昆明在2010年的房價(jià)會跌落嗎？
一連串的數(shù)據(jù)足以讓房地產(chǎn)市場“動容”：今年上半年，北京房屋成交量同比下挫38％；深圳前5個月住宅均價(jià)下降幅度接近30％；上海今年上半年雖然房價(jià)月均漲幅為1.21％，但同比房價(jià)月增速下降超過5％；遠(yuǎn)在西南邊陲的昆明，上半年房屋成交量同比也下降了30％。“誰才是挽救房地產(chǎn)市場的‘上帝’？”就在全國一線城市發(fā)出房地產(chǎn)救市呼聲的時候，面對當(dāng)前局勢，昆明的房地產(chǎn)市場也變得焦躁起來。事實(shí)上，對于當(dāng)前與股市一樣“越來越讓人看不懂”的昆明房地產(chǎn)市場，昆明市政府一直在關(guān)注著。昨日，一場由昆明市政府相關(guān)職能部門牽頭的“昆明房地產(chǎn)市場調(diào)研會”在昆明舉行。“2009年下半年，最遲在2010年，中國樓市會再度升溫，房價(jià)和上證指數(shù)將出現(xiàn)新一輪的上漲。”在綜合分析各項(xiàng)因素之后，參加昨日調(diào)研會的云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授徐光遠(yuǎn)給出了這樣足以讓房地產(chǎn)市場“為之一振”的預(yù)測。診斷望診現(xiàn)狀是理性回歸參加昨日座談會的政府部門包括昆明市房管局、昆明市建設(shè)局、昆明市規(guī)劃局、昆明市土地局、昆明市統(tǒng)計(jì)局等，所有與土地、房地產(chǎn)市場相關(guān)的政府職能部門都到齊了。“從這一點(diǎn)不難看出昆明市政府對昆明房地產(chǎn)市場的高度關(guān)注。”“對于目前整個中國房地產(chǎn)市場的回落，沒有必要太驚慌，它僅僅只是政策累積效應(yīng)和綜合效應(yīng)作用下的理性回歸。”徐光遠(yuǎn)的話讓參會政府官員的心定了下來。對此，徐光遠(yuǎn)從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度給予了詳細(xì)分析。自2004年以來，我國的GDP增長率不斷走高，與此同時，我國經(jīng)濟(jì)凸現(xiàn)出了一些新的矛盾，特別是2007年，我國的CPI不斷上漲，通脹壓力不斷增大，尤為突出的是2007年我國房價(jià)出現(xiàn)了新一輪的上漲。以深圳為例，僅2007年房價(jià)便上漲了50％以上。針對這一新的矛盾，國家把控制通貨膨脹、穩(wěn)定物價(jià)作為宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)，推出了一系列緊縮貨幣政策，即通過踩剎車的辦法，希望通過放緩GDP增速來降低通貨膨脹的壓力，抑制物價(jià)房價(jià)大幅上揚(yáng)的趨勢。為此，國家也推出了一系列貨幣政策。徐光遠(yuǎn)認(rèn)為，截至2008年6月底，不斷推出和強(qiáng)化的貨幣政策已經(jīng)取得了可喜的成果：2008年上半年，我國的GDP增長率已降至10.4％，比2007年回落了1.8個百分點(diǎn)。“然而，任何一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策都是一把‘雙刃劍’。既然是不斷強(qiáng)化的緊縮政策，既然是中國經(jīng)濟(jì)的整體降溫，作為中國經(jīng)濟(jì)重要組成部分的樓市，隨之出現(xiàn)一定幅度的降溫，無疑是理所當(dāng)然的。”徐光遠(yuǎn)同時指出，為了防治中國樓市的泡沫，自2005年以來，建設(shè)部、央行出臺了諸多強(qiáng)化中國房地產(chǎn)管理的政策和措施，面對2007年因經(jīng)濟(jì)偏熱而帶來的新一輪房價(jià)上漲，2008年上半年的樓市回落，也可稱作是政策累積效應(yīng)和綜合效應(yīng)作用下的理性回歸。問、聞樓市“拐點(diǎn)”其實(shí)是幻想當(dāng)然，徐光遠(yuǎn)也不支持中國樓市“拐點(diǎn)論”。