一、酒店投資的基本認(rèn)識(shí)

1、酒店投資的特點(diǎn)

酒店作為商業(yè)地產(chǎn)有40年的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，酒店的黃金收獲期是開(kāi)業(yè)后6至20年。酒店投資必須有必要的良性基礎(chǔ)，包括酒店的股本金占30%至60%以避免還本付息壓力過(guò)大、土地成本占總投資的30%至40%以避免投資成本過(guò)高。

2、酒店的兩種虧損：經(jīng)營(yíng)虧損和財(cái)務(wù)虧損

新開(kāi)業(yè)酒店第一年經(jīng)營(yíng)虧損是正常的，因?yàn)闃?shù)立酒店知名度、落實(shí)客戶市場(chǎng)等等都沒(méi)有條件完成。酒店開(kāi)業(yè)后6年甚至更多時(shí)間財(cái)務(wù)虧損是正常的。

酒店虧損包括經(jīng)營(yíng)虧損和財(cái)務(wù)虧損，經(jīng)營(yíng)虧損就是毛利潤(rùn)（營(yíng)業(yè)收入剔除人工、能耗、物耗等）為負(fù)，財(cái)務(wù)虧損是凈利潤(rùn)（毛利潤(rùn)剔除還本付息、折舊、攤費(fèi)等）為負(fù)。

3、酒店的兩種平衡點(diǎn)：現(xiàn)金流平衡點(diǎn)和盈虧平衡點(diǎn)

酒店是集中投資，開(kāi)業(yè)初期可能還出現(xiàn)入不敷出，凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，但進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)后就能收入大于支出，凈現(xiàn)金流量為正值。產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)值剛好等于投資成本（資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等），就是現(xiàn)金流回報(bào)平衡點(diǎn)。

酒店在剔除經(jīng)營(yíng)成本（營(yíng)業(yè)收入剔除人工、能耗、物耗等）和財(cái)務(wù)成本（毛利潤(rùn)剔除還本付息、折舊、攤費(fèi)等）后為零，就是酒店的盈虧平衡點(diǎn)。

4、酒店貸款利息的資本化和費(fèi)用化

酒店開(kāi)業(yè)前發(fā)生貸款利息的可以計(jì)入所建固定資產(chǎn)價(jià)值，予以資本化。例如，建造酒店向銀行借入借款5億元，年利率10%，5年到期，每年計(jì)息一次，到期一次還本付息，按單利計(jì)算，5年的本利和為：5+5×10%×5=7.5億元。也就是說(shuō)，酒店總投資從原先的5億元增加到7.5億元。

酒店開(kāi)業(yè)后的貸款利息直接計(jì)入當(dāng)期損益，不能資本化，予以費(fèi)用化。

二、有關(guān)條件

（一）立項(xiàng)

立項(xiàng)、報(bào)批、籌建人員到位

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)

聘請(qǐng)可行性研究、市場(chǎng)調(diào)研、酒店定位、客源市場(chǎng)定位；選擇建筑設(shè)計(jì)院和酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)公司、酒店平面的規(guī)劃、建筑方案及施工圖、室內(nèi)方案設(shè)計(jì)及裝飾施工圖

（三）建筑設(shè)計(jì)和酒店設(shè)計(jì)

風(fēng)格設(shè)計(jì)；平面規(guī)劃；大堂、宴會(huì)廳、多功能廳等大空間優(yōu)先布局；餐飲、客房、會(huì)議廳、公共空間、娛樂(lè)、SPA等比例；人流、物流設(shè)計(jì)

（四）建筑方案及施工圖

建筑設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)建筑施工圖，酒店設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)功能分布

（五）室內(nèi)方案設(shè)計(jì)

平面方案設(shè)計(jì)單位招標(biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)、設(shè)計(jì)方案定稿；機(jī)電人員、設(shè)計(jì)師、業(yè)主方溝通；電氣、給排水、消防系統(tǒng)、智能化設(shè)計(jì)、家具及配飾設(shè)計(jì)；

（六）室內(nèi)施工圖

消防、暖通、強(qiáng)弱電、給排水等專業(yè)協(xié)調(diào)

（七）燈光設(shè)計(jì)

直接光照、間接光照、智能化場(chǎng)景

（八）基建施工

土建招標(biāo)、土建施工合同簽訂；水、電、消防系統(tǒng)確保管道位置和房間布局吻合

（九）結(jié)構(gòu)建造

設(shè)備、設(shè)施的選擇、比價(jià)、定購(gòu)；設(shè)備、設(shè)施安裝

（十）樣板房

檢驗(yàn)設(shè)計(jì)效果；檢驗(yàn)施工水平；核算成本造價(jià)；確定調(diào)整方案

（十一）裝飾施工

內(nèi)裝修設(shè)計(jì)招投標(biāo)、設(shè)計(jì)方案確定、內(nèi)裝修安裝進(jìn)場(chǎng)；家具及配飾的設(shè)計(jì)、定制、布場(chǎng)；地毯、窗簾、掛畫(huà)、雕塑、擺設(shè)協(xié)調(diào)

