導讀：關于支持山地景觀民宿建設的用地政策？ 談如何利用山地優(yōu)勢，搞好城鎮(zhèn)規(guī)劃

民宿屬于經(jīng)營性項目，本當只使用經(jīng)營性用地，但在現(xiàn)行的土地類型劃分模式下，仍有一些可變通的方式。在鄉(xiāng)村搞民宿，原則上，在現(xiàn)有民房或公房基礎上改造利用即可。但也有些野奢類的民宿，可以伺機另起爐灶實施開發(fā)，這就要考量有哪些土地可以搞建設或臨建。

1、集體經(jīng)營性建設用地

農(nóng)村集體建設經(jīng)營性用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設用地。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，可以進入城市的建設用地市場，享受和國有土地同等權利。

民宿投資者可通過直接投資或地區(qū)招商引資方式介入，企業(yè)單位、個人等與農(nóng)村集體共同創(chuàng)辦、聯(lián)營聯(lián)建等方式企業(yè)開發(fā)使用農(nóng)村集體建設用地。缺點是法律保障力度不夠大，可能面對信用風險等。

2、鄉(xiāng)村閑置公共公益設施用地（舊學校、祠堂、林場場、老舊廠房等）

閑置公共公益設施用地主要分為三類：第一類是農(nóng)作季節(jié)性閑置。主要包括：土地、老房子、生產(chǎn)管理用房、農(nóng)村公共活動場所；第二類是產(chǎn)業(yè)和公益設施閑置，主要包括：衰落或退出后的廠房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及學校撤并后的校舍、廢棄的水電站等設施；第三類是政策限制閑置，主要包括如關停的廠房、被清退的畜牧水產(chǎn)養(yǎng)殖場等。

此類模式開發(fā)中的閑置公共公益設設施往往屬于國有，權屬單一，在開發(fā)的合法合規(guī)性有保障。這類資源往往本身帶有鮮明的歷史風味，可改造為獨居藝術風格的民宿或民宿集群

缺點：由于開發(fā)體量較大，改造成本較高，且可能涉及員工安置問題，對于開發(fā)商的資金實力要求較高。

3、普通農(nóng)用地

普通農(nóng)用地指直接用于農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地、園地、林地牧草地及其他農(nóng)用地。

通過土地流轉(zhuǎn)、承租、轉(zhuǎn)讓、抵押等方式獲得普通農(nóng)用地的經(jīng)營權或使用權之后，可使用不改變周邊環(huán)境，不硬化地面條件下的建設方式（如木屋，樹屋，房車，集裝箱，帳篷，全玻璃框架、生態(tài)材料等臨時建筑形式）

缺點：政策不明晰，政策持續(xù)性難以保證。

4、空心村、農(nóng)戶自有住宅、閑置民房及宅基地

“自有居住用房用于民宿經(jīng)營”是經(jīng)營民宿的通用模式，目前國家政策并未禁止此類用地建設民宿。

可以通過空心村改造，租用農(nóng)戶住宅改建、聯(lián)建方式，可改造成民宿，也可用作休閑度假區(qū)配套，北京山里寒舍、杭州法云古村，安縵法云酒店等均為此模式。需注意，此模式下開發(fā)過程中民宿主應盡可能與本地村小組、村集體進行合作，以規(guī)避不必要的風險。

缺點：需與村民打交道，交易對手構成復雜。

5、國有未利用土地、集體四荒地

國有未利用土地是指土地權屬性質(zhì)為國家所有且尚未利用或難以利用的土地，包括其他草地、河流水面、湖泊水面、沿海灘涂、內(nèi)陸灘涂、冰川及永久積雪、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地等地類。農(nóng)民農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的“四荒地”指為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。

國有未利用土地未規(guī)劃其用途，但是目前政策鼓勵和支持將未利用地用于開展鄉(xiāng)村旅游，“四荒地”是農(nóng)村較豐富的土地資源，可通過使用權承包、租賃或拍賣等方式取得。

