導讀：關于農村宅基地使用權，可不可以從私人手上用以租代購的方法把那些廢棄無人居住的房子盤活？ 農村耕地變成能蓋房的宅基地，怎樣做才算合法？

農村宅基地使用權能不能以租代購，其實質主要是一個法律問題，確切的講，是三農領域當中的一個法律問題！

因為農村宅基地的使用權是《土地法》和《農村土地管理條例》當中最先規(guī)定的一個概念。，它是圍繞農村的宅基地的性質和用途，使用，管理等問題專門進行規(guī)定的兩部農村土地方面最基本的法律。

根據以上兩部法律的規(guī)定，農村宅基地是農村集體組織分配給本集體成員，用于居住生活的基本房產，是最基本的生活保障之一。因此，農村宅基地按照以上法律的規(guī)定，只能在本集體經濟組織成員內部進行有條件的流轉轉租，而不允許出售給本集體經濟組織以外的成員的。

法律明確規(guī)定了，農村宅基地使用權不能出售給村集體組織以外的人，但是并沒有明確規(guī)定不能出租給村集體組織以外的人。同時根據《合同法》關于租賃合同的規(guī)定，農村宅基地使用權可以出租給村集體組織以外的成員，只要不是從事商業(yè)盈利行為，而是用于生活居住，那么，這種出租行為一般都是受法律保護的。

另外，國家在政策層面目前也有逐步放松的跡象，2018年7月，國務院發(fā)文，在全國范圍內開展農村宅基地使用權進行商業(yè)化經營的探索和試點。這從房產領域的角度來看，也是國家盤活農村大量廢棄的宅家地的使用權，充分發(fā)揮農村土地價值的試點，大幅提升農民的收入和生活水準的一大有力措施：同時，這一舉措，對于抑制當前全國各地房地產火熱的局面也有積極的意義！

關于農村宅基地使用權，可不可以從私人手上用以租代購的方法把那些廢棄無人居住的房子盤活？關于這個問題，我個人認為其想法確實不錯，但是實際操作起來有點困難。

首先，農村宅基地的使用權不允許用“以租代購”的方式利用，而且還是以盈利為目的利用。雖然農村宅基地的使用權不但可以出租給村集體之內的成員，還可以出租給村集體之外的成員，但是只能是以生活為目的的出租。另外，出租來的房屋都是廢棄好長時間的房屋，如果再重新利用就得很大的資金投入，有的房屋還得翻建或者改建，這就不僅僅是資金問題，還有能不能建的問題。

再者說，自從土地確權政策實施以后，農村長時間閑置的宅基地及以上建筑物，就會被拆除其房屋，收回其宅基地歸為村集體所有。所以說，農村以后閑置的宅基地以及房屋會很少，這就實現(xiàn)不了將廢棄無人居住的房屋盤活的事情。

農村耕地變成能蓋房的宅基地，怎樣做才算合法？

這是一個政策性的問題，農村的耕地變成能蓋房的宅基地，怎樣才能算合法？

我告訴你，耕地本來就是長糧食的土地，集體把耕地承包或確權給農民不是叫你用來蓋房或其他非長糧食的其他用途，更不好破壞土地的其它用途，

你要想取得蓋房變?yōu)檎兀瑥恼?guī)渠道辦的話，一是，找一塊另星地具報告申請上級批準，土管所，建管所，政府等批準為好。二是，你要有戶籍在所在村組，三是，你要有確權后的承包地，四是，人圓，五是，不想從前門進，后門自己想法開，憑你的本領辦理。

在大田里肯定不準你蓋房的，蓋房還耍在規(guī)劃區(qū)里方可，目前要想把耕地變?yōu)檎厥遣荒艿模谖业貐^(qū)是這樣，不知全國其他地區(qū)，農村是怎樣的政策。不見不怪。

農村耕地主是由基本農田和一般農地組成，要想將耕地變成宅基地，首先就要調整成集體建設用地。基本農田是土地用途管制的重點，很難調整成集體建設用? ?，即使能調整也是在土地利用規(guī)劃時在有建設用地指標的情況下針對特殊情況作零星調整，就普通群眾而言可能性極小。

一般農地要調整成集體建設用地相對較容易，但需報所在地的市級政府批準農轉用手續(xù)。

已將土地作用調整成集體建設用地后，要做宅基地使用，還需當事人按程序報批。

這是曾從事過國土及宅基地審批工作的筆者，結合現(xiàn)行政策和工作實際給出的答案。下面，就簡要說說相關情況。

一，嚴格的土地用途管制：用作宅基地的土地須為集體建設用地。這是嚴格的土地作用管制政策所決定的，就是說耕地中的無論是基本農田，還是一般耕地都不能直接用作宅基地，要申請作宅基地的土地用途必須為集體建設用地。也可以理解為打醬油的錢不能用來買醋，若非要調整用途，需按程序報批同意后才行。

二、基本農田是高壓線：難以調整為集體建設用地，無法變成宅基地。就普通群眾建房申請宅基地而言，若所準備作宅基地的地塊是基本農田，根本就無法繼續(xù)進行下面的申報步驟了，因為基本農田是高壓線，是重點管制的對象。

若是地質災害搬遷戶及D級危房改造遷建戶，當?shù)爻雠_單獨的政策才有可能將建房所需的土地由基本農田變成集體建設用地，但也存在當?shù)夭怀雠_這一單獨政策的可能性，主要還是土規(guī)調整極其困難。

三、一般農地有一定的余地：只要能先完成土地農轉用，就可申請作宅基地。但將一般農地辦理農轉用手續(xù)也是一件比較煩瑣的事，工作量較大，還可能有相應的限制條件，且辦理的時間沒有半年是難以完成的。更為關鍵的是，就是一個地方的土地中一般農地總量還是比較少，要找出來并辦理好農轉用手續(xù)還是比較困難。

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