康養(yǎng)項目申報主要是要解決什么問題？
目前，各級地方政府不再歡迎單純的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)而支持和吸引那些帶產(chǎn)業(yè)的項目，尤其歡迎產(chǎn)城結(jié)合、產(chǎn)人結(jié)合和產(chǎn)融結(jié)合的大健康康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體，這類項目能夠為地方政府帶來稅收、帶來就業(yè)、帶來民生這種社會效益。因此，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體正越來越受到各級地方政府的歡迎。
很多人認(rèn)為健康旅游需要政府的支持，這個說法在前幾年是對的。現(xiàn)在來看這個說法也不完全正確，甚至說是錯誤的。
因為以前針對健康旅游，實際上是養(yǎng)老社區(qū)，那個時候特別是民政部門對這種養(yǎng)老支持力度非常大，按床位補(bǔ)，有一個床位每年補(bǔ)一萬元左右，所以很多開發(fā)商就是依靠這種政府這個補(bǔ)貼來掙錢，而個人所交的錢很少。
但現(xiàn)在來看，作為康養(yǎng)旅游來講，這是一個大的產(chǎn)業(yè)。它是在大健康這個背景之下，或者大旅游的背景之下，旅游和康養(yǎng)的一種結(jié)合體——這在未來是一個非常好的產(chǎn)業(yè)，前景廣闊。
面對這樣一種新的形勢、新的階段，全國房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型投資大健康康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體項目。但是大家普遍缺經(jīng)驗、缺模式、缺運(yùn)營方式。
從目前來看遠(yuǎn)離大城市、遠(yuǎn)離城市中心區(qū)域的大型風(fēng)景名勝區(qū)的所謂康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體項目失敗的越來越多，到底原因是什么呢？如果說成功的項目鳳毛麟角、失敗的項目越來越多，那這個行業(yè)還值得投資嗎？
實際上，市場剛性需求呈井噴式的發(fā)展，大健康康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)也越來越值得各界的資本投資。從行業(yè)的方向來看，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景來看，從國家政策的支持力度來看，這個行業(yè)肯定是會越來越好，是一個藍(lán)海，是一個朝陽產(chǎn)業(yè)！
康養(yǎng)小鎮(zhèn)的十種失敗案例
1.缺乏敬畏感，急功近利
很多商界精英，在企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型或二次創(chuàng)業(yè)過程中，發(fā)現(xiàn)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)既有國家政策大力支持，也存在著日益增加的市場規(guī)模，于是積極涌入，但往往忽視了風(fēng)口之下暗藏陷阱。目前中國康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是典型的“三高一低一長”產(chǎn)業(yè)，即“高風(fēng)險、高投入、高技術(shù)、低利潤、回報周期長”，玩轉(zhuǎn)康養(yǎng)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)有諸多陷阱，譬如“資金投入巨大、開發(fā)時間長、運(yùn)營經(jīng)驗匱乏、專業(yè)人才匱乏等”。玩不好，按照自己以往的投資邏輯和企業(yè)運(yùn)作思維來搞，反而死的更快。
2.沒有產(chǎn)業(yè)支撐，項目缺少“生命力”
一些康養(yǎng)地產(chǎn)或養(yǎng)老地產(chǎn)項目，動輒投資數(shù)十億、占地規(guī)模幾百上千畝，規(guī)模大，設(shè)施齊全，業(yè)態(tài)多，但沒有產(chǎn)業(yè)支撐，始終沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈，單獨(dú)依靠養(yǎng)生度假娛樂，嚴(yán)重背離“產(chǎn)業(yè)支撐”之根本，經(jīng)營不久就難以為繼。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，就沒有長久的生命力。嚴(yán)格來講，康養(yǎng)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)里的娛樂、餐飲、住宿、購物、度假、商業(yè)服務(wù)等，都是附加值，都是錦上添花，不是主體，更不是康養(yǎng)地產(chǎn)的支撐。這些項目看起來眼花繚亂，但都不足以對康養(yǎng)或養(yǎng)老地產(chǎn)的根本產(chǎn)生支撐作用。
