感謝題主的提問，借著這個話題，東哥憑借專業(yè)知識給大家解答一下大家疑問最多的幾個問題。

2020年，在鄭州買房，是不是最佳時機？

1.超一線城市漲完以后,鄭州會暴漲嗎?基本不存在！

2020年年底和2021年1月，全國超一線城市如深圳、北京、上海等樓市瘋漲，尤其是上海有關媒體報道短短10天內漲幅達40%!

上海瘋漲的原因和真相說法很多，韓院長比較認同兩點：一是大量外資進入和由于疫情原因大量國內富豪資金滯留國內，二是上海樓市價值回歸。

領漲上海樓市的兩類房子——學區(qū)改善和豪宅，可以作為佐證。

鄭州樓市2021年暴漲的基本面不存在，歸納如下：

土地供應雖然收縮，但仍然數(shù)量不菲；新房接近450個在售和即將入市的新盤，供應量充足；二手房存量累計接近12萬套，二手房交易不活躍，新房購買力就受限制；政策層面，不會給樓市提供或創(chuàng)造暴漲的機會，有的是辦法，只不過很多還沒用而已。

2020年鄭州土地計劃供應14966畝,環(huán)比-35%；實際供應6023畝,環(huán)比-30%。

02.鄭州是否取消或放寬限購?20%差額稅會取消嗎?

想了想把這兩個問題放到一起回答，懂者自懂。

取消限購的可能性機會為零，但不排除部分區(qū)域放寬限購。比如綠博、比如南龍湖等。

2021年鄭州樓市取消20%差額稅，可能性還是微乎其微。保新房，就是保土地，就是保財政，你懂的。

03.眼下適合在鄭州買房嗎?

2021年上半年(6月底前)是在鄭州買房的一個好時機。

幾個原因：

全球大放水，人民幣外香內貶，“錢越來越不當錢”；生活資料價格瘋漲，蔥、蒜、青菜等貴的“只舍得買一棵蔥”；2021是房企償債高峰期，新房以價換量是房企首選；供求關系決定價格，鄭州樓市存量+新供應巨大，新房量降價升；普通人都是買漲不買落，買房信心在恢復。

04.鄭州樓市小陽春會來嗎?

2020年鄭州樓市小陽春在5.1后姍姍來遲。

2021年鄭州樓市小陽春會不會來?啥時候來?取決于疫情這只黑天鵝和買房人信心恢復，當然還有政策刺激。

我的判斷是肯定是比2020年開春樓市要好。

05.美國大放水對中國經濟、中國樓市有多大影響?

這個粉絲的問題問得很宏觀，也很有高度。

不僅是拜登在放水，全球絕大部分國家都在放水。中國經濟2021年內循環(huán)戰(zhàn)略取得初步成果，中國樓市整體還處于一個健康平穩(wěn)階段。

房企紅線、銀行紅線，加一起是“五道紅線”，房企洗牌加劇，房子質量參差不齊，買房人買房面臨更多挑戰(zhàn)和不確定壓力。

06.鄭州房價到底會怎樣走?價格是走高還是走低?

我個人認為其實是一個問題。

2021年鄭州樓市房價價差會進一步拉大，主城區(qū)8區(qū)優(yōu)質學區(qū)房和優(yōu)質改善房價格預計會繼續(xù)走高，2W+新盤仍然搶手，2.5W+新盤數(shù)量增多，而港區(qū)、滎陽、中牟、新鄭等區(qū)域價格預計會和2021年持平，部分樓盤還會以價換量。

2020年主城區(qū)新房供應1519萬平米，成交1100萬平米，環(huán)比-21%。

平穩(wěn)健康發(fā)展是樓市主題，優(yōu)質房產每年基本上在5%-8%區(qū)間增速。

07.2021房市是否會走暖?

理想豐滿，現(xiàn)實骨感。

2020年鄭州樓市整體處于一個橫盤低落期，按照“一線3年一個周期，二線5年一個周期”來說，2021年仍須保持謹慎樂觀。

預計上半年主要還是去庫存，市場相對會比較平靜，下半年會局部反彈(主要看區(qū)域和產品、戶型等)。

08.房產稅鄭州何時會開征?

問這個問題的人，我其實最想反問他（她）一句：你有幾套房?

