級(jí)人民政府在尊重村民意愿的基礎(chǔ)上，允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的村民自愿有償退出宅基地，不愿退出的地方政府也不能強(qiáng)迫其退出，合理的實(shí)現(xiàn)了村民戶有所居的權(quán)利。這一制度無(wú)疑是農(nóng)村土地管理方面的重大創(chuàng)新，對(duì)于外出打工的農(nóng)民來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直就是福音啊。他們可以選擇將自己閑置的宅基地房屋流轉(zhuǎn)給資本或外鄉(xiāng)人來(lái)增加收入，也可以選擇繼續(xù)留在本村，投資資本發(fā)展項(xiàng)目。

2)、為了防止宅基地審批程序過(guò)于形式化、提高宅基地審批效率，這次改革還下放了宅基地的審批權(quán)限，明確農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地時(shí)，應(yīng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)人民政府審核批準(zhǔn)，但涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；落實(shí)深化黨和國(guó)家機(jī)構(gòu)改革精神，明確國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理工作，賦予農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門在宅基地監(jiān)督管理和行政執(zhí)法方面的職責(zé)。

3)、宅基地制度改革實(shí)施后，農(nóng)村宅基地辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證將成為可能，有了證書(shū)農(nóng)民的宅基地房屋就更有保障了。同時(shí)在國(guó)家政策和資金的支持下，必定會(huì)給農(nóng)村帶來(lái)新的活力，也會(huì)吸引資本下鄉(xiāng)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，讓農(nóng)民實(shí)現(xiàn)增收。可 以說(shuō)本次宅基地制度改革形成了保障人民群眾利益、促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙贏局面，也為城鄉(xiāng)融合發(fā)展創(chuàng)造內(nèi)生動(dòng)力。

3、新修改的土地管理法中，刪除了原來(lái)土地管理法第43條，即任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地的規(guī)定；增加規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。很多人在了解到宅基地入市之后，紛紛表示是不是宅基地以后可以自由買賣呢？答案肯定是否定的。因?yàn)檗r(nóng)村土地的所有權(quán)歸集體所有，而宅基地入市交易的只不過(guò)是土地的使用權(quán)而不是所有權(quán)，而入市的前提也必須是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，多了“經(jīng)營(yíng)性”這樣一個(gè)限定概念，意味著其并不是現(xiàn)在用于居住的宅基地，這一點(diǎn)必須要弄清楚。

此外，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地的口子也不能開(kāi)，一旦農(nóng)村宅基地可以入市買賣，資本必然會(huì)大舉進(jìn)入農(nóng)村，從事宅基地的炒作行為。到時(shí)候城市的房?jī)r(jià)問(wèn)題沒(méi)有解決好，農(nóng)村的房?jī)r(jià)問(wèn)題又出來(lái)了。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，農(nóng)村宅基地仍不能直接入市自由買賣，但可以通過(guò)宅基地的盤(pán)活利用（如開(kāi)發(fā)成精品民宿或者鄉(xiāng)村旅游等模式）提升其價(jià)值空間，從而提高農(nóng)民多方面的收入，并帶動(dòng)鄉(xiāng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

再介紹一下入市條件和入市途徑：

入市的條件必須是農(nóng)民自愿有償退出宅基地，而且要將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地才行。另外，即便農(nóng)民自己愿意退出，但如果與村莊規(guī)劃不符，或者經(jīng)評(píng)估轉(zhuǎn)化價(jià)值有限，這塊地就仍然不能入市。集體經(jīng)濟(jì)組織可對(duì)采取有償?shù)确绞阶栽竿顺龅恼亍⒋鍍?nèi)空閑地進(jìn)行集中規(guī)劃使用的可以實(shí)行擇位競(jìng)價(jià)，由符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)競(jìng)價(jià)拍賣的形式進(jìn)行購(gòu)買，價(jià)高者得。綜上所述，那么您的答案就可以明確了，即宅基地您不可以賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如果您要違法買賣，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（僅對(duì)問(wèn)題回答，未對(duì)宅基地上房屋作討論。）

對(duì)于農(nóng)村宅基地的新政策，第一，就是宅基地確權(quán)，多年沒(méi)人住的，沒(méi)人用的閑置荒廢的宅基地，可以經(jīng)營(yíng)，可以使用。

第二，就是建造房屋不能超額宅基地面積，超出的面積要繳納稅，是按超出的面積算，還要一次繳清。

第三，宅基地流轉(zhuǎn)，由于現(xiàn)在農(nóng)村條件好了，農(nóng)民收入提高了，有好多都建起了樓房，別墅，可是舊房子又舍不得拆掉，于是就出現(xiàn)了一戶多宅的現(xiàn)象，對(duì)這一現(xiàn)象，國(guó)家允許，只要兩邊都是集體的成員，并且符合一戶一宅，就有宅基地流轉(zhuǎn)的資格，如果有要求，可以批準(zhǔn)。

第四，宅基地繼承，子女戶口遷出的不可繼承宅基地，名下有宅基地也不可繼承，宅基地上面的其它財(cái)產(chǎn)可以繼承。

第五，宅基地補(bǔ)償，一般按一平方米多少進(jìn)行補(bǔ)償。安置補(bǔ)償，房屋拆遷補(bǔ)償根據(jù)當(dāng)?shù)卣哌M(jìn)行補(bǔ)償。

征收宅基地的安置費(fèi)，土地補(bǔ)償費(fèi)，是按照征收拆遷的前三年，當(dāng)?shù)氐哪戤a(chǎn)收入的30倍進(jìn)行補(bǔ)償。

房屋拆遷，草房，茅房的拆遷補(bǔ)償費(fèi)相對(duì)低些，樓房，別墅的拆遷補(bǔ)償要高點(diǎn)。

第六，不可私下買賣宅基地以及集體所有土地。因?yàn)檎厥菍儆趪?guó)家的，所有權(quán)是歸集體，私人是沒(méi)有買賣的權(quán)力，私人只具備宅基地使用權(quán)，我了解的，大致上就這些了！

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