（十二）開(kāi)業(yè)籌備

管理品牌確定；總經(jīng)理到崗；管理班子配備；工程驗(yàn)收；開(kāi)業(yè)計(jì)劃；證照辦理；市場(chǎng)調(diào)研；經(jīng)營(yíng)方案；價(jià)格制定；營(yíng)銷方案；廣告策劃；開(kāi)業(yè)物品采購(gòu)；員工招募、人員培訓(xùn)、市場(chǎng)計(jì)劃

（十三）申辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照

1、查名

所需材料：

（1）全體投資人的身份證復(fù)印件（投資人是公司的需要營(yíng)業(yè)執(zhí)照? ??印件）；

（2）注冊(cè)資金的額度及全體投資人的投資額度；

（3）公司名稱（最好提供5個(gè)以上）、公司大概經(jīng)營(yíng)范圍；

出來(lái)后去辦理衛(wèi)生許可證和特種行業(yè)許可證（住宿、洗浴、電玩、兒童游樂(lè)等）。

2、驗(yàn)資

憑工商所核發(fā)的查名核準(zhǔn)單及銀行詢證函去銀行辦理注冊(cè)資金進(jìn)賬手續(xù)，辦理完后從銀行領(lǐng)取投資人繳款單和對(duì)賬單，隨后由會(huì)計(jì)事務(wù)所辦理驗(yàn)資報(bào)告。

3、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照

所需材料：

（1）公司董事長(zhǎng)或執(zhí)行董事簽署的《公司設(shè)立登記申請(qǐng)書(shū)》；

（2）公司申請(qǐng)登記的委托書(shū)；

（3）股東會(huì)決議；

（4）董事會(huì)決議；

（5）監(jiān)事會(huì)決議；

（6）章程；

（7）股東或者發(fā)起人的法人資格證明或自然人身份證明；

（8）董事、監(jiān)事、經(jīng)理、董事長(zhǎng)或者董事的任職證明；

（9）董事、監(jiān)事、經(jīng)理的身份證復(fù)印件；

（10）驗(yàn)資報(bào)告；

（11）住所使用證明（租房協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證）；

（12）公司的經(jīng)營(yíng)范圍中，屬于法律法規(guī)規(guī)定必須報(bào)經(jīng)審批的項(xiàng)目，需提交部門的批準(zhǔn)文件。

資料齊全后報(bào)工商局審批 ，隨后核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

4、辦理稅務(wù)登記證

（1）所需材料：

《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》原件、復(fù)印件各一份；

《組織機(jī)構(gòu)統(tǒng)一代碼證》原件、復(fù)印件各一份；

《驗(yàn)資報(bào)告》原件、復(fù)印件各一份；

企業(yè)章程或協(xié)議書(shū)或可行性研究報(bào)告或合同書(shū)原件、復(fù)印件各一份；

法定代表人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和辦稅人員的《居民身份證》原件、復(fù)印件各一份；

經(jīng)營(yíng)地的房產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)或租賃證明（加貼印花稅）原件、復(fù)印件各一份；

（2）提出登記申請(qǐng)，領(lǐng)取稅務(wù)登記表及其他附表，并如實(shí)填寫有關(guān)內(nèi)容。

（3）報(bào)送稅務(wù)登記表，審查稅務(wù)登記表及提供有關(guān)文件及證件。

（4）案頭核審并審批。

（5）打印稅務(wù)登記證并領(lǐng)取稅務(wù)登記證。

5、申請(qǐng)一般納稅人。

6、消防部門獲取消防審核意見(jiàn)書(shū)。

7、辦理核準(zhǔn)收取外匯兌換許可證物價(jià)證。

8、環(huán)保審核意見(jiàn)書(shū)。

（十四）申辦各項(xiàng)證書(shū)

1、特種行業(yè)許可證，所在地公安局頒發(fā)；

2、衛(wèi)生許可證，所在地衛(wèi)生局或衛(wèi)計(jì)委頒發(fā)；

3、食品流通許可證，所在地食品藥品管理監(jiān)督局頒發(fā)；

4、食品經(jīng)營(yíng)許可證，所在地食品藥品管理監(jiān)督局頒發(fā)；

5、餐飲服務(wù)許可證、所在地食品藥品監(jiān)督管理局頒發(fā)。

6、餐飲排污許可證，所在地環(huán)境保護(hù)局頒發(fā)；

7、煙草專賣零售許可證，所在地?zé)煵輰Ｙu局頒發(fā)；

8、演出場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)定位備案證明，所在地文化局頒發(fā)；

9、接收境外衛(wèi)星電視節(jié)目許可證，所在地新聞出版廣電局頒發(fā)。

10、高危險(xiǎn)性體育項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)許可證、所在地體育局頒發(fā)。

（十五）試營(yíng)業(yè)

打掃客房、配備客用品；對(duì)所有布件進(jìn)行使用前的洗滌；確定預(yù)算、制定方案、邀請(qǐng)嘉賓；檢查酒店所有環(huán)節(jié)、流程。

（十六）正式開(kāi)業(yè)

訂房系統(tǒng)上線、網(wǎng)站和自媒體宣傳、確定營(yíng)銷方案、廣告促銷、管理流程啟動(dòng)。

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