房子在3套或者5套以下不要成天考? ??這個問題，容易老得快。

房產稅目前在上海和重慶試點，鄭州開征房產稅大概率也是3年以后的事了。

09.2年之內，鄭州四環(huán)內均價能否到2萬/平?

有人盼房價降，就有人盼房價漲。

按照目前均價*(1+8%)，這大致是每年的一個價格，你自己算算，2年能嗎?(8%-10%預計是主城區(qū)平均增速)

劇透一下，2020年鄭州主城區(qū)成交均價14635元/平，環(huán)比上漲11%。

10.我到底是該買新房還是二手房?

有人說鄭州是一個新房癌的城。

我說，買新房還是二手房在于你自己。

11.利率上升，房價會降嗎?

這一輪房價大部分樓盤再降的可能性不大，2020年很多樓盤已經降到骨頭縫里去了。

12.2021離婚買房，還行的通嗎?

理論上和實操上都行的通。

建議你最好不辦離婚，勞民傷財，還傷感情，有比這更好的法子。

13.二手房該賣嗎?

特別急用錢，你就賣；一般急用錢，你就慢慢賣；不急用錢，你就等等。

買房不是賣白菜，你情我愿加支付力，是硬道理。

14.我現(xiàn)在交完首付，啥時候能簽購房合同?

2021年新政策資金賬戶監(jiān)管，交完首付，正式簽合同需要7個工作日，需要等房管局通知。

15.買哪里可以投資?

閉著眼買房的時代過去了，買房投資要三看：看城市、看區(qū)域、看項目。

鄭州2021年最適合投資買房的四個區(qū)域：鄭東新區(qū)、金水區(qū)、高新區(qū)、惠濟區(qū)。

投資一定要買改善盤!買改善盤!買改善盤!

16.鄭州二套房后如何買?

其實這是一個偽命題。

我都不知道你的2套房在哪?哪個區(qū)域?目前價值如何?

如果你的2套房，一套自住還能基本滿足你改善居住的需求，一套用來出租，比較好租出去，租金還可以。

有資金實力的話，可以考慮在鄭州買一套更好的改善房，或者是考慮海南置業(yè)、粵港澳大灣區(qū)等買房了。

17.某某項目能買嗎?某某項目品質如何?會不會爛尾?

問這個問題，就像問我：某某姑娘能娶嗎或某某小伙能嫁嗎?

南陽話，一樣樣。

品質，開發(fā)商承諾的或者可以寫進合同的，都可以給你說說。交房才是以后檢驗品質的重要標準。

能買不能買，在于品質、價格、交付能力這三者的綜合評估。

會不會爛尾，在于開發(fā)商的實力、項目能否良性運轉、團隊操盤能力、項目實際工程進度、是否封頂及節(jié)點鋪排等等等等，就單個項目而言，不會回答，也不愿意回答。

根本的根本，是本院說了不算。

多多理解，多多海涵。

我們是買房百事通，但不是買房包打聽。

18.學區(qū)房還能買嗎?

二手學區(qū)房吃香，助推新房學區(qū)房呈象正比一樣吃香。

可憐天下父母心，投資買學區(qū)房的同時，注重孩子的身心健康、幸福快樂同樣重要。

19.二手房限貸新房“停貸”，2021買房更難了?

鄭州樓市1月份的確貸款利率上浮和貸款收緊，這個節(jié)點這“哆嗦”不知道意圖何在?

一方面銀行天天鼓勵你貸款，另一方面對二手房現(xiàn)貸新房停貸，不知道這個政策會持續(xù)多久，才能評價對買房人的影響幾何。

20.2021最值得關注的新盤有哪些?

2021年鄭州樓市純新盤數(shù)量不多，約23個項目入市，其中12個已經在售。

厚普金水東路項目、萬科老鴉陳項目(惠濟)、旭輝惠濟項目、建業(yè)花園里項目(金水)、康橋高皇寨項目(金水)、鄭地美景紫華城(白沙)、保利天珺(經開)、新城時光印象(管南)、電建二七區(qū)項目等值得重點關注。

21.總價100W如何買?哪些樓盤值得推薦?

