洋商地產(chǎn)第一股
作為上海灘第一家公開募股的股份制地產(chǎn)公司,上海業(yè)廣公司通過地產(chǎn)出租、買賣和抵押放貸,賺取豐厚利潤,綜合實力長期位于業(yè)內(nèi)前列。
上海外白渡橋的北堍有一幢18層地標式建筑——百老匯大廈(今上海大廈),其“山”字外形彰顯內(nèi)斂與莊重,恰似外灘的“屏風”。它的建造者是近代著名的英商——上海業(yè)廣地產(chǎn)公司,該公司為上海第一家公開募股的股份制地產(chǎn)公司,創(chuàng)辦于1888年,其綜合實力長期雄居業(yè)內(nèi)前列。1880年代,黃浦灘(今外灘)一帶洋行林立,已經(jīng)無地可“圈”。公共租界試圖向蘇州河以北擴展。1888年12月,最早進入上海黃浦灘頭來“淘金”的仁記洋行老板伍德,聯(lián)合曾先后擔任工部局總董的元芳洋行老板伯頓、兆豐洋行老板和霍格、公平洋行老板華德,發(fā)起設立ShanghaiLandInvestmentco,Ltd,其中文名為上海業(yè)廣地產(chǎn)公司(下簡稱“業(yè)廣公司”)。業(yè)廣公司額定股本100萬兩,每股50兩,實收62萬兩,公司在香港注冊,管理人為仁記洋行。
作為公司主要發(fā)起人的仁記洋行將自己在仁記路(今滇池路)上4.3畝作價入股,1908年業(yè)廣公司在該地塊上建造了一幢4~5層的西式磚木結構辦公樓,公司就長期設在自己的業(yè)廣大樓內(nèi)(今滇池路100號)。
公司成立之初,蘇州河以南的中心地帶地價已經(jīng)攀升,只好考慮到附近的虹口“圈地”,業(yè)廣公司從工部局內(nèi)線獲悉今大名路、四川北路、江西北路、昆山路等5條馬路將延伸的消息后,開始出手:他們拿到的第一個地塊位于今黃浦路大名路一帶,共69畝;不久,又以14.8萬拿下位于吳淞路、北河南路、天潼路及海寧路一帶的159畝農(nóng)田。
業(yè)廣公司將上述土地分成多塊,分別建成沿街商業(yè)用房和大街背面的里弄住宅,先后擇機推向市場。由于這一帶的路已通,地價大漲。業(yè)廣公司大發(fā)橫財,大賺數(shù)百萬兩,其中僅北四川路崇福里的88畝土地出賣時就得銀127萬兩,業(yè)廣公司趁機向北向東擴展。至1896年年底,業(yè)廣公司合計建造西式房屋172幢,中式房屋293幢。20世紀初,業(yè)廣公司又把握公共租界西擴的機會,在今萬航路、武定路一帶“圈”地100多畝。
業(yè)廣公司在成立兩年后即1890年5月就發(fā)行了第一期公司債,至1929年止,40年間該公司先后發(fā)行公司債達30次之多,募資總額在2000萬銀圓(1銀圓可兌換0.715銀兩)以上,還本期一般為20年,有的長達40年,利率5~6厘。6厘債券主要有:1926年發(fā)行100萬銀兩,付息日期為每年3月與9月;1931年發(fā)行300萬銀兩,付息日期為6月和12月;1933年發(fā)行100萬銀兩,付息日期為6月及12月;5厘債券有1934年發(fā)行的357萬銀圓,付息日期為4月及10月等。到1937年,業(yè)廣公司尚有1700余萬銀圓公司債未清償,超長期公司債為業(yè)廣地產(chǎn)的資產(chǎn)運作帶來諸多便利。
公司的資本額也在增加,從1901年的195萬兩一舉增至1937年的1670萬兩。中國股東持股比例也從1933年的20%增加到1941年的46%。業(yè)廣公司的股息率一般在6%以上,1915年曾高達14%,這其中,租金收入功不可沒。
1921~1935年間,公司租金收入累計達2086萬兩。
業(yè)廣公司“囤”地最多時高達千畝,公司董事長海恩認為,“適合中國住戶使用的產(chǎn)業(yè),必然成為賺錢的事業(yè)”,所以其產(chǎn)業(yè)多半以出租為主,鎖定在中國住戶和小工商業(yè)主,在其3000多幢房屋中,西式住宅不及200幢,且多以中低層為主,七八層的公寓僅2處,10層以上的高層建筑只有百老匯大廈。1930年業(yè)廣公司聘請上海灘著名的公和洋行為顧問,耗資580萬元,歷時4年,百老匯大廈方告建成。
大廈營業(yè)后幾乎沒有房間空置,上海淪陷后,大廈形同“孤島”,1939年3月25日,業(yè)廣公司被迫以510萬元的折價賣給日本恒產(chǎn)株式會社,當天的《字林西報》曾以“百老匯大廈易幟”為題,報道當時上海史上這宗最大的房地產(chǎn)交易案。
① 業(yè)廣公司 1926 年發(fā)行的 30
年期公司債券
② 業(yè)廣公司 1938 年 發(fā)行的船票
除了自營房地產(chǎn)外,“買進賣出”是業(yè)廣公司的另一項主營業(yè)務。1921~1936年,業(yè)廣公司通過買賣地產(chǎn)共獲利754萬兩,其中在1930~1931年上海地產(chǎn)市場極度繁榮之時曾獲利高達455萬兩。
業(yè)廣公司還深度介入房地產(chǎn)抵押貸款,利用資金優(yōu)勢吃“利差”。它背后的大金主為匯豐銀行,1918~1923年,業(yè)廣公司每年都向匯豐融入幾十萬銀兩,1924和1931年分別達到139萬銀兩與195萬銀兩,1934~1938年公司融資金額少則百萬,多則近千萬銀圓。它的融資利率通常為5%~6%,放貸利率則在7.5%~9%之間,放貸對象以中國工商界為主。1918~1936年業(yè)廣公司平均每年放款200萬兩,高峰時的1931年放出400萬銀兩,1934年更達600萬銀兩。低息融資,高息放貸,業(yè)廣公司通過利差獲利相當樂觀。
(作者系經(jīng)濟史博士,專注股票收藏)
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