導(dǎo)讀：第一次住青旅的體驗(yàn)是什么樣的？ 民宿應(yīng)該如何經(jīng)營運(yùn)作？

第一次住青旅是在17年游玩長沙的時(shí)候了，那時(shí)候還是學(xué)生，因?yàn)榍嗦帽阋艘稽c(diǎn)才選擇的。

青旅位置會(huì)有一點(diǎn)難找，在小區(qū)高層。剛開始走去有一點(diǎn)擔(dān)心和害怕吧，周圍沒有很多人又是小區(qū)內(nèi)，好在是和姐妹一起的。

進(jìn)入房間，空間不算特別大，是屬于那種家住房間改造成的旅館，清潔很好，裝飾布置很漂亮，有專門的放置行李的地方。

在網(wǎng)上我們定的是一間太空艙，兩個(gè)人住空間還好不擠但也不算寬敞。太空艙住宿給人感覺很好，有屬于自己的空間，只是稍微不太安全，那會(huì)兒屬于男女混合住。不過也是比那種上下鋪混住要好很多。

青旅老板也很親和，和我們打游戲，建議我們游玩的地方，路線什么的都有。會(huì)廚藝的也可以在那里煮飯大家一起吃。

總體來說，第一次青旅給我的體驗(yàn)很舒服也有一點(diǎn)擔(dān)心安全。

在這次青旅住宿中也認(rèn)識(shí)到了很多地方的朋友，雖然離開后沒有再聯(lián)系，也聽到他們說了很多意想不到的故事，每個(gè)人為了什么到長沙，下一個(gè)地方即將去哪？旅途，認(rèn)識(shí)了他們很開心。

第一次住青旅是一個(gè)人去重慶玩，當(dāng)時(shí)想去青旅找個(gè)小伙伴一起組團(tuán)吃火鍋，畢竟一個(gè)人去吃火鍋太孤單了。

在旅游app上提前一天訂好后，第二天逛完磁器口，下午去了青旅。前臺(tái)都是年輕的小哥哥和小姐姐，辦完入住，會(huì)給手機(jī)發(fā)送一個(gè)房間的門號和密碼。

房間是上下鋪，一共八個(gè)床位，我的是上鋪，每個(gè)床位都有遮擋的床簾，有自己的獨(dú)立小空間。床頭有小床桌，充電器，數(shù)據(jù)線。

每個(gè)人有一個(gè)儲(chǔ)物柜，都是密碼鎖，也會(huì)發(fā)到手機(jī)里。

有公共衛(wèi)生間，男女分開的，獨(dú)立的浴室，智能馬桶，衛(wèi)生條件還不錯(cuò)，有阿姨在打掃。

我去的時(shí)候，房間里有幾個(gè)女孩子，都在自己的床上。后來和她們聊天的時(shí)候，了解到有人是來找工作，暫時(shí)住在青旅，因?yàn)樽饨鸷軇澦悖惶?0元。

第一次住還蠻好玩，晚上的時(shí)候，大廳會(huì)放映電影，還會(huì)組織玩狼人殺等游戲。

晚上十點(diǎn)，還有很多人在大廳聊天，也有人站在陽臺(tái)，手扶著欄桿，一邊吸煙一邊看樓下的夜景。

民宿應(yīng)該如何經(jīng)營運(yùn)作？

經(jīng)營好一家民宿，除了地理位置之外，首先宣傳很重要，現(xiàn)在酒香也怕巷子深啊。

現(xiàn)在是一個(gè)自媒體時(shí)代，信息流分散，但這也為廣大民宿主提供了很好的宣傳渠道。朋友在黃山開了一家民宿，從籌建開始，每天定期更新抖音，微博，公眾號，目前已經(jīng)積累了幾十萬粉絲了。這樣一家民宿很多人見證了它的籌建到營業(yè)，現(xiàn)在入住都需要提前預(yù)定了，好多都是通過抖音，微博和公眾號知道的，據(jù)說現(xiàn)在專門招了個(gè)人負(fù)責(zé)微博，公眾號以及抖音。

其次入駐各大旅游網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，比如說攜程，美團(tuán)，飛豬，藝龍等等。在一個(gè)民宿交流群里聽幾個(gè)民宿老板說，目前百分之七八十的訂單，都是通過各大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)預(yù)訂。所以做好渠道也是很重要的。

