酒店式公寓的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些?適合自住嗎
導(dǎo)讀：酒店式公寓的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些?適合自住嗎 一、酒店式公寓的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些?適合自住嗎 二、廣州有哪些公寓式酒店? 三、長沙有哪些酒店公寓? 四、什么是酒店式公寓,什么是商務(wù)公寓? 五、酒店式公寓的經(jīng)營管理
一、酒店式公寓的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些?適合自住嗎
酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，但其本質(zhì)仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，那么酒店式公寓的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些？適合自住嗎？ 酒店式 公寓 是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，但其本質(zhì)仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代 寫字樓 的特點(diǎn)，那么酒店式公寓的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些？適合自住嗎？
一、酒店式公寓的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些？
酒店式公寓的優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、總價(jià)低。酒店式公寓一般以 小戶型 為主，面積一般在50O左右，由于總價(jià)較低，就有不少人受出租回報(bào)的吸引，熱力追捧。近兩年來沿海地區(qū)酒店式公寓項(xiàng)目銷售一個(gè)比一個(gè)火爆。
2、空間分割靈活。由于很多酒店式公寓項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)就考慮以工作為主，所以在空間分割上比傳統(tǒng)的公寓具有更大的靈活性。建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新和工程技術(shù)的全面應(yīng)用，也給了該類物業(yè)更大的發(fā)揮空間。因此市場出現(xiàn)了分割自如、大小隨意的項(xiàng)目，小到20－30O大到一層樓逾1000O。因此，這類項(xiàng)目不僅適合小公司，也適合一些中型公司。
3、良好的生活和商務(wù)環(huán)境。眾多酒店式公寓在其廣告中都提出諸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式 物業(yè)管理 ”等誘人口號(hào)。與一般公寓有區(qū)別的是，酒店式公寓在提供這些物業(yè)、家政服務(wù)的渠道上比較暢通，只要你想得到，基本上酒店管理公司都能辦得到。
酒店式公寓的缺點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、于酒店式公寓而言，公積金無用， 首付 需達(dá)五成，而 普通住宅 可用 公積金貸款 。雖然酒店式公寓戶型小，總價(jià)低，但如果需要 購房 的話，公積金不能貸全款只能 商業(yè)貸款 ，而首付也必須高達(dá)五成。這無疑違反了購買酒店式公寓的初衷，結(jié)果就是看似便宜、其實(shí)壓力更大。
2、走道采光不足，容易引發(fā)安全隱患，普通住宅的戶型相對(duì)敞亮。那些改建的小戶型酒店式公寓，由于其點(diǎn)式 高層 的局限，往往是中間一條長廊兩邊依次排列各戶，或中間是電梯，四周圍一圈小戶型，形成整個(gè)樓面貫通式的平面布局，而這一布局，又常使走道沒有自然采光，或采光不足，因此缺乏空間的識(shí)別性、方位感。
二、酒店式公寓適合自住嗎？
目前來說，酒店式公寓不適合自住。
1、些酒店式公寓戶型不規(guī)則，得房率低，還不乏暗衛(wèi)的出現(xiàn)，影響居住生活的舒適度；在技術(shù)指標(biāo)控制范圍內(nèi)， 開發(fā)商 選擇利潤的設(shè)計(jì)原則，于是，在有限空間分割出更多個(gè)單元，導(dǎo)致小戶型在設(shè)計(jì)上對(duì)生活實(shí)用性的考慮較少，其格局更接近于家庭旅館。
2、從實(shí)用性來說，每天上、下班大量人流上、下電梯，等待極不方便。從觀賞性來說，因?yàn)榇皯舻脑黾诱紦?jù)更多外墻面，破壞了原本很規(guī)則的建筑立面。從安全性來說，標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)的增多，造成居住人群參差不齊；如果增加電梯，會(huì)對(duì)施工造成隱患。從服務(wù)性來講，因?yàn)槿莘e率的制約，服務(wù) 配套 很難跟上。
以上就是酒店式公寓的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些？適合自住嗎。和商品房相比，無論是使用年限還是居住氛圍，肯定是商品房更適合自住。但在目前的市場下，酒店式公寓優(yōu)處就是不限制購買、小戶型低總價(jià)，對(duì)年輕人來說，買套酒店式公寓作為自住過渡期，也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
二、廣州有哪些? ?寓式酒店?