“每當(dāng)樓市價(jià)格出現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)的回落，總是被有的人冠以‘歷史性的下降’或‘拐點(diǎn)’。其實(shí)這僅僅只是市場經(jīng)濟(jì)中價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動的最簡單的原理。”徐光遠(yuǎn)告訴記者，商品的價(jià)格總是圍繞價(jià)值上下波動，價(jià)格與價(jià)值一致是偶然，不一致才是經(jīng)常的，但是萬變不離其宗，價(jià)格總是圍繞價(jià)值而波動，“就如同一支鉛筆的價(jià)格不會發(fā)散得和一輛轎車一樣貴，一幢別墅的價(jià)格也不會跌落得和一支冰棒一樣便宜。”反觀中國樓市，自1998年以來，中國的房價(jià)一路攀升，幾乎沒有出現(xiàn)過大的波動，“這其實(shí)是價(jià)格變化的特例”，而今年的深圳房價(jià)為典型的“理性回落”，“這應(yīng)該說才是中國樓市更加成熟的重要標(biāo)志。”“? ??中國樓市不盡如人意的情況下，使用‘拐點(diǎn)’的人往往將個人情緒、情感摻予其中，希望在某一時刻，中國的房價(jià)根本轉(zhuǎn)折，只跌不漲。這無疑是一種幻想，對老百姓造成誤導(dǎo)。”徐光遠(yuǎn)說，價(jià)格會漲就會落，會落就還會漲。而從樓市來分析，由于樓市的特殊性；由于地價(jià)是影響房價(jià)最重要的變量；由于地價(jià)是影響房價(jià)最重要的變量；由于土地的有限性；由于人口的不斷增長和人類社會不斷發(fā)展而形成的對有限土地需求的不斷上漲，所以古今中外，人們清楚地看到土地的價(jià)值、房屋的價(jià)值總是在不斷上漲的，“這是沒人能改變的經(jīng)濟(jì)學(xué)的定律。”徐光遠(yuǎn)對昆明房價(jià)也作了具體分析。2007年4月昆明春季房交會上參展的樓盤僅10余個，由于一時間的供不應(yīng)求，由于經(jīng)濟(jì)偏熱，昆明的房價(jià)大幅上漲；而2008年昆明春季房交會參展樓盤多達(dá)40多個，由于一時間的供過于求，由于緊縮的政策和經(jīng)濟(jì)的降溫，“金色俊園”率先跳水，每平米降價(jià)900元，“這也是在情理之中。”切診明年下半年 樓市會走出低谷？面對命運(yùn)多舛的樓市，徐光遠(yuǎn)堅(jiān)持一點(diǎn)：中國經(jīng)濟(jì)不會沒完沒了的上漲，也不會沒完沒了的下跌，中國的經(jīng)濟(jì)在波動中求得發(fā)展已是不爭的事實(shí)。因此其預(yù)測到2009年下半年，最遲在2010年，中國樓市會再度升溫，房價(jià)和上證指數(shù)將出現(xiàn)新一輪的上漲。徐光遠(yuǎn)認(rèn)為，為實(shí)現(xiàn)控制通脹這一宏觀調(diào)控的首要政策目標(biāo)，國家雖有微調(diào)，主流仍是保持從緊的貨幣政策，這一踩剎車的態(tài)勢將持續(xù)到2009年的上半年。按照“經(jīng)濟(jì)是第一性，金融是第二性，房地產(chǎn)樓市是第三性”的經(jīng)濟(jì)學(xué)定律，股市、樓市都會在中國經(jīng)濟(jì)再度升溫中走出低谷時再度上揚(yáng)。因此，有理由認(rèn)為，從現(xiàn)在至2009我5月這一期間，中國的樓市、股市均還將處于一種低迷的狀態(tài)。“這對要買房的消費(fèi)者來說，無疑是利好消息。”徐光遠(yuǎn)認(rèn)為這一期間買房，買房者可貨比三家，可挑肥揀瘦。但到2009年下半年，最遲在2010年，中國政府會結(jié)束緊縮的貨幣政策而推出擴(kuò)張性的財(cái)政政策。而在中國再度升溫走出低谷之時，隨著中國經(jīng)濟(jì)的升溫，樓市、股市也會再度升溫。“到那時再買房，房價(jià)又會讓購房者苦不堪言。”而對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，從現(xiàn)在開始不是賣房子的好時機(jī)，2009年下半年以后，房子才可能賣出好價(jià)格。