再就是環(huán)境，這里的環(huán)境不僅是內(nèi)部的裝飾環(huán)境，外部的周圍環(huán)境也很重要，比如說鬧中取靜， 又或者門前有水，屋后有山，門前大院，屋后菜園，等等這些。城市的快節(jié)奏生活讓人壓抑的喘不過氣來，而呆這樣的環(huán)境過幾天慢節(jié)奏的田園生活，也是一種享受。還有就是溫馨的服務(wù)，比如入住的旅客如果是當(dāng)天生日或者這幾天生日，準(zhǔn)備小蛋糕或者生日預(yù)祝卡片，一些小小的細(xì)節(jié)都讓人感動(dòng)不已。

開民宿前的考察分析

很多萌新們總會(huì)在想到開個(gè)民宿后就直接考慮選址，殊不知不同的城市可能適合不同的住宿業(yè)態(tài)，民宿未必對于全? ?的城市都適用。

民宿運(yùn)營界老炮Even認(rèn)為：對于民宿的考察分析，主要有兩個(gè)方面，第一個(gè)方面是從全方位了解民宿這個(gè)行業(yè)，另一方面則是可行性的分析。

一個(gè)民宿的好壞主要由：特點(diǎn)/亮點(diǎn)/吸引點(diǎn)、交通、大環(huán)境、周邊小環(huán)境、商業(yè)氛圍、服務(wù)、配套設(shè)施、室內(nèi)設(shè)計(jì)、餐飲、消費(fèi)者反饋等構(gòu)成，在考察的時(shí)候盡量去記錄這些信息，學(xué)習(xí)模仿，規(guī)避利害。

民宿運(yùn)營選址技巧

民宿運(yùn)營選址一直都是民宿運(yùn)營新手們最最頭疼的問題，當(dāng)然也是房東大大們最有心得的地方。

選房注意事項(xiàng)

七所民宿全部盈利的超級房東大大jack lau認(rèn)為，選房的三個(gè)注意事項(xiàng)是：空間大小、位置、原始狀態(tài)。

空間大小決定了你的入住人數(shù)，會(huì)很大程度上影響預(yù)訂量；位置不必說，商圈景點(diǎn)公園流量大的地方；原始狀態(tài)的是否完善決定了你裝修翻新投入的成本。

有些房東在選房時(shí)會(huì)考慮房源朝向，其實(shí)這些都不太重要，因?yàn)榉靠椭蛔滋欤@種感覺是短暫的，都可以通過后期處理，比如暖氣、空調(diào)、燈來進(jìn)行補(bǔ)救。

元?dú)馍倥繓|Lexy的觀點(diǎn)是：民宿的選址非常重要，地理位置、交通都需要考慮在內(nèi)。其實(shí)核心就是便捷，最好樓房有電梯，這樣游客拎行李也會(huì)輕松很多。

民宿改造要點(diǎn)

曾參與《私人訂制》、《璀璨人生》拍攝所在會(huì)所設(shè)計(jì)的超級房東設(shè)計(jì)師范寧（三毛）認(rèn)為：想要做好民宿，就要挖掘它內(nèi)在的故事。

貼心房東Romy，巧妙的將房源分為了三類，他們有著不同的改造要點(diǎn)

核心地區(qū)的公寓，內(nèi)部硬性設(shè)計(jì)完備，如何在有限的空間，創(chuàng)造出不同風(fēng)格和區(qū)域，擁有更大多樣性，是她們思考的問題；

老舊小區(qū)，最關(guān)鍵的是電器設(shè)備的更新和電路改造，以及區(qū)分功能區(qū)、茶區(qū)和餐區(qū)，讓整個(gè)家更溫馨完整；

候鳥房最大的難點(diǎn)是房屋再利用，將原房東遺留下來的老物件實(shí)現(xiàn)舊物改造，和后期軟裝完美融合。

裝修與內(nèi)部設(shè)計(jì)

花仙子房東Jasmine認(rèn)為，使用花卉裝扮民宿的時(shí)候，可以考慮到布局花藝、季節(jié)搭配等要點(diǎn)。

客廳之中的插花可以大些，放在大型臺(tái)面上，會(huì)顯得十分熱烈。若想用插花點(diǎn)綴茶幾、組合柜或墻上的格架等較小的地方，就要用小而圓錐狀的插花。

臥室是最需要寧靜的，插花不宜過多，能在一個(gè)晶瑩剔透而精致的瓶中，插上一兩枝玫瑰或干花之類的，則會(huì)起到既溫馨又不過分浮華的裝飾作用。臥室插花的花材最好選擇沒有香味的花材。