廣州公寓式酒店有很多，廣州嘉禾的橙家公寓、廣州南站的芭提雅閣公寓等。
公寓式酒店類型比較多，但是安全性不高，相比普通的大酒店，運(yùn)營模式不完善，大多是個(gè)人或者中介的房，房源比較復(fù)雜，服務(wù)性不高。
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三、長沙有哪些酒店公寓?
如下：
1、昭和公寓、星耀公寓、驛米陽光公寓、櫻悅美宿公寓。
2、君宜公寓、她他公寓、威斯汀公寓、豪情公寓、四清公寓。
3、衡溪公寓、萬客臨公寓、中覺公寓、泰安公寓、華濃公寓。
4、白天鵝公寓、樂堡公寓、旺角公寓、映寒公寓、引路者公寓。
5、新立德聚公寓、多念公寓、香麒麟公寓、隆恒公寓、香荔公寓。
四、什么是酒店式公寓,什么是商務(wù)公寓?
分類: 生活 >> 交通出行
問題描述:
要專業(yè)的回答，不勝感激，很急的！！！！！
解析:
酒店式公寓概念最早起源于歐洲。是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是做短暫的休息和停留，但是提供給他們的是統(tǒng)一的上門服務(wù)，所以有酒店的性質(zhì)，但又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就是酒店式公寓的雛形。
所謂酒店式公寓，就是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配置包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間物業(yè)，整個(gè)大廈提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、租賃服務(wù)。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。
酒店式公寓提供“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”是一種只做服務(wù)，沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓，大多用于投資。
五、酒店式公寓的經(jīng)營管理
酒店式公寓的經(jīng)營管理
酒店式公寓指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量等配套完備。
一、酒店式公寓的管理模式
(一)物業(yè)管理方式
全權(quán)管理模式。受發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的委托，物業(yè)公司全權(quán)負(fù)責(zé)受托物業(yè)的管理，并以酒店式公寓的經(jīng)營模式委托物業(yè)公司成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標(biāo)、要求、標(biāo)準(zhǔn)開展具體管理工作，此模式能充分體現(xiàn)全權(quán)管理的品牌效應(yīng)。
合作管理模式。由發(fā)展商與物業(yè)公司合作成立項(xiàng)目管理公司，共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)管理。物業(yè)公司派員擔(dān)任公司的總經(jīng)理和各部門主管，通過合作管理，提高項(xiàng)目管理水平并為合作方培養(yǎng)一支素質(zhì)過硬的管理人才隊(duì)伍，以便在合作期滿后使合作方能接手管理。
顧問管理模式。由發(fā)展商自建物業(yè)管理隊(duì)伍，物業(yè)公司受聘擔(dān)任管理顧問，提供整套的管理規(guī)章，并指導(dǎo)發(fā)展商運(yùn)行及操作。顧問管理又可以分三種情況：一是物業(yè)公司派駐高級(jí)管理人員長駐項(xiàng)目擔(dān)任管理公司的總經(jīng)理及各部門主管，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體的指導(dǎo)和管理;二是物業(yè)公司派人員長駐項(xiàng)目，但并不擔(dān)任管理公司的任何職務(wù)，只是應(yīng)發(fā)展商要求提供顧問服務(wù);三是物業(yè)公司不派駐管理人員，而是根據(jù)發(fā)展商的要求由顧問小組定期或不定期的到項(xiàng)目? ?導(dǎo)工作。
(二)酒店管理方式
顧問管理方式。根據(jù)發(fā)展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專業(yè)人員對(duì)酒店的功能設(shè)計(jì)布局、裝修風(fēng)格、工程配備、管理流程、服務(wù)配備、酒店市場定位、營銷推廣等提供顧問意見。
全權(quán)委托管理方式。酒店管理公司受發(fā)展商委托派駐總經(jīng)理對(duì)一酒店實(shí)行全面經(jīng)營管理。酒店的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì)，酒店管理公司向董事會(huì)上報(bào)經(jīng)營方案、營業(yè)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算，在征得董事會(huì)同意后開展經(jīng)營管理工作。酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，每月從營業(yè)收入中按一定比例提取管理酬金。
承包經(jīng)營管理方式。酒店管理公司向發(fā)展商提供具體的酒店承包經(jīng)營管理方案，發(fā)展商同意了承酒店式公寓的經(jīng)營模式研究包指標(biāo)后展商負(fù)責(zé)，酒店管理公司派駐項(xiàng)目總經(jīng)理開展具體管理工作，并以承包指標(biāo)對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)。