總價100W或以內基本上可選擇區(qū)域：南龍湖、綠博、港區(qū)、洞林湖、滎陽、平原新區(qū)。

22.總價150W如何買?建議買哪些樓盤?

總價150W或以內基本上可選擇區(qū)域：南龍湖、綠博、港區(qū)、洞林湖、滎陽、平原新區(qū)，另外鄭州3環(huán)和4環(huán)之間可以上車了。

23.總價200W改善如何買?建議買哪些樓盤?

總價200W,鄭州主城8區(qū)可以考慮最適合自己的區(qū)域了。

24.總價200w-300W改善如何買?建議買哪些樓盤?

總價200W-300W,鄭州主城8區(qū)可以考慮最適合自己的區(qū)域了。

25.總價300W-500W改善如何買?建議買哪些樓盤?

總價300W-500W,鄭州東區(qū)、北龍湖個別樓盤(如綠城湖畔蕓廬、中海云鼎湖居)、金水區(qū)、高新區(qū)、中原區(qū)、經開區(qū)等可以考慮最適合自己的區(qū)域了。

26.頂豪500W—1個億如何買北龍湖?建議買哪些樓盤?

北龍湖2021年接近收官，豪宅終于快被賣光了。

27.別墅如何買?

別墅，價格從95W到1億+不等，總數(shù)約30個樓盤，分布在鄭州東西南北中，產品有疊拼、雙拼、合院、獨棟等。

28.哪些區(qū)域能買?哪些區(qū)域不能買?

2020年鄭州樓市房價塌陷最厲害的區(qū)域排名前五是：

滎陽、綠博、新鄭、港區(qū)、平原新區(qū)。

任何事物本身都是螺旋式發(fā)展的，直線飛躍的最后都摔成碎片了。

特別申明，價格塌陷并不代表不能買，還是要看適不適合自己。

就目前區(qū)域價值而言，高新區(qū)、惠濟區(qū)、鄭東新區(qū)、金水區(qū)領銜，經開區(qū)、二七區(qū)次之，管城區(qū)、中原區(qū)、新鄭再次之。

29.哪些樓盤能買?哪些樓盤不能買?

擺到桌面上固然某些人會高興，當然會同時得罪一些人。

沒有十全十美的樓盤，就像沒有十全十美的美女。

私信我，一般我們都會告訴比較適合你的樓盤，3個優(yōu)點3個缺點。

如果咱倆關系好，尤其是喝了2兩，微醺，韓院長也許會告訴你，有些樓盤是真不能買。

30.2021年在鄭州究竟如何買房?

獨家提出“五優(yōu)選”原則：

a. 優(yōu)選城市;

b. 優(yōu)選區(qū)域;

c. 優(yōu)選開發(fā)商;

d. 優(yōu)選配套;

e. 優(yōu)選產品。

結語：

羅曼.羅蘭說：

放棄獨立思考，是一切不幸的核心。

樓市的問題說復雜也復雜，說簡單也簡單。貫穿始終的一個核心邏輯是“你為什么買房?”。

實操層面主要有三個核心問題：

1. 買不買?

2. 如何買?

3. 買什么?

要真正把握鄭州樓市走向和動態(tài)、趨勢，需要3個思維來全面、深刻理解樓市及房子：

一個是大局思維，睜眼看世界；

一個是城市思維，漣漪看市場;

一個是邏輯思維，模型看結果。

學習，再學習，唯有學習才是我們保持不斷成長的唯一競爭力。

買房是一個時間和空間的藝術。在正確的時間，選擇最優(yōu)最適合自己的空間。

富人有別于窮人的一個重要鴻溝就是，富人學習的意愿和學習的能力、學習的投入，和他(她)個人的財富成正比。

撥云才能見霧，溯本才能清源。

離開事實和常識，拋開邏輯和數(shù)據，丟開真相和原因，任何推理都是耍流氓。

離開時代和國運，拋開城市和區(qū)域，任何預測也是耍流氓。

影響和決定房價走勢的除了政策、土地和人口、產業(yè)、教育之外，將來一定是生態(tài)、環(huán)境、軟服務和醫(yī)療等。

無論如何，你為了夢想拼命奔跑的樣子，真的很帥!

2021，愿你牛年牛犇，財源滾滾，“房事”如意。

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