房間的入口或過道一般都比較窄小，最好選用簡潔、整齊，帶有歡快色彩的插花，不宜過大，以挺直型為宜。

在季節(jié)上，春天應(yīng)選擇色彩鮮艷的材料，給人以輕松活潑、生機(jī)盎然的感受。夏天插花的色彩應(yīng)該要求清逸素淡、明凈輕快，可以適當(dāng)選擇一些冷色調(diào)的花，給人以清涼之感。秋天可選用紅、黃等明艷的花作主景，與黃金季節(jié)溫和，給人以興旺的遐想。冬天應(yīng)以暖色調(diào)為主，可以給人以迎風(fēng)破雪、生機(jī)勃勃的感受。

民宿改造的五個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)

具有多年酒店管理經(jīng)驗(yàn)的Even認(rèn)為，裝修時(shí)候一定要盯緊五個(gè)關(guān)乎經(jīng)營成敗的細(xì)節(jié)：

洗手間排水要快要好、要有點(diǎn)坡度，以免有臭味有積水

房間漏水，就是裝修時(shí)防水做得不太好。所以最好做雙層防水

裝修網(wǎng)絡(luò)配套要好。好的電視機(jī)、好的網(wǎng)絡(luò)wifi，預(yù)留足夠的電源插口

木質(zhì)結(jié)構(gòu)的房子千萬要做好隔音，要不以后麻煩超級大

如果民宿是大規(guī)模客棧，那在軟裝方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節(jié)能燈，要不等開業(yè)了看到電費(fèi)很高的時(shí)候你就來不及了。? ??意性價(jià)比，有些可有可無的采購，問下你的設(shè)計(jì)師能不能去掉。

民宿運(yùn)營成本管理

民宿正式運(yùn)營前需要房東們投入大量的成本，這使得不少房東在運(yùn)營前已經(jīng)有了不少的經(jīng)濟(jì)壓力。如何控制裝修成本，元?dú)馍倥繓|Lexy認(rèn)為自己動(dòng)手安裝不失為一個(gè)好方法。

日常使用的智能門鎖，如果聘用師傅安裝，往往安裝費(fèi)就需要200元，動(dòng)手能力強(qiáng)的寶寶們自己看裝置視頻也可以輕松學(xué)會(huì)。裝修過程中，一定要監(jiān)工。比如刷墻，有些工人床板后面角落，都沒有刷到，還稱反正看不到。很多細(xì)節(jié)都很重要，都需要細(xì)心認(rèn)真地去監(jiān)督。

超級房東大大jack lau認(rèn)為，在做一套房源的時(shí)候，要做一份詳細(xì)的成本利潤測算，估算產(chǎn)品價(jià)格（拿房價(jià)、日用品價(jià)格、水電煤網(wǎng)）和入住率，從而算出可以花多少錢用到推廣和裝修。

某種意義上來說，拿房的價(jià)格決定了你的利潤空間大小，房源銷售價(jià)格決定了轉(zhuǎn)化率；位置不必說，商圈景點(diǎn)公園流量大的地方；配套設(shè)施的是否完善決定了你裝修翻新投入的成本，繼而也會(huì)影響到轉(zhuǎn)化率。

Even則提出了兩個(gè)要點(diǎn)：

成本預(yù)估分析：要從側(cè)面了解你所考察區(qū)域的租賃成本費(fèi)用，改造的費(fèi)用全國是差不多的，找懂設(shè)計(jì)的朋友是可以預(yù)估出來的，然后再測算一下運(yùn)營的人員成本，要清楚你開民宿需要投資多少錢。

收入預(yù)估：收入預(yù)估實(shí)際上是好做的，房間價(jià)格是透明的，平時(shí)和周六日多去幾趟就可以估出入住率的情況，從而也就知道項(xiàng)目的收入情況。

做支出收入預(yù)估是十分有必要的，只有算了賬才知道要花多少錢，大概能掙多少錢，這是一切商業(yè)的根本。如果并不能維持一個(gè)合理的收入或者甚至賠錢，再多的情懷也會(huì)消磨殆盡。

民宿營銷定位

合理定位

加多寶涼茶曾因成功的“怕上火”定位，一躍成為全國最受歡迎的飲料之一。良好的定位顯然已經(jīng)很多企業(yè)成功的關(guān)鍵因素之一，運(yùn)營老炮Even 在這個(gè)問題上，同樣心得滿滿。