建設模式：可以用建設休閑農(nóng)業(yè)配套，可參考農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地、普通農(nóng)用地建設模式打造民宿酒店。

6、一般耕地、果園等其他來源用地

一般耕地是指主要用于種植小麥、水稻、玉米、蔬菜等農(nóng)作物并經(jīng)常進行耕耘的土地。

這類土地不能用于建設永久性建筑，但比基本農(nóng)田的保護程度要低一? ??，可以用于民宿的景觀、養(yǎng)殖、停車場等一類配套的項目，可以產(chǎn)業(yè)園、種養(yǎng)殖園辦公用房、管理人員宿舍、科研倉儲用房名義建設。

7、點狀供地

點狀供地是近年來在國家鄉(xiāng)村振興中重點提到的土地獲取方式，點狀是相對于原來的片狀而言。核心思路是按照建筑物和構筑物占地面積進行點狀供地，按照建多少，轉(zhuǎn)多少，增多少的原則，點狀報批，按規(guī)劃用地的用途，靈活使用。

點狀供地是將項目用地區(qū)分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可只征不轉(zhuǎn)，按租賃、劃撥、托管等方式供項目業(yè)主使用。通俗點說，就是在一大片土地上，用多少土地指標，算多少容積率，通過散點或者帶狀供給建筑用地，而其他周邊土地可以通過租賃的方式獲得。

該模式為鄉(xiāng)村民宿用地發(fā)展提供了新的思路和探索，優(yōu)點是用地效率高。浙江德清莫干山裸心堡項目采取“點狀供地、垂直開發(fā)”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，僅新增建設用地12畝，其余多數(shù)建筑是租用當?shù)剞r(nóng)房改造而成，園區(qū)內(nèi)的200多畝山林，從村民手中流轉(zhuǎn)，保持原貌，大大節(jié)約了用地指標。

使用點狀供地對民宿投資方的運營能力要求較高。

此外，利用鄉(xiāng)村宅基地或土地開發(fā)民宿，需全面調(diào)查研判后方可投資，要考慮交易方、用地年限、土地紅線、土地規(guī)模、村民利益等一系列因素，一著不慎可能前功盡棄。

談如何利用山地優(yōu)勢，搞好城鎮(zhèn)規(guī)劃

【摘要】：憑祥是個山地多平地相對少的邊陲重鎮(zhèn)，山青水秀，山上的自然植被資源豐富，有著獨特的地理優(yōu)勢，如何少占良田好土，更多、更好地將目前未能充分利用的山地轉(zhuǎn)化為建設用地，探索出一條山地城鎮(zhèn)的開發(fā)模式，營造高質(zhì)量而又有區(qū)別于一般平地城鎮(zhèn)的居住環(huán)境，是當今建筑行業(yè)長期面對而又充滿現(xiàn)實意義的課題，也是山地城鎮(zhèn)建設未來發(fā)展的必然趨勢。盡管開發(fā)山地的城鎮(zhèn)比起平地來說有諸多不利，但山地具有保護耕地、合理利用資源、保護生態(tài)、以及創(chuàng)造空間景觀等優(yōu)勢條件，對未來可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。現(xiàn)就如何能正確把握規(guī)劃設計原則，依山布局建筑群體，順應地形規(guī)劃道路系統(tǒng)，有效提高土地利用率等幾方面探討山地城鎮(zhèn)的規(guī)劃。

