理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨干！

筆者曾做個(gè)不少類(lèi)似于集“旅游度假、休閑娛樂(lè)、水上樂(lè)園、生態(tài)果園、養(yǎng)生養(yǎng)老、戶外運(yùn)動(dòng)等一體”的這樣的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析和規(guī)劃策劃。并且很多都是十分誘人，而且初期的租地和合作并不是十分困難。可是，往往在后期的運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)了很多難以預(yù)測(cè)到的問(wèn)題和困難。

一般在一些農(nóng)村可是租到一些價(jià)格相對(duì)合理的山地、林地或水體，而且也可以租到租期在30年的1萬(wàn)/畝的價(jià)格。投資1000畝也只有1000萬(wàn)的資金投入。

可是后續(xù)的問(wèn)題來(lái)了！如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)？住宅用地怎么辦？養(yǎng)老用地怎么辦？交通道路怎么辦？投資收益如何達(dá)到平衡？

一系列問(wèn)題會(huì)擺在面前。而且只要一件事情不能順利完成，前面所有的投資就會(huì)變成沉沒(méi)成本，只能被鎖在其中，叫天天不應(yīng)、 叫地地不靈！

其一，土地性質(zhì)決定著未來(lái)建設(shè)用地是否可以落實(shí)。這不是一個(gè)人說(shuō)了算。任何的一寸土地的開(kāi)發(fā)都需要國(guó)土、規(guī)劃部門(mén)的審核和落實(shí)，而且基本農(nóng)田的紅線絕不能碰。還要采用購(gòu)地方式進(jìn)行招拍掛。才最終可以拿到其中的很小（幾畝或幾十畝）開(kāi)發(fā)權(quán)。

其二，資金來(lái)源的落實(shí)，這不是一個(gè)投入幾畝地就可以實(shí)現(xiàn)的，需要合伙人進(jìn)行合作投資，比原先的投入至少要放大10倍或數(shù)十倍。比如先前投資1000畝即1000萬(wàn)，后期的整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行的總投資就要上億元。而這類(lèi)小項(xiàng)目的融資非常困難，在沒(méi)有地方的大力支持下，估計(jì)融資需要自有資金進(jìn)行抵押。這樣也增加了投資運(yùn)作的難度。

其三，往往很多項(xiàng)目并不是在寬敞的道路兩邊，而是需要百轉(zhuǎn)千回才能見(jiàn)到柳暗花明。那么道路拓寬和改造就是一件十分困難和費(fèi)錢(qián)的事。拓寬一條數(shù)公里的道路幾百萬(wàn)又花進(jìn)去了。而且，最難以處理的還是拓寬時(shí)占用居民田地的問(wèn)題，甚至還出現(xiàn)了就是不讓拓寬的例子。用錢(qián)才可能砸出來(lái)的路著實(shí)不容易。

其四，目前類(lèi)似的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目非常多，而且還有一些大項(xiàng)目大開(kāi)發(fā)商也在拓展這塊領(lǐng)域。那么吸引人進(jìn)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利也是一件頭疼的事。很多項(xiàng)目看上去風(fēng)風(fēng)光光，可是一旦開(kāi)業(yè)卻是冷冷清清。收益趕不上最終一切全泡湯。

其五，當(dāng)然，也有曲線救國(guó)的方案，不用國(guó)土、規(guī)劃來(lái)批地。直接用集裝箱來(lái)做臨時(shí)性的項(xiàng)目運(yùn)作。但這樣也還是有一個(gè)問(wèn)題，就是必須要通過(guò)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益來(lái)得到回報(bào)，而不可以用房屋出售來(lái)快速回報(bào)。還有地方有時(shí)也會(huì)干預(yù)，并且集裝箱類(lèi)的改造畢竟還是檔次要低不少。

對(duì)于這類(lèi)投資筆者參與過(guò)不少，從大型的養(yǎng)老小鎮(zhèn)規(guī)劃、中型的旅游景點(diǎn)的休閑開(kāi)發(fā)、候鳥(niǎo)式的全國(guó)多點(diǎn)布局高端養(yǎng)生項(xiàng)目、小型幾百畝果園式的開(kāi)發(fā)，以及用房車(chē)替代的度假圣地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等。其中也不乏有錢(qián)大錢(qián)的，可是有不少經(jīng)營(yíng)不暢的。可最多的還是拓展不順的。總之，投資這類(lèi)項(xiàng)目要充分考慮分析，甚至建議跟一些具有成功案例的單位合作，這樣才會(huì)避免掉入深淵。

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