定位民宿如何定位？三個(gè)客觀依據(jù)，缺一不可。首先，民宿做多大規(guī)模，大概投入多少錢？這直接決定了該民宿的檔次和客單價(jià)。

另一方面，民宿的核心競爭力是差異化，而民宿的差異化是什么？就是民宿的主人。在做定位之前，民宿主人需要詳細(xì)分析自身有哪些優(yōu)勢，哪些特長，哪些可以落地在民宿中行為一個(gè)特色。

最后一個(gè)方面，在做定位之前需要深入了解一下目標(biāo)人群的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)特點(diǎn)，他們的青睞方向也是考慮的重要因素。包含：

品牌核心競爭力/品牌特色

品牌消費(fèi)定位/客單價(jià)

表現(xiàn)風(fēng)格定位

品牌文化/精神

民宿起名字的學(xué)問

很多房東已經(jīng)笑稱自己是幾個(gè)房東的“媽”了，那么該如何給自己的民宿寶寶們起名字，是他們非常關(guān)心的要點(diǎn)。Even 認(rèn)為，給民宿起名字要堅(jiān)持三個(gè)基本原則：

識(shí)別度高，印象深刻，最好易記：這個(gè)是起好名字的第一要點(diǎn)，店名基本上是給消費(fèi)者的第一印象，讓自家民宿在預(yù)訂平臺(tái)中脫穎而出。

能注冊商標(biāo)：很多人在起名字的時(shí)候都會(huì)忽略這個(gè)問題，用一些通用詞匯做店名，或者起一個(gè)已經(jīng)被別人注冊商標(biāo)的品牌名。但如果民宿做大做強(qiáng)，名字就成了給別人做嫁衣了，建議在命名的時(shí)候最好去“國家工商行政管理總局商標(biāo)局”的網(wǎng)站查詢一下。

表現(xiàn)品牌風(fēng)格：品牌名能夠反饋出民宿主的性格，或者和民宿的氣質(zhì)相符，因?yàn)橛幸环N東西叫“吸引力法則”，不同品牌名一定會(huì)吸引不同志趣的房客。

民宿推廣宣傳

具有互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的jack lau認(rèn)為，想要提高曝光率和? ?覽量，可以從以下幾個(gè)方面入手：

標(biāo)題的關(guān)鍵詞；

積極參與平臺(tái)的各項(xiàng)主題活動(dòng)；

更多的涵蓋平臺(tái)標(biāo)簽，例如實(shí)拍、優(yōu)選、超贊房東等，滿足系統(tǒng)需求，也就是滿足客戶的需求。

說到房源名稱涉及到的關(guān)鍵詞，可以分為易搜詞和轉(zhuǎn)化詞。

易搜詞就好比你找北京故宮周圍的房，你就會(huì)去搜“故宮”，這類詞還有“長城”、“王府井”、“火車站”、“機(jī)場”等商圈、景點(diǎn)、公園關(guān)鍵詞；轉(zhuǎn)化詞會(huì)最終影響你的成交，這些需是可以打動(dòng)人的點(diǎn)，例如“精致裝修”、“慢生活”、“海景房”等標(biāo)簽詞。

所有這些房源名稱、房源圖片、房源介紹、房源評價(jià)、地理位置、成交單數(shù)等，都會(huì)直接影響到你房源的綜合排名。

民宿清潔妙招

小仙女房東May和Aki在管理民宿的過程中，整理了一些民宿清理的小妙招：用檸檬酸泡熱水可以清除水垢，浴室噴頭擦一擦就干凈了；氧凈清除油污一級棒；神器克林擦擦，外觀如同海綿，在清理時(shí)體積會(huì)慢慢變小，搭配威猛先生簡直無敵，沒有去不掉的污漬。

民宿問題

Even認(rèn)為，在民宿進(jìn)行設(shè)計(jì)改造的時(shí)候，千萬不要忘了在這個(gè)時(shí)間段，合理的安排這兩項(xiàng)工作，可以最大化節(jié)省時(shí)間。

租賃合同簽署以后便可以去申請工商核名的事情，另外當(dāng)設(shè)計(jì)圖紙確定以后，就可以開始著手去辦理很多證件了，例如消防、環(huán)評、食品安全等（各地政策會(huì)有所不同）。

一般來說，在施工前消防的許可是必須辦下來的，否則是不讓動(dòng)工的。辦證是一個(gè)周期很長的事，但是一定要提前去操作，把時(shí)間節(jié)點(diǎn)了解清楚，不要等著明天就要開業(yè)了，環(huán)評、公安和食藥監(jiān)局來找麻煩，再補(bǔ)辦可能需要更長的時(shí)間，不僅影響生意還影響心情。

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