3.缺乏依托，孤木難成林
康養(yǎng)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)大多地處郊外，千萬不要想著方圓多少公里內(nèi)，就你一家，獨(dú)門生意就好做。事實上，一個獨(dú)立的康養(yǎng)或養(yǎng)老地產(chǎn)，如果周邊沒有其它吸引人的資源作為依托，不僅不會壟斷生意，甚至基本沒人愿意來。絕大多數(shù)的康養(yǎng)或養(yǎng)老地產(chǎn)是依托不了景區(qū)的，依托不了景區(qū)的地產(chǎn)，怎么辦呢？那就要尋求以下依托模式：抱團(tuán)依托、跨界依托、特產(chǎn)依托、復(fù)興依托、稀缺依托、品類依托、位置依托、自我依托等，最重要的是內(nèi)容依托！
4.沒有差異性規(guī)劃、盲目跟風(fēng)
目前許多康養(yǎng)或養(yǎng)老地產(chǎn)壓根沒有規(guī)劃，緊跟流行，全靠抄襲，最后搞得? ??倫不類。一方面，閉門造車，完全憑自己主觀判斷搞開發(fā)建設(shè)，沒有主題，沒有創(chuàng)意，沒有吸引力，完全喪失競爭力。更有甚者，完全拷貝附近一個盈利好的項目。另一方面，一些規(guī)劃師只是把其他地產(chǎn)的項目拆零散，再組裝成一個新的方案來濫竽充數(shù)。
5.不懂營銷，自認(rèn)為“酒香不怕巷子深”
新媒體時代，新的營銷手段層出不窮，可是當(dāng)你告訴莊主用社交網(wǎng)絡(luò)平臺不用花錢，只需營造氛圍、推介項目、互動交流培養(yǎng)感情、實時制造話題引起關(guān)注時，某些投資人一句話完事：我不會！他們以為康養(yǎng)或養(yǎng)老地產(chǎn)建成，環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊全、吃住不愁，報紙上登幾個版的廣告就可以等著顧客上門了。但這個時代真的過去了！
6.不懂運(yùn)營，全盤皆輸
當(dāng)前的康養(yǎng)或養(yǎng)老地產(chǎn)、康養(yǎng)綜合體、康養(yǎng)小鎮(zhèn)的項目，不缺規(guī)劃師、設(shè)計師，不缺施工方、材料供應(yīng)方，缺的恰恰就是運(yùn)營高手——操盤手！操盤手要做的就是團(tuán)隊建設(shè)、日常運(yùn)營、品牌塑造、持續(xù)銷售、服務(wù)升級、危機(jī)公關(guān)。一個康養(yǎng)或養(yǎng)老地產(chǎn)從開業(yè)、運(yùn)營、健康發(fā)展，最后實現(xiàn)盈利，全靠操盤手帶領(lǐng)團(tuán)隊的運(yùn)營能力。
7.不愿學(xué)習(xí)，固步自封
這個時代最大的特點(diǎn)就是變化快，新科技、新手段、新形式日新月異。你打個盹，就可能錯過一次發(fā)展的機(jī)會。康養(yǎng)或養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著前所未有的新形勢、新業(yè)態(tài)、新環(huán)境。比如對有些投資人來說，土地運(yùn)作流轉(zhuǎn)、PPP、聯(lián)盟運(yùn)營等概念都是以前沒有接觸過的，更別說一系列讓人眼花繚亂的新生事物了。只有將學(xué)習(xí)、考察、調(diào)研、培訓(xùn)等常態(tài)化，方能實現(xiàn)康養(yǎng)地產(chǎn)的健康發(fā)展。
8.理解偏差，投資誤入歧途
房地產(chǎn)的高端基本上是看“地段價值+硬件價值+外部配套價值”。康養(yǎng)或養(yǎng)老地產(chǎn)的高端實際上看三個方面，第一個是人護(hù)比，第二個是配套比，第三個是人性關(guān)懷。康養(yǎng)項目的高端并不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細(xì)節(jié)。如果不理解康養(yǎng)“高端”的真正內(nèi)涵，僅僅是把重點(diǎn)放在硬件的打造上，就是誤入歧途。
9.康養(yǎng)地產(chǎn)成本過高，經(jīng)營壓力大
這里的成本分為兩個方面，一是康養(yǎng)或養(yǎng)老地產(chǎn)對人力資源的要求高，在普遍物價上漲的大情勢下，用工成本高，而且大多在城郊，相對于遠(yuǎn)郊的農(nóng)村用工，成本偏高。第二就是土地成本，動輒數(shù)百萬一畝。如此高額的成本，必然帶來巨大的經(jīng)營壓力。
10.不會處理同政府的關(guān)系
無論是土地運(yùn)作，還是項目申報，亦或項目的建設(shè)，再或基礎(chǔ)配套的完善，甚至資金缺口的彌補(bǔ)，等等，方方面面的諸多工作都有待對政策的正確把握、同政府的密切合作才能達(dá)成。退一萬步講，政府的相關(guān)補(bǔ)助也是許多養(yǎng)老地產(chǎn)前期立足生存的主要依靠。
做康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，這四句話理解到位未必成功，理解不到位必定失敗！