二、國內(nèi)酒店式公寓在經(jīng)營管理過程中存在的問題
(一)國內(nèi)物業(yè)管理公司缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)
在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素。客戶去留的決定，60-70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運(yùn)作的.酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。一個(gè)具有良好市場經(jīng)營能力的酒店式公寓物業(yè)公司，是保證投資者贏利的基本條件。但從現(xiàn)在市場上來看，這種物業(yè)公司非常少，存在物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營能力，而酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的矛盾。如果沒有物業(yè)公司高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場開發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種傳統(tǒng)粗放的出租方式，投資回報(bào)率很難得到穩(wěn)定的保證。投資回報(bào)率低，反過來又影響到酒店式公寓開發(fā)的市場消費(fèi)支柱，投資者的積極性。
(二)國內(nèi)酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理
作為一個(gè)投資者，擁有良好的經(jīng)營方式、豐富管理及經(jīng)驗(yàn)，對(duì)投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，業(yè)內(nèi)人士一般認(rèn)為，酒店消費(fèi)價(jià)格(元/天)是房地產(chǎn)價(jià)格(元/平方米)的10%，酒店式公寓銷售價(jià)格比一般房地產(chǎn)價(jià)格高1.5-2倍左右，這是促使發(fā)展商去開發(fā)該產(chǎn)品的原因。但是，國內(nèi)的酒店管理公司有兩個(gè)弱點(diǎn)，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國著名酒店管理公司的競爭中處于被動(dòng)地位;二是總想用中長期的全權(quán)委托方式的管理方法，與酒店業(yè)主的利益和經(jīng)營習(xí)慣總有根本的矛盾。國內(nèi)酒店管理公司普遍存在創(chuàng)新力不夠，無法尋找穩(wěn)定的市場發(fā)展培育點(diǎn)。
(三)業(yè)權(quán)分割導(dǎo)致委托者虛位問題
作為一個(gè)一般性的酒店，投資方是唯一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會(huì)產(chǎn)生委托者虛位，會(huì)侵害中小投資者的利益。所以就導(dǎo)致了酒店式公寓在管理過程中過于混亂，業(yè)主權(quán)益無法得到保護(hù)，租金收入無法得到保障。
三、如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投資酒店式公寓
(一)選址定位與經(jīng)營方式?jīng)Q定升值空間
酒店式公寓的主要目標(biāo)客戶群來自跨國公司和國內(nèi)中小型企業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。他們對(duì)辦公場所的空間要求不大，但必須便于信息交流人員交流和資金交流，配套服務(wù)全面，交通條件優(yōu)越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質(zhì)。而且性價(jià)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于酒店和普通寫字樓，所以會(huì)成為他們的首選。從常見的8-10%的年回報(bào)率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。對(duì)于開發(fā)商而言，在區(qū)域的選址上，就應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)品的功能出發(fā)，滿足各類商旅人士和中小型服務(wù)企業(yè)的需要。一般地說，最有利的位置位于中心城區(qū)和交通樞紐的核心? ??置。
(二)物業(yè)管理決定客戶去留
提供良好的物業(yè)管理是吸引客源的最直接的條件，國內(nèi)物業(yè)管理公司依然存在不能妥善管理的問題，打擊了部分投資者的信心，因此，酒店式公寓聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司或酒店管理公司進(jìn)行管理，客人不但可以享受到星級(jí)酒店的服務(wù)，并且物業(yè)公司還能幫助業(yè)主打理整棟物業(yè)的形象，幫助物業(yè)升值。
(三)物有所值，性價(jià)比高
找一個(gè)“性價(jià)比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢。酒店式公寓看上去是一個(gè)價(jià)位非常高的投資產(chǎn)品，其實(shí)不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價(jià)，一些開發(fā)商往往把包租的錢已經(jīng)折合在房價(jià)里。因此，投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購買前賺錢”的技巧，而這種技巧取決于投資者在購買前的比較。
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