藥方開發(fā)商可先經(jīng)營物業(yè)那么，從現(xiàn)在直至2009年上半年這段期間，房地產(chǎn)商該何去何從？對此，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與政策研究中心副主任周大研倒是有個好的建議。“現(xiàn)在開發(fā)商們能做的，或許只能是自己經(jīng)營物業(yè)了。”周大研表示，昆明也好、云南也罷，房價(jià)與成交量的低迷，都是地方政府和開發(fā)商短時間內(nèi)解決不了的難題，那就不如把手里的房子打整一下，用來出租，“如果暫時把手里的房子用來出租，等市場反彈后再出售，或許是個不錯的選擇。”此外，周大研表示，經(jīng)過這次調(diào)整，開發(fā)商、市民都會更理性、更成熟的看待房地產(chǎn)市場。對于開發(fā)商來說，“未來不能只開發(fā)單一的產(chǎn)品，可以搭配著來，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，都可以嘗試開發(fā)，當(dāng)市場波動時，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”當(dāng)然，任何人都不可能是房地產(chǎn)商的“上帝”，真正的“上帝”其實(shí)是自己。因此，針對今年上半年昆明房屋交易量同比下降30％，而房地產(chǎn)投資同比增加30％這一“不成比例”的現(xiàn)狀，徐光遠(yuǎn)建議昆明的房地產(chǎn)開發(fā)商減緩?fù)顿Y力度。而談到呈貢新城高校住宅的建設(shè)，徐光遠(yuǎn)認(rèn)為，如果全部一起開工，無疑會加劇昆明房地產(chǎn)市場供過于求的狀況，因此建議政府對此進(jìn)行規(guī)范和協(xié)調(diào)。旁邊報(bào)道權(quán)威報(bào)告顯? ?64.3%房企上半年效益未降開發(fā)商大叫救市為哪般前天，上海證券報(bào)從國家權(quán)威部門獨(dú)家獲得一份對全國7136家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的調(diào)查報(bào)告。調(diào)查結(jié)果顯示，有57.2%的房企透露今年上半年企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和去年同比差不多，不過預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)效益與上半年差不多的房企下降為39.3%。受訪企業(yè)中，除了57.2%的房企認(rèn)為今年以來的經(jīng)濟(jì)效益和去年同期差不多，還有7.1%的房企表示經(jīng)濟(jì)效益好于去年，其余35.7%則表示經(jīng)濟(jì)效益有所下降。在土地儲備方面，47.7%的房企表示上半年購入的土地量和去年同期持平，45.1%的房企則表示下降，其余表示持平。對下半年的展望，50.1%的房企認(rèn)為銷售將同比略有下降（降幅在5%-10%之間），39%的房企認(rèn)為銷售可與去年同期持平，10.9%的房企則認(rèn)為同比將增加。預(yù)期影響較大的地區(qū)依次是北京、深圳、廣州。而銷售下降的原因，第一是可供面積減少，第二是購買者減少。調(diào)查顯示，雖然全國7136家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)中有五成預(yù)期下半年銷售同比有所下降，但也有過半的企業(yè)不認(rèn)為下半年經(jīng)濟(jì)效益會惡化。上海證券報(bào)展望下半年的經(jīng)濟(jì)效益，僅有16.6%的房企認(rèn)為經(jīng)濟(jì)效益會繼續(xù)下降，39.3%的房企認(rèn)為會和上半年差不多，還有13.4%的房企認(rèn)為將有所好轉(zhuǎn)，其余30.7%的房企則表示說不清。
不可能的
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