任何一個產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展都是主要驅(qū)動因素長期作用的結(jié)果。作為一種新興服務(wù)業(yè)，越來越多的企業(yè)在介入或者研究這個行業(yè)。那么在當(dāng)前及未來一個時期，企業(yè)要想康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)立足并獲得成功，必須搞明白一個問題：康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的主要驅(qū)動因素是什么？
接下來，我們從產(chǎn)業(yè)邏輯角度，用四句話總結(jié)企業(yè)投資康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)必須正視的幾個問題——
首先，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的存在必須依靠一定的基礎(chǔ)設(shè)施。
無論是旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、運(yùn)動、文化等哪一類康養(yǎng)服務(wù)都不是在海市蜃樓里封閉發(fā)展，這必然確立房地產(chǎn)、交通、通訊、能源等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)地位。很難想象，一個連場館都不完善的地方能搞好運(yùn)動，一個連餐飲、交通、住宿都困難的地區(qū)能做好旅游。先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展滯后必然會對康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)形成瓶頸，一些以康養(yǎng)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的市縣在戰(zhàn)略實施過程中不盡人意，問題很多出在基礎(chǔ)設(shè)施上。
有意思的是，不少康養(yǎng)項目正是由基礎(chǔ)設(shè)施提供商主導(dǎo)實施的，最典型的就是房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛在住宅和商業(yè)地產(chǎn)外拓展文化旅游地產(chǎn)、康養(yǎng)、養(yǎng)老地產(chǎn)項目。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，除了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)市場前景被普遍看好外，房地產(chǎn)開發(fā)商對基礎(chǔ)設(shè)施的配置能力和巨大成本的承受能力是關(guān)鍵。
在很多康養(yǎng)項目中，基礎(chǔ)設(shè)施在整個投入中占比超過80%甚至達(dá)到90%以上，建設(shè)和回收周期又相對較長，這正好對以資本運(yùn)作和項目管理見長的房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成利好。
需要指出的是，基礎(chǔ)設(shè)施的合理配置是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要條件，但不是充分條件。一些地方在發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)過程中出現(xiàn)的基礎(chǔ)設(shè)施過度配置值得警惕，最為典型的就是概念化養(yǎng)老住宅（很多項目在功能設(shè)計和服務(wù)配套上與普通住宅相差不大）的遍地開花。
這種康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的異化或者說為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)化因為資源錯配一方面造成房地產(chǎn)過量供應(yīng)，一方面又造成康養(yǎng)服務(wù)供給不足甚至產(chǎn)生尋租行為。
康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)在本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)，基于“服務(wù)”的美好身心體驗才是產(chǎn)業(yè)王道。而且，在一些康養(yǎng)服務(wù)（比如健康調(diào)理服務(wù)）中，基礎(chǔ)設(shè)施配置的要求和重要性相對較低，隨著物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展，這一趨勢還會更加明顯。基礎(chǔ)設(shè)施配置水平對康養(yǎng)消費(fèi)體驗的邊際效用是遞減的，甚至可能因基礎(chǔ)設(shè)施的高額成本轉(zhuǎn)嫁制約消費(fèi)。
康養(yǎng)項目申報主要是解決康養(yǎng)基地啊什么的問題，還有對國家的政策進(jìn)行解讀啊。
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