【關鍵詞】：山地優(yōu)勢景觀體系城鎮(zhèn)規(guī)劃

一、正確把握規(guī)劃設計原則依山布局建筑群體。

憑祥的山地地形的生態(tài)性十分突出，在規(guī)劃布局中應考慮受地形環(huán)境及綠化植被的影響，規(guī)劃設計中應充分利用山地多層次的地形特點，立足于當?shù)氐淖匀粭l件和文化背影，從文化內(nèi)涵的深度和廣度去綜合挖掘、提煉當?shù)氐娜宋馁Y源，在綜合分析山地城鎮(zhèn)的自然因素，空間結(jié)構以及社會文化等意識形態(tài)的基礎上，注重整體與綜合，使之與自然環(huán)境有機結(jié)合，創(chuàng)造出具有濃厚的地方傳統(tǒng)文化特色。其次，山地城鎮(zhèn)的結(jié)構布局要順應地形，從山地的地形特征出發(fā)，以溝、谷等地貌特征為界，將用地分為不同的小區(qū)來形成山地城鎮(zhèn)的住區(qū)結(jié)構，并依據(jù)不同的地表及內(nèi)容設置不同的規(guī)模組團，各組團內(nèi)部盡量分別配置具有獨立風格的公共空間，使各組團人住戶都能方便地享受到鄰里交往的樂趣。同時，在同一組團結(jié)構中，結(jié)合不同地段的坡度起伏特征及地質(zhì)條件，自由靈活進行布局：將層數(shù)相對較高的建筑布置在平緩的地帶，而層數(shù)較低的建筑則布置在山坡地帶，這樣一來，不僅能減少較高層建筑的基礎埋深、方便施工、也可以減輕較陡地帶的交通負荷與停車負擔。對坡度較大的地帶，充分利用? ??在地形的具體條件，進一步采用錯層、躍層、筑臺、爬坡、吊腳、架空等多種設計手法設計建筑群體，并考慮節(jié)能節(jié)地的原則，設計地下、半地下的建筑，利用地下建筑屋頂布置庭院綠化或活動場所，讓建筑與原有自然地形緊密結(jié)合、融為一體。

二、山地城鎮(zhèn)的道路系統(tǒng)應順地形。

由于地形復雜，高差比平原地形大得多，規(guī)劃中要要順應原有地形地勢的起伏變化，依山就勢布置道路系統(tǒng)：主干道不必太寬，在滿足消防通道的坡度、寬度及轉(zhuǎn)彎半徑等方面要求的同時保證車流順暢就可以了，次干道則結(jié)合地形及建筑群組能自由靈活布置即可，盡量完善、利用原有路網(wǎng)基礎，以減少對原有環(huán)境的破壞，使土方工程量達到最小。山地城鎮(zhèn)曲折婉蜒的道路，既是交通的動脈，又可以開成不斷延伸的觀景線，使視線走廊層層談化又串聯(lián)一體，結(jié)合綠化，可展現(xiàn)多種類型的景色：婉蜒的街道空間，以建筑為模塊，在空間上相互穿插，表現(xiàn)出空間的直觀滲透性，沿著山地城鎮(zhèn)的道路前行，那有曲有直的街道依次展開，使空間有抑有暢，前后左右景觀序列產(chǎn)生步移景異的效果，那尺度宜人、錯落有致的建筑立面，使步行其中的人們在瀏覽路兩旁店鋪的同時，還欣賞到美麗、富有節(jié)奏的街景而倍感舒適和親切，是平地城鎮(zhèn)所不可比擬的。

三、有效提高土地利用率。

山地城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境良好，但由于受到自然條件的制約，土地利用率普遍比平地城鎮(zhèn)的低，其建設用地少而且復雜，規(guī)劃中應綜合考慮道路、坡度、坡向地質(zhì)、植被、溝谷以及現(xiàn)狀建設條件等因表，結(jié)合地形、地貌的特征，對其進行充分挖掘，最大限度地集約化利用山地的可建設用地、現(xiàn)狀綠化及自然影觀潛力，積極探索用足用活土地使用方面的政策，有效提高土地利用率，促進山地城鎮(zhèn)的升值。

如今，經(jīng)國務院秕復中國邊境綜合保稅區(qū)已落戶在憑祥，規(guī)劃控制面積為8.5平方公里，其中：30％的建設用地為山地地形，要充分利用土地資源，發(fā)揮其地形特點和生態(tài)環(huán)境，結(jié)合憑祥的地理優(yōu)勢，建設一個具有邊境特色的口岸城市。

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