物業(yè)選址，地段為王物業(yè)選址是酒店投資過程中至關(guān)重要的一步。維也納酒店集團大客戶開發(fā)部總裁黃慧星曾表示：“投資酒店最重要的三件事就是地段、地段、地段。”什么樣的地段值得投資酒店？我們通常從城市、商圈、交通、客源等多個維度來評判。城市的經(jīng)濟狀況和發(fā)展前景很大程度上決定了消費者的消費水平、消費需求。交通決定了消費者到達的便捷性，從宏觀層面的交通樞紐，到微觀層面，物業(yè)所處的具體位置，都是影響便捷性的重要因素。固一直有金角銀邊的說法。城市、商圈、客源等幾個因素互相交織，互相影響，共同形成了“地段”這一概念。Chapter 2/當物業(yè)已經(jīng)確定，我們?nèi)绾我?guī)劃？對于已經(jīng)擁有物業(yè)的投資人而言，酒店投資就成了一篇命題作文。物業(yè)位置與建筑條件已經(jīng)成為既定事實，應該選擇什么樣的品牌、什么樣的酒店品類？又該從哪些角度去評估投資酒店的投資回報？在2018年7月31日于杭州舉辦的邁居第三屆品牌物業(yè)交流會上，各位專家以沙盤實戰(zhàn)解析的形式給出了一個具體案例，來自多個品牌的專家全科學決策流程及測算回報，全數(shù)據(jù)案例，模擬現(xiàn)實商業(yè)大小及空間，帶來了一次與眾不同的經(jīng)驗分享。以虛擬物業(yè)為例：項目位于杭州重點發(fā)展區(qū)域錢江新城商圈，消費力強，高端消費為突出，發(fā)展?jié)摿薮蟆ｅX塘江畔，人流巨大，雙地鐵沿線，獨幢，地下停車庫，周邊配套齊全；區(qū)域目前商業(yè)也比較完整；大型社區(qū)、高檔辦公、市政府所在地。智選假日酒店發(fā)展副總裁金璐翊從區(qū)域、產(chǎn)品等方面進行了分析，并測算了投資回報，給出了自己的運營建議。在他看來，錢江新城在杭州相對比較成熟。該物業(yè)作為小高層，整體定位看怎么取舍，通過較好的產(chǎn)品研發(fā)與設計規(guī)劃，客房數(shù)有機會提升到30-35間。以物業(yè)的整體規(guī)模來看，這樣的面積適合做精選服務。維也納酒店集團北方分公司總裁白祥寧指出了物業(yè)中存在的兩個問題：1、物業(yè)規(guī)模稍大,，出房率不高。2、租金偏高。解決這兩個問題的關(guān)鍵在于合理地利用空間，整合業(yè)態(tài)，提高坪效。白祥寧建議，該物業(yè)的規(guī)模對于中檔酒店而言偏大，基本上可以達到高端酒店的體量。雅斯特集團首席品牌官特別助理開發(fā)總監(jiān)張強兵則建議，將這個地方打造成城市綜合體。大堂配備多功能廳，一樓出租作為數(shù)碼產(chǎn)品的體驗區(qū)，同時打造餐飲，可以獲得更多回籠資金。同時引入spa、健身中心等，為酒店客人打造多需求的入住體驗，同時也緩解投資人的資金壓力。

就像